כך לועג חולדאי לתושבי תל אביב

תוכנית הרבעים של תל אביב, אשר אושרה לאחרונה עבור רובע 3 ורובע 4 בעיר, צפויה להשליט ודאות תכנונית לכאורה סביב זכויות בנייה, אולם בכל הנוגע להתחדשות עירונית, בעיקר בשטח אתר המורשת העולמי של אונסק"ו - צפויות מגבלות התוכנית לחסום כל יוזמה. הסיבה לכך פשוטה: המגבלה שנקבעה בתוכנית על אזור "העיר הלבנה", שלפיה הבנייה המקסימלית באזור זה תגיע עד 6.5 קומות, ובמקרים מסוימים גם עד 5.5 קומות בלבד - הופכת את פרויקטי ההתחדשות העירונית באזור זה לבלתי כדאיים כלכלית.

7.5 קומות בקושי

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי התיקון לתמ"א 38 (הידוע גם כתמ"א 38/2) המאפשר להרוס בניין קיים ישן ולבנות במקומו בניין חדש - מתחיל במרבית המקרים להיות כלכלי רק בפרויקטים שבהם הבנייה מתאפשרת לכל הפחות לגובה של 7.5 קומות - כפי שדרשה בתחילה עיריית תל אביב. זאת, בשל העובדה כי על אף שפרויקטים של תמ"א 38/2 הם הרצויים ביותר מבחינה הנדסית (בנייה של מבנה חדש ותקני עדיפה על פני חיזוק מבנים ישנים), הרי שהוצאותיו של היזם גבוהות מאוד: החל מפינוי הדיירים והלנתם בדירות חלופיות, ועד להריסת המבנה הקיים, הוצאות תכנוניות ומשפטיות, מסים והיטלים - ועלויות הבנייה המחודשת.

לצורך הבדיקה נבחר בניין ברחוב גורדון 74 בתל אביב. הבניין, הממוקם בשטח ההכרזה של אונסק"ו, דומה במאפייניו למרבית בנייני המגורים במרכז העיר: יש בו 12 דירות, בגודל ממוצע של כ־60 מ"ר כל אחת, המחולקות באופן הבא על פני חמש קומות: שתי דירות בקומת הקרקע (קומה שבה יש נסיגה של כ־3 מטרים מחזית הבניין - שעליה יש לשמור גם לאחר הבנייה המחודשת), שלוש דירות בקומה הראשונה, שתי דירות בקומה השנייה ושלוש דירות בקומה השלישית. בקומה הרביעית, קומת הגג, יש שתי דירות על פני מחצית משטח הגג.

הבניין בגורדון 74 ממוקם במגרש שגודלו קטן מ־500 מ"ר (כ־450 מ"ר), ולכן על פי התוכנית מוגבל עד לבנייה של 5.5 קומות בלבד. אך מה היה קורה בתרחיש אופטימי, זה שבמסגרתו היתה מתקבלת דרישתה של עיריית תל אביב - והיתה מתאפשרת בנייה של עד 7.5 קומות? בדיקת "כלכליסט" העלתה כי גם בתרחיש זה, הרווחיות גבולית מאוד.

"הוצאות היזם על תהליך של הריסה ובנייה מחדש של 7.5 קומות בבניין מסוג זה עומדות על כ־25 מיליון שקל", מעריך בשיחה עם "כלכליסט" עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק מקבוצת אשטרום. החברה, המתמחה בפרויקטים של הריסה ובנייה, החלה בפעילות של תמ"א 38 לפני כשבע שנים, ומאז מעורבת בביצוע של עשרות פרויקטים באזורי הביקוש.

גוגנהיים מפרט את הוצאותיו של היזם: "פינוי והלנת הדיירים מחדש עשויים לעלות כ־1.4 מיליון שקל; מסים העשויים להגיע לכ־4 מיליון שקל (מע"מ דיירים המשולם על ידי החברה, מס שבח ומס רכישה); הריסה ובנייה מחדש של 7.5 קומות צפויה על פי התחשיב שלנו לעלות כ־16 מיליון שקל נוספים. לכך יש להוסיף הוצאות תכנון, אגרות והיטלים, ליווי בנקאי, פיקוח על הבנייה ותקורות - בהיקף של כ־3.5 מיליון שקל".

"כדי להציג רווחיות מינימלית בפרויקט נזדקק לפחות לתשע דירות נוספות (כלומר 21 דירות בבניין החדש במקום 12 בבניין הקיים). הדירות החדשות כוללות שש דירות רגילות, דירת פנטהאוז ושתי דירת גן. דירה ממוצעת באזור זה, בבניין חדש שיש בו חניה ומעלית, עשויה להימכר להערכתי בכ־40 אלף שקל למ"ר בממוצע. בשורה התחתונה, היזם צפוי להישאר להערכתי עם תשע דירות שהן בעלות פוטנציאל הכנסות של כ־29 מיליון שקל, כולל מע"מ", הוא מעריך. גוגנהיים מדגיש כי מדובר בהערכות מספריות כלליות בלבד, אולם כי על פניו גם בתרחיש האופטימי של 7.5 קומות, וספק רב אם יזמים ירצו לצאת לפרויקטים של התחדשות עירונית.

"זה אבסורד"

במסגרת בדיקת "כלכליסט", נבדק גם תרחיש שבמסגרתו ניתן לבנות עד 6.5 קומות - ההגבלה המקסימלית שנקבעה בתוכנית הרבעים עבור אזור העיר הלבנה. על פי נתוני אשדר בוטיק, בתרחיש של 6.5 קומות ניתן יהיה לבנות שש דירות נוספות שיישארו בידי היזם. ההוצאות במקרה זה צפויות לעמוד על כ־21 מיליון שקל וההכנסות על פי ההערכות על כ־19 מיליון שקל, כולל מע"מ. במילים אחרות, הגבלה של 6.5 קומות הופכת את הפרויקטים הללו לבלתי כדאיים כלכלית.

בתרחיש שבו העירייה מגבילה את מספר הקומות ל־5.5 (כפי שקיים היום במגרשים קטנים), ההוצאות צפויות על פי החברה לעמוד על כ־17.5 מיליון שקל, ואילו ההכנסות ממכירת שלוש הדירות שיישארו בידי היזם יעמדו על כ־9 מיליון שקל.

נתונים דומים מסר ל"כלכליסט" אדריכל צבי גבאי, שאף הגיש התנגדות לתוכנית הרבעים על רקע סוגיית ההתחדשות העירונית. לדבריו, "בתרחיש הנוכחי, שלפיו לא ניתן לבנות במגרשים קטנים מעל 5.5 קומות, ההוצאות של היזם צפויות לעמוד על כ־19 מיליון שקל, ואילו הכנסותיו על 9 מיליון שקל בלבד. המשמעות היא שהעירייה מצפה מהיזמים לסבסד מכיסם את ההתחדשות העירונית בתל אביב. זה כמובן אבסורד".

באשדר בוטיק ציינו עם זאת כי הבניין שנבחר אינו מעיד באופן גורף על כל פרויקטי תמ"א 38/2 באזור, וכי במסגרת פרמטרים של כמות הדירות הקיימת בבניין, גודל המגרש, גודל הדירות הפנויות, מיקום המגרש וגם רוחב הרחוב או סביבת הפרויקט, עשויה להשתנות הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט.