המדינה מעדיפה לעשות פינוי-בינוי בעצמה

קבינט הדיור של הממשלה, בראשות שר האוצר יאיר לפיד, יקיים מחר ישיבה בה ידון ביישום הפרויקט הלאומי לדיור ובחברה הממשלתית החדשה לדיור שתקדם בניית דירות להשכרה. אחד הנושאים החדשים שעל סדר היום, הוא מודל חדש להתחדשות עירונית, שבמסגרתו תיקח המדינה לידיה פרויקטים של בינוי־פינוי־בינוי, בשל חוסר שביעות הרצון שלה מהנעשה בתחום הפינוי־בינוי, שנשלט כיום על־ידי המגזר הפרטי. כך עולה מאחת משלוש הצעות ההחלטה שיידונו בקבינט, ושהגיעו לידי "כלכליסט".

הדיור טובע בים של אג'נדות כסף בזול וידיים בזול האתגרים של לפיד: למצוא רשת ביטחון שתתמרץ מוסדיים להשקיע בדיור ולייבא ידיים זולות לבנייה מבלי לפגוע בשכר במשק. ולמה שר השיכון מחבל במאמצים נעמה סיקולר, 3 תגובות לכתבה המלאה 

במהלך שעשוי להתפרש כהלאמה של פינוי־בינוי, מוצע "לקדם מסלול של בינוי־פינוי־בינוי ללא התקשרות עם יזם, במסגרתו יעברו הדיירים אל מבנה חדש קודם להריסת המבנה הישן", כך על פי הצעת החלטה שיביא שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל, אל שולחן הקבינט. בפרויקטים מסורתיים של פינוי־בינוי נהוג כי דיירי הבניין הקיים מועברים לדיור זמני בשכירות בזמן שהבניין נהרס ובמקומו נבנה מבנה מגורים חדש. לפי הצעת ההחלטה החדשה, בפרויקטים בשיטת בינוי־פינוי־בינוי תשתמש המדינה במגרש בבעלותה, הסמוך לבניין הדירות הישן, עליו ייבנה בניין מגורים חדש, ואליו יעברו הדיירים עם השלמתו או יקבלו פיצוי כספי בתמורה לדירותיהם הקיימות. לאחר מכן, תימשך הבנייה במגרש עליו היה הבניין שנהרס. כלומר, במקום לעבור לדירה שכורה ואז לבניין חדש, יעברו הדיירים דירה רק פעם אחת. הדיירים יהיו זכאים להקלות במסים: מס שבח, מס רכישה, והיטל השבחה שמטילות רשויות מקומיות. מוצע לקיים בשלב ראשוני פיילוט בחמש שכונות בהן יש קרקעות מדינה פנויות.

התחדשות עירונית במתחם קריית האמנים בראשון לציון צילום: איתמר סיידא

למדינה תישמר אופציה להחזיק ב־50% מהדירות במגרש הבנייה החדשה, עד למועד האכלוס, והקבלן המבצע ימכור את היתרה בשוק החופשי.

מודל דומה כבר יושם במקרים בודדים על־ידי יזמים פרטיים, למשל במתחם הענק קרית האמנים של אחים דוניץ בראשון לציון, במסגרתו נבנות 1,400 יחידות דיור, שחלקן כבר הושלמו. בפרויקט זה, קודם בנו את הבניינים החדשים, אליהם עברו התושבים, ואחרי ההריסה של הבניינים הישנים המשיכו לבנות בניינים נוספים.

שוק הנדל"ן רותח מחיר ממוצע של דירה בישראל: 1.25 מיליון שקל לפי סקר מחירי דירות בבעלות הדיירים של הלמ"ס, המחירים זינקו ב-7.4% ברבעון השלישי של השנה עינת פז-פרנקל, 18 תגובות לכתבה המלאה 

את הפרויקטים של בינוי־פינוי־בינוי לא מתוכננת לנהל החברה הממשלתית החדשה לדיור "דירה להשכיר", המתמקדת בדירות להשכרה, כי אם חברות הדיור הציבורי עמידר, עמיגור או חברות עירוניות דומות. וזאת, "לאור ניסיונן בניהול דירות בבעלות המדינה, לרבות רכישה ומכירה, טיפול בדיירים, ועוד", כך על־פי חוות הדעת המשפטית של הייעוץ המשפטי של משרד השיכון שצירף המשרד להצעת ההחלטה. אלא שעד כה טיפלו חברות אלה במתחמי דיור סוציאליים, בהם מושכרות דירות לשכבות חלשות, בשכר דירה צנוע.

מחפשים דרכים נוספות ומגוונות למימון

חוות הדעת המשפטית של משרד השיכון מפרטת את הסיבות להחלטת המדינה לקחת תחת חסותה את תחום הפינוי־בינוי ועולה ממנה כי המדינה מכירה בקשיים הקיימים בשיטה הקיימת: "התחדשות עירונית תורמת להגדלת היצע הדירות... אך מסתבר כי קיימים קשיים בהתארגנות הדיירים להוצאה לפועל של תכניות מפורטות, וזאת עקב חוסר ודאות של הדיירים ביחס לקבלת הנכס, חוסר ודאות של היזם ביחס לזכויות הבנייה, היטל ההשבחה, הסכמת הדיירים ומשך הפרויקט, חוסר אמון של היזם לגבי התמורה, היעדר גורם מוסמך ואמין המארגן את הדיירים ומעבר דירה כפול", נכתב. המדינה מודעת לסרבול אליו נקלעים יזמים של פינוי־בינוי קלאסי ומבקשת "להאיץ מימושם של הפרויקטים"

אחד הנושאים העיקריים בהם עוסק הקבינט הוא כניסת המדינה לתחום השכרת הדירות. בישיבה מחר צפוי הקבינט לדון גם בעידוד קרנות השקעה המחזיקות ומנהלות נדל"ן מניב להיכנס לשוק הדיור להשכרה, וזאת במסגרת הצעת החלטה נוספת שיביא שר האוצר. קרנות אלה מכונות קרנות ריט ׁ(REIT - real estate investment trust) והן מאפשרות למשקיעים בהן - ובהם גם גופים מוסדיים - להשתתף באופן עקיף בפרויקטים וליהנות מהתשואה שהם מניבים משכירות.

במהלך דיוני צוות 90 הימים שהוקם כדי לייעץ לקבינט הדיור, "עלה הצורך לאפשר את קיומם של מבני מימון מגוונים ומורכבים יותר מאלו הקיימים כיום, שישמשו למימון פרויקטי בניין להשכרה, וזאת לאור היקף הפרויקטים הצפוי", נכתב בהצעת ההחלטה. כזכור, המטרה היא לבנות 150 אלף יחידות דיור חדשות, לפחות שליש מהן להשכרה, בתוך עשור. לפיכך, הוחלט על הכנסת קרנות הריט - תחום שעדיין בחיתוליו בישראל - לפרויקטים אלה.

הקרנות יהיו מעין זרוע ביצועית דרכה ישקיעו גופים מוסדיים והן "יאפשרו פיזור קל יותר בין פרויקטי ההשכרה, השתתפות קטנה יותר של המוסדיים, השקעה פיננסית של המוסדיים בלא צורך לפתח התמחות בתחום, השקעה דרך חוב והון, נטרול סיכוני המוניטין, וכן סחירות ונזילות של הנכסים", כך לשון הצעת ההחלטה.

נראה, אם כן, כי בניגוד לתוכניות בעבר להכנסת המוסדיים לשוק הדיור, במשרד האוצר הבינו כי המוסדיים לבדם לא יתנו מענה מספק ליצירת שוק שכירות מפותח בישראל. עוד מוצע כי, יוקם צוות לבחינת מנגנון זה ושכלולו - שיכלול את נציגי האוצר, רשות ניירות ערך, משרד המשפטים, הבורסה והמועצה הלאומית לכלכלה - שיגיש את המלצותיו לשר האוצר בתוך 60 יום.

המדינה תציע דירות להשכרה לחמש שנים

מהצעת החלטה נוספת בדבר דיור להשכרה, המבוססת ברובה על המלצות צוות 90 הימים שפורסמו זה לא מכבר, עולה כי 650 אלף משקי בית בישראל שוכרים דירות. לפי סקר ביקושים שביצע משרד האוצר וטרם נחשף, אורך חוזה שכירות ממוצע עומד על 1.6 שנה, בעוד האורך המבוקש על־ידי השוכרים עומד על 3.3 שנים.

על מנת לספק לשוכרים חוזים לתקופות ארוכות יותר, מציע משרד האוצר חוזים של חמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות. לפיכך, המדינה תשווק מגרשים ליזמים לבניית 200 יחידות דיור, שיושכרו לתקופה של 20 שנה לפחות שלאחריהן יוכל היזם למכור את הדירות, וללא מחיר מינימום במכרז.

שר האוצר יאיר לפיד. באוצר החליטו להקים עוד צוות צילום: אוראל כהן

המדינה תקבע את השיעור המרבי של העלאת שכר הדירה בכל שנה, ובמקביל תקבע כי 25% מהדירות בכל מתחם יושכרו במחיר מופחת. "התחרות במכרז תהיה על מחיר הקרקע", כך מוצע, מה שמעלה תהיות לגבי יכולת המדינה לשווק קרקעות במחירים אטרקטיביים מספיק ליזמים, שבתורם יתבקשו לספק דיור מוזל.

במתחמים בהם הכדאיות הכלכלית גבולית תהיה רשאית ועדה בינמשרדית של המשרדים הרלבנטיים בראשות החשבת הכללית להפחית את שיעור הדירות שיושכרו במחיר מופחת מ־25%. לדירה בשכר דירה מופחת יהיו זכאים מי שיעמדו בקריטריונים לדיור בר השגה שנקבעו ביולי השנה.

על מנת להשיב למדינה קרקעות לצורך פרויקטים של דיור להשכרה, מוצע להעניק פיצוי מוגדל לחקלאים שישיבו קרקעות שייעודן שונה למגורים, וזאת בהשוואה לפיצויים הנהוגים כיום - כ־31 אלף שקל לדונם קרקע הנטוע מטעים. טרם נקבע שיעור הפיצוי המוגדל.

להצעת החלטה זו, הכוללת את ההסדרים לביצוע הפרויקט הלאומי לדיור להשכרה, לרבות החברה הממשלתית החדשה לדיור ותחומי האחריות שלה, טרם התקבלה עמדת שר השיכון. זאת בעוד שבעבר הביע השר ביקורת על האפשרות שהחברה תפלוש לתחומי האחריות של רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון - כלומר, תשווק קרקעות במתחמים קיימים, שתוכננו זה מכבר על ידי משרד השיכון והמינהל.