התחזית לשנה הבאה: מפסיקים לחכות לדיור בר־השגה

מצוקת הדיור מעסיקה את הציבור ואת הממשלה רבות בשנתיים האחרונות, אך למרות כל הדיבורים על דיור בר־השגה לא נראה שתמונת המצב של שוק הדירות בישראל תשתנה ב־2014. רק אתמול פרסם משרד הבינוי והשיכון כי מחירן הממוצע של כלל הדירות שנמכרו בישראל בחודשים יולי עד ספטמבר עלה בשיעור ריאלי של 3.7% בהשוואה לרבעון המקביל בשנה הקודמת, ועמד על 1.26 מיליון שקל.

צילום: ישראל יוסף

השיח על דיור בר־השגה - שיווק דירות במחיר או בשכר דירה נמוכים - צבר תאוצה בעקבות המחאה החברתית של קיץ 2011. בשנתיים וחצי שחלפו מאז, קבעה ממשלת ישראל שני סטים של קריטריונים לקביעת זכאות משפחות ובודדים לרכישה או שכירה של דירות בנות־השגה.

אחרי ששר השיכון הקודם אריאל אטיאס ספג קיתונות של ביקורת על הקריטריונים שהציע, שהעניקו עדיפות למשפחות גדולות ולוותק בנישואים (ועל כן נטען כי הם נותנים עדיפות למשפחות חרדיות), הוחלט בקבינט הדיור ובמועצת מקרקעי ישראל בקיץ האחרון על שינוי הקריטריונים והכנסת קריטריון של מיצוי כושר השתכרות (שלא היה קיים קודם) כתנאי סף להשתתפות בהגרלות לדירות בנות־השגה. גם על הקריטריונים החדשים ספגה הממשלה ביקורת, שכן עבודה איננה תנאי סף במכרזים שיתפרסמו במתחמים בעלי צביון דתי, חרדי וביישובי המיעוטים.

אך הדיבורים על הקריטריונים הם דיבורים באוויר בלבד כיום, כאשר למעשה כמעט לא קיימות דירות בנות־השגה בשוק. לאחרונה הכריז משרד השיכון על הפסקת פרסום מכרזי מחיר למשתכן, שבהם היזם שהציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר לדירה זוכה, ובמסגרתם היו אמורים להחיל את הקריטריונים המתוקשרים. הפעם האחרונה שבה שווקו יחידות דיור בשיטה זו היתה ב־2012, כלומר במהלך 2013 לא שווקה אפילו יחידת דיור בר־השגה אחת וכעת מסתמן כי המצב לא ישתנה ב־2014.

מחיר מטרה גם לדירות

בינתיים מגבשים שר השיכון אורי אריאל ומנכ"ל משרדו שלמה בן אליהו תוכנית מהפכנית לקביעת "מחיר מטרה" לדירות. כשם שיש חלב במחיר מפוקח ולחם במחיר מפוקח, לפי התכנון שלהם בעתיד יהיו גם דירות במחיר מפוקח.

כפי שנחשף השבוע ב"כלכליסט", התוכנית היא לשווק בשנה הקרובה עשרות אלפי יחידות דיור בשיטה זו - 80% מהדירות בכל פרויקט בנייה יפוקחו. המטרה היא להוריד את מחירי הדירות החדשות ב־15% עד 20% ממחירי השוק. השמאי הממשלתי יצטרך לקבוע מהו מחיר השוק הממוצע לדירה בשכונות שבהן תופעל תוכנית מחיר מטרה, וממנו ייגזר המחיר המופחת.

מי יוכל לרכוש את הדירות הנחשקות במכרזי מחיר למטרה? מכיוון שהמטרה היא לערוך מכרזים בשיטה זו לעשרות אלפי דירות, ושהרוב המכריע של מלאי הקרקעות שקיים בידי מינהל מקרקעי ישראל ישווק במסגרת מכרזים כאלה, בממשלה מעריכים כי לא יהיה עוד צורך בקריטריונים לדיור בר־השגה שנקבעו בקיץ.

השכירות הזולה עוד רחוקה

בתחום הדיור להשכרה החלה הממשלה בשנה האחרונה לנקוט מהלכים שונים שאמורים לאפשר את פעילותו של שוק שכירות דומה למקובל במדינות מערביות אחרות, מתוך תקווה שהציבור אכן משווע לפתרון כזה ויזנח את השאיפה המסורתית לרכוש דירה ולא לשכור אחת.

השנה הקרובה בתחום הדיור להשכרה תוקדש בעיקר להקמת חברת "דירה להשכיר", שתהיה אחראית למכרזים הללו ולהשלמת החקיקה להקמת ועדה ממשלתית שתפעל לקידום תכנון מהיר של דירות תוך שימוש בסמכויות נרחבות. בינתיים במשרד האוצר מעריכים שלא ישווקו מכרזים חדשים לדיור בהשכרה במהלך 2014.

בשונה ממודלים קיימים שבהם הדירות להשכרה היו חלק מפרויקט שעיקר הדירות בו נמכרו לציבור, במכרזי הדיור להשכרה החדשים שישווקו בעתיד כלל הדירות יהיו מיועדות להשכרה. היזמים יהיו מחויבים להשכיר את המבנה לכ־20 שנה ולאחר מכן יוכלו למכור את הדירות. בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, רבע מהדירות שיושכרו מכלל הפרויקט יהיו בפיקוח, ומחירי השכירות בהם יהיו נמוכים ב־20% ממחיר השוק, שאותו יקבע השמאי הממשלתי.