נדל"ן של זהב: ירושלים של מעלה
פנטהאוז ב־85 מיליון שקל, מתחמי יוקרה הצופים לחומות העיר העתיקה, ומחירים שכבר מתקרבים לאלה של תל אביב. שוק היוקרה בירושלים בסימן התעוררות עם שורת פרויקטים שבונות החברות המובילות. "מה שקרה לשדרות רוטשילד בת"א בעשור האחרון מתחיל לקרות בירושלים", אומר אנליסט הנדל"ן של אקסלנס
07:2228.11.13
אפריקה מגורים השיקה אתמול פרויקט דיור יוקרתי ברחוב הרב קוק 7 בירושלים בנוכחות הבעלים לב לבייב, ונתנה בכך חותמת למגמת ההתעוררות שחווה בתקופה האחרונה שוק היוקרה הירושלמי, עם שורת פרויקטים שבונות במרכז העיר בין היתר אפריקה מגורים, אזורים, י.ח. דמרי, אלפרד אקירוב ואשדר. עם זאת, בהשוואה לשוק היוקרה המתחרה בתל אביב, לבירה יש עדיין כברת דרך לעבור.
קראו עוד בכלכליסט:
- שחקני הנוסטרו חגגו בשלב המוסדי של אפריקה מגורים
- מכרזי הקרקעות עלו על הציפיות: התנפלות בירושלים, אדישות בבית שאן
- פנינה ארכיטקטונית מחפשת בעלים: וילה שרובר על המדף תמורת 120 מיליון שקל
לדברי מנכ"ל אפריקה מגורים אורן הוד, "מגורי היוקרה בירושלים עדיין לא הגיעו למחירים המוכרים במגורי היוקרה בתל אביב, ונראה כי גם המשקיעים הישראלים לומדים להכיר ביתרונות של ירושלים כעיר בירה אטרקטיבית לכל יהודי התפוצות. ראינו בשנים האחרונות שהשוק הישראלי לומד ללכת בעקבות ההשקעות של הרוכשים הצרפתים במרכז ולאורך חופי ישראל, וההיגיון הוא שזה יקרה גם בירושלים".
פרויקט דירות יוקרה הרב קוק 7 ירושלים של אפריקה מגורים "יש הבדל מהותי בין ירושלים ותל אביב בסוג האוכלוסייה שרוכשת את הדירות", אומר עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח. דמרי. לדבריו, "בירושלים האוכלוסייה יותר דבוקה לדת, הם רוצים לגור בעיר הקודש, כל יתר הערים פחות מעניינות אותם".
"אני לא חושב שיש מקום להשוואה בין שני השווקים של ירושלים ותל אביב כי אנחנו מדברים על אוכלוסייה שהיא שונה בתכלית", אומר אנליסט הנדל"ן של אקסלנס שי ליפמן. "בירושלים יש זיקה יותר דתית אורתודוקסית, בתל אביב יש יותר חילונים שמחפשים את הים ובילויי התרבות. עם זאת אפשר לראות שמה שקרה לפני עשר שנים בתל אביב קורה עכשיו בירושלים, מהבחינה של לחיות בעיר המתעוררת. רוטשילד של לפני עשר שנים לא היה מקום שאנשים רצו לגור בו כמו היום, וכשהתחילו בשעתו את רוטשילד 1 אפילו הורמו גבות לגבי המיקום. אנחנו רואים שהתהליך הזה מתחיל לקרות בירושלים, העיר מתחילה לשנות את פניה וזה מתבטא במחירים".
"צריך להבדיל בין כמה מגזרים בירושלים", אומר ירון צוברי, סמנכ"ל שיווק ומכירות של קרסו נדל"ן. "יש סופר־יוקרה, שזה כל מה שנמצא ליד החומות, וזה פונה לקהל אורתודוקסי־אורתודוקסי לייט, כאלה שמחפשים בית מול החומה. ישנו קהל היוקרה הביניים, שרוצה דירה בעיר הקודש במחיר נמוך יותר מהדירות שליד החומות. קהל אחר הוא מגזרי־חרדי - פחות חשובה לו דירה מול החומה ויותר ליד מוסדות האדמו"ר. חסיד שיושב בניו יורק ורוצה לקנות לבן שלו דירה ליד המוסדות של האדמו"ר מחסידות גור או מחסידות בעל"ז".
לדברי צוברי, "האולטרה־יוקרה בירושלים זהה לרמת המחירים של תל אביב. בפלח של היוקרה האמצעית אני חושב שתל אביב קצת יותר יקרה מהפרויקטים של אפריקה ואזורים במרכז העיר. אם הממוצע אצלם זה 30 אלף שקל למ"ר, אז בתל אביב זה יהיה 35 אלף שקל למ"ר".
מנגד אומר דבוש מי.ח. דמרי כי "אי אפשר לומר שמחיר הקרקע בתל אביב גבוה יותר או נמוך יותר כיוון שזה משתנה במיקומים. יש בירושלים קרקעות מאוד יקרות, וגם אי אפשר לומר שפוטנציאל המחירים בירושלים נמוך לעומת תל אביב, כי כל הדירות שצופות לחומות העיר העתיקה ומגדל דוד הן במחירים מאוד גבוהים גם בהשוואה לתל אביב. אנחנו מחזיקים בפיסת הקרקע האחרונה מול החומות".
"בי־ם יש יותר חמימות, זה לא הייטק"
למעט הפרויקט של אפריקה ישראל שהושק אתמול ויכיל 131 דירות ו־11 חדרי מלון, אפריקה בונה את פרויקט חצר הנביאים בפינת הרחובות הנביאים ומונבז, שם מדובר בקומפלקס של 70 חדרי מלון ועוד כ־70 דירות. בפרויקט זה המחירים החלו בתחילת השיווק ב־27 אלף שקל למ"ר, וכעת עומדים על קצת יותר מ־30 אלף שקל למ"ר, כשהפנטהאוז היקר ביותר יימכר בכ־20 מיליון שקל. גם חברת אזורים בונה שני פרויקטים: בוטיק הנביאים הממוקם ברחוב הנביאים במרכז העיר, הכולל 7 קומות עם 87 דירות יוקרה, כששתי הקומות הראשונות מיועדות להפעלת מלון בוטיק; ופרויקט קינג דיוויד רזידנס ברחוב המלך דוד - 90 דירות בשני בניינים.
פרויקט אחר שממוקם באזור, ברחוב רבי עקיבא בסמוך לרחוב הלל ולגן העצמאות, הוא ירושלים של זהב של שלמה אליהו ומרדכי שכטר, שמחזיקים במתחם גן העיר בתל אביב. מדובר בקומפלקס שיכיל מתחם מגורים בן 89 קומות שכבר נבנה, ומגדל שיתנשא לגובה של 20 קומות.
במקביל, חברת י.ח. דמרי בונה את דמרי LEGACY בלב כפר דוד בשכונת ממילא, הכולל 60 יחידות דיור מיוחדות בשטחים הנעים בין70 ל־400 מ"ר, עם מחירים שבין 70 ל־150 אלף שקל למ"ר, ופנטהאוז שמשווק במחיר של 85 מיליון שקל. כמו כן, פרויקטים נוספים הם ממילא של אלפרד אקירוב שכבר נבנה ואוכלס, וולדורף אסטוריה של משפחת רייכמן הקנדית - שילוב של מלון ואגף מגורים.
לצד זאת, פרויקטים של קרסו נדל"ן בשוק היוקרה מוצעים למגזר החרדי בלבד. כמו כן, פרויקט בתי סיידוף של חברת אשדר משחזר את בתי סיידוף הישנים בשכונת סיידוף בלב ירושלים, כשבמרכזה נבנה מגדל מגורים בן 23 קומות הכולל 90 יחידות דיור מפוארות בנות 3–6 חדרים. פרויקט בולט נוסף הוא כתר דוד, שנבנה על השטח המיתולוגי של YMCA בסמוך לרחוב המלך דוד, הכולל כ־200 דירות, מרכז ספורט בשטח של כ־7,100 מ"ר בנוי, חניון תת־קרקעי, קומה מסחרית ועוד 5 קומות משרדים.
ומה באשר לאופי הבנייה? בעוד בתל אביב מרבית דירות היוקרה נמצאות בבנייה לגובה עם נוף אורבני או נוף לים, בירושלים בשל סוגיות התכנון הבנייה היא נמוכה והנוף הוא יותר אורבני־כפרי או לכיוון העיר העתיקה. "בירושלים אין הרבה בנייה לגובה, בטח באזורים שקרובים לחומות, ובאזורים מסוימים יש הגבלות מאוד מחמירות", מסביר דבוש. "למשל בפרויקטים ליד העיר העתיקה ההחמרות הנוקשות מגיעות גם לשילוט באתר. על כל שלט שאתה מציב אתה צריך אישור בניגוד למקומות אחרים".
"בירושלים חיפויי חוץ של המבנים הם חיפוי של אבן, זה לא מגדל זכוכית כמו בתל אביב", אומר צוברי מקרסו.
"בירושלים יש יותר חמימות גם בגלל האבן, גם מהבידוד וגם מנסיבות תכנון הבנייה בירושלים. בתל אביב זה יותר הייטקי. בירושלים אין בנייה לגובה, למעט פרויקט ירושלים של זהב של שכטר והוא די יחיד. הבנייה הכי גבוהה בירושלים, וגם זה בפריפריות, היא של 18 קומות, רוב הבנייה היא 10–11 קומות וליד החומות אפילו נמוכה יותר. אצלנו דירה בקומות 2–3 יותר יקרות מדירות בקומה ה־7 בגלל אופי האוכלוסייה שלא משתמשת במעלית שבת".
"בת"א זכוכית כפולה, בי־ם צריך טריפל"
ומה באשר למפרט הדירות? הוא יהיה זהה כמעט למפרט בתל אביב, למעט כמה שינויים שמתאימים לאופי העיר ומזג האוויר. "המפרט הוא מפרט חימום תת־רצפתי ורצפת אבן", אומר דבוש, "בנוסף ישנו עניין הבידוד התרמי. בתל אביב מספיק שאעשה זכוכית כפולה, בירושלים אני צריך טריפל עם בסיס אלומיניום עבה של 10 ס"מ כדי שיהיה בידוד תרמי. מצד שני בתל אביב כמעט לא בונים בנייה נמוכה, בונים גבוה יותר. לכן קשה לומר איפה יותר יקר לבנות כי זה מתקזז. למשל, הבנייה לגובה בתל אביב מתקזזת עם המפרט השונה מבחינת בידוד וחימום שירושלים צריכה. בסוף מה שקובע היכן יהיה יותר משתלם לבנות זה רכיב הקרקע, ואי אפשר להגיד שבירושלים הוא יותר נמוך".
ההבדלים בין הערים מורגשים גם במרפסות. "בגדול גם בירושלים וגם בתל אביב תהיה דרישה למרפסות גדולות, רק שבתל אביב המרפסות פונות למערב ואילו בירושלים למזרח. כמו כן, בירושלים יש דרישה למרפסות סוכה בגלל האופי הדתי של הרוכשים", אומר תומס מימון, סמנכ"ל מכירות באזורים.
