חילוקי דעות בין לפיד לאריאל על מה יחול מחיר המטרה

שר השיכון אורי אריאל מנסה לקדם את החלתה של תוכנית מחיר מטרה, שאמורה להוריד מחירי דירות חדשות ב־20% ממחיר השוק, גם על הסכמי הגג עם הרשויות המקומיות. שר האוצר יאיר לפיד מתנגד לרעיון, וצפוי לדרוש מרשות מקרקעי ישראל לשווק את הדירות לתוכנית מחיר מטרה בנפרד. כך נודע ל"כלכליסט".

הסכמי הגג נולדו ברשות מקרקעי ישראל במטרה להסיר את חסמי הפיתוח והתשתיות לפרויקטים של דיור (כמו סלילת כבישים ומחלפים והקמת מוסדות ציבור וחינוך) לפני בניית השכונות החדשות, באמצעות מימון מקדים מהמדינה לרשות המקומית. במסגרת הסכמי הגג יש ויתור על הכנסות מהקרקע, לצורך מימון הפיתוח. הסרת החסמים אמורה גם לשחרר לשיווק אלפי דירות בעיר אחת בבת אחת, כך שהזינוק הפתאומי בהיצע יגביר את התחרות בין הקבלנים על כיסם של הרוכשים, ואמור להבטיח רמות מחירים נמוכות יותר.

במסגרת תוכנית מחיר מטרה שמקדם אריאל, הקבלנים שייגשו למכרזים של הרשות יתחייבו מראש כי 80% מהדירות בפרויקט יימכרו לצרכנים במחירים הנמוכים ב־20% ממחירי השוק (לפי הגדרות שיקבע השמאי הממשלתי), ויתחרו ביניהם על המחיר שיציעו על הקרקע.

במערכת הפוליטית יש מי שסבור שלפיד מעוניין להקשות על אריאל להוציא לפועל את תוכנית מחיר מטרה, המתחרה בתוכנית 0% מע"מ לרוכשי דירה ראשונה שאותה מקדם לפיד. זאת משום שקבינט הדיור קבע כי הן לא יוחלו על אותם פרויקטים — כלומר, לא יהיה כפל מבצעים. עם זאת, בסביבת שר האוצר טוענים כי מטרתו היא לא לעשות "חיים קלים" לרשות מקרקעי ישראל ולדרוש את שיווק הדירות במחיר מפוקח נוסף להסכמי הגג, כדי להגדיל עוד יותר את מלאי הדירות המוזלות.

במשרד השיכון מעוניינים לשווק דירות במסגרת מחיר מטרה באזורי ביקוש, היכן שקרקע ליחידת דיור עולה לפחות 150 אלף שקל. עם זאת, במתווה הכללי של התוכנית, שאושר בקבינט הדיור, כבר נקבע כי מתחמי הדיור הענקיים הצפויים להיבנות במקום מחנות צה"ל שיתפנו מאזור המרכז לא ייכללו בה, כמו גם פרויקטים שבהם פוטנציאל השיווק נמוך מ־500 יחידות דיור. בעקבות הסכמי הגג לשיווק מאה אלף יחידות דיור, אם גם הם לא ייכללו בתוכנית מחיר מטרה, מצבור הקרקעות המתוכננות לבניית מגורים שברשות המינהל יהיה קטן ואז עולה השאלה אילו קרקעות יוכלו במינהל להוציא בנוסף.

יאיר לפיד ואורי אריאל. הפטור ממע"מ מתנגש עם מחיר מטרה צילום: ענר גרין

ראש עיריית מודיעין מתנגד למחיר מטרה

נימוק נוסף שמושמע נגד החלת מחיר מטרה על דירות שישווקו במסגרת הסכמי הגג נוגע להשפעתו על תמהיל האוכלוסייה בעיר. במכתב ששיגר חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין (שחתמה על הסכם גג עם הממשלה), למנהל רשות מקרקעי ישראל ולשרי השיכון והפנים, הוא דורש כי "מספר הדירות שישווקו במכרזי מחיר מטרה בשכונת נופים (הנכללת בהסכמי הגג) לא יעלה על 20% מסך יחידות הדיור, מאחר שכל תמהיל אחר יפגע משמעותית בשיווק השכונה והצלחת הפרויקט כולו. חריגה מ־20% תפגע בתמהיל הנכון הנותן ביטוי למגוון הקיים באוכלוסייה, ולכך אנו מתנגדים לחלוטין".

הסכם הגג במודיעין כולל כ־12 אלף יחידות דיור, שמתוכן ישווקו בשכונת נופים בעיר קרקעות לבניית 1,845 יחידות דיור עד פברואר 2015. במכתב, שהגיע לידי "כלכליסט", טוען ביבס כי "שימוש לא נכון בכלי זה יכול לפגוע יתר על המידה בכוחות השוק, ועקב כך לפגוע בהצלחת שיווק השכונה, פיתוחה, אופייה הקהילתי, ובמתן שירות הולם לתושבים. לאור זאת, לא אאפשר את שיווק השכונה ללא מגבלה זו".

פטור ממע"מ – לא רק לרוכשי דירה ראשונה

תוכנית 0% מע"מ, כפי שהובאה לפני שבועיים לקבינט הדיור, קובעת כי הזכאים יהיו מי שאין ולא היתה בבעלותם דירה. עם זאת, עד אשר יופץ תזכיר החוק בעניין המע"מ (בעוד כחודש לפי לוחות הזמנים), ייתכן שלפיד יכלול באוכלוסיית הזכאים גם את מי שלא היתה בבעלותו דירה ב־10–15 השנים האחרונות. כך נודע ל"כלכליסט". הגדרת חסר דיור של משרד השיכון מתייחסת למי שאין ולא היה להם לאחר 1971 זכויות בדירה. לפיד רוצה לתקן את ההגדרה הזו לסוף שנות התשעים.

הצוות שמגבש את המתווה למחיר מטרה אמור להגיש את מסקנותיו עד ערב חג הפסח. במשרדי השיכון והאוצר מעריכים כי 7,000–10,000 דירות חדשות בשנה יוכלו להימכר לרוכשי דירה ראשונה עם פטור ממע"מ. זאת בהסתמך על רף המחיר של הדירות שייכללו בתוכנית — 1.6 מיליון שקל.

לפי בדיקה שפרסם לאחרונה "כלכליסט", רוב הדירות בתוכנית 0% מע"מ יימכרו בפריפריה בשל רף המחיר, ועד 8,000 דירות נוספות ישווקו במסגרת מכרזי מחיר מטרה אף שעוד לא ידוע היכן יישומו, כאמור.  

בתגובה, מסר אמיר וינשטוק, ממייסדי אתר מדלן לרוכשי דירות: "לשיטת מחיר מטרה יש בהחלט פוטנציאל לווסת את מחירי השוק אך לאור ניסיון העבר במנגנון דומה שנקרא מחיר למשתכן, אנו יכולים להעריך כי במידה ומספר יחידות הדיור במסגרת מחיר מטרה יהיה מאות או אלפים בודדים בשנה, זו תהיה חזרה על אותה טעות, וההשפעה צפויה להיות נקודתית ודומה לזכייה בלוטו של מספר קטן של אנשים, מאשר מהלך המשנה את השוק".