הקבלנים התיישבו על הגדר? צניחה של 16.1% בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון

האם תכניות הממשלה להורדת מחירי הדירות גרמו לקבלנים לעלות על הגדר? על פי הנתונים, שמפרסמת היום (ה') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ברבעון הראשון של 2014 צנחו התחלות הבנייה ב-16.1% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, לרמה של כ-10,340 יחידות דיור, כאשר 30% מהן היו בתים צמודי-קרקע.

השוק בתל אביב וירושלים אינו מושפע מהציפייה לפטור ממע"מ

מהנתונים עולה כי ברבעון הראשון של 2014 נרשמה, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ירידה בהתחלות הבנייה, בשיעורים של כ-40% במחוז חיפה, של כ-23% במחוז הדרום, של כ-12% במחוז הצפון, של כ-9% במחוז המרכז ושל כ-1% במחוז תל אביב. לעומת זאת, במחוז ירושלים נרשמה, באותה תקופה, עלייה של כ-13%.

המספר הגבוה ביותר של דירות שהוחל בבנייתן, בתקופה זו היה ביישובים: ירושלים (כ-1,250) ותל אביב-יפו (כ-630). בתקופה זו הוחל בבנייתן של כ-420 דירות בראש העין ושל כ-180 דירות בצור הדסה, לעומת כ-8 דירות בממוצע, בתקופה המקבילה בשנים 2011-2013.

צילום: ענר גרין

שיאנית הבנייה החדשה: באר יעקב

מנתוני הלמ"ס עולה עוד, כי באר יעקב העפילה לרשימת שלושת שיאניות התחלות הבנייה ברבעון הראשון של השנה. בבאר יעקב הוחל בבניית 437 דירות חדשות, גידול של 162% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

בית שמש, במקום הרביעי, רשמה גידול של 32% בהתחלות הבנייה בשנה החולפת, לרמה של 424 דירות חדשות. 

יצוין כי, מספר הדירות שהוחל בבנייתן ברבעון הראשון של השנה, 10,341, הוא הנמוך ביותר שנרשם מאז הרבעון השלישי של 2012. בהשוואה לרבעון הראשון ב-2013, מדובר בצניחה של כ-16%, כאמור, אך בהשוואה לרבעון הקודם (הרבעון הרביעי ב-2013), מדובר בירידה של כ-6%.

הכרזות הממשלה יצרו אי ודאות

מדוע הקבלנים נרתעים מהאצת הבנייה דווקא עכשיו? כזכור, התכנית להעניק פטור ממע"מ לרוכשי דירות חדשות מקבלן, התפרסמה במחצית השנייה של חודש מרץ, ולכן לא סביר שהיא זו שהשפיעה על התחלות הבנייה ברבעון הראשון. עם זאת, מאז הקמת קבינט הדיור של הממשלה לפני שנה, הכריזה הממשלה על שורה של תכניות דיור לאומיות, כגון תכנית מחיר מטרה לפיקוח על מחירי הדירות וכן בנייה נרחבת של דירות להשכרה. ההכרזות יצרו מצב של אי ודאות בענף הנדל"ן, הגורמת ליזמים וקבלנים רבים לעבור לעמדת המתנה, ולא לקחת סיכונים בתקופה בה מצהירים שרי הממשלה שמחירי הדירות יירדו, וממליצים לאזרחים להתאזר בסבלנות ולא לרכוש דירות כעת.

מעניין לציין כי הביקוש לדירות חדשות ברבעון הראשון של 2014 עמד על 9,715 יחידות דיור, מספר הנמוך בכמעט 630 דירות בהשוואה למספר התחלות הבנייה שנרשמו באותו רבעון. על אף העובדה שההיצע עולה על הביקוש, מומחי נדל"ן – לרבות צוות 90 הימים שגיבש את ההמלצות לתכנית הדיור הלאומית של הממשלה – מעריכים כי ההיצע צריך לעלות על הביקוש במאות ואף אלפי דירות חדשות בכל רבעון על מנת שמחירי הדירות יירדו. כזכור, מחיר הדירות ברבעון הראשון של 2014 עלו ב-3.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כך על פי נתוני הלמ"ס.

שר השיכון מסר בתגובה לנתוני התחלות הבנייה: "קצב התחלות הבנייה ממשיך לעמוד על קצב גבוה מקצב התחלות הבנייה הנדרש בהתאם לגידול באוכלוסייה (39-38 אלף יח"ד בשנה, לפי מחקרי בנק ישראל). המשרד בשיתוף רשות מקרקעי ישראל פועלים בצורה אינטנסיבית להמשך הגדלת שיווק הקרקעות ולפי תכניות העבודה השיווק יהיה גבוה משמעותית משנים עברו. לאור תכניות הדיור המוזלות שאנו מובילים – מחיר מטרה ומע"מ בשיעור אפס והמשך הפעלתם של הסכמי הגג יתווספו עשרות אלפי התחלות בנייה באזורי הביקוש. אוסף הפתרונות החדשים יביא להגדלת התחלות הבנייה והיצע הדירות בשנים הבאות ולהורדת המחירים".

בענף הנדל"ן מגיבים: "זה רק קצה קצהו של הקרחון"

מרים ארז, יו"ר איגוד מהנדסי ערים אמרה בהמשך לפרסום הנתונים כי "המצב הוא תוצאה של בלבול בציבור וקבלת החלטות שאינן נגזרות ממדיניות סדורה וארוכת- טווח. כל משרד ממשלתי יוצא בהצהרה אחרת, ועד שלא יוחלט על משרד אחד שיעסוק בנושא הניהול ושרק הוא יקבל החלטות הציבור ימשיך להיות מבולבל ולא יוכל לקבל החלטות".

שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלים חברת נתיב פיתוח : "זה רק קצה קצהו של הקרחון. מדובר על ירידה בהתחלות בניה ברבעון הראשון – עוד טרם ההכרזה על הטבת המע"מ ומחיר מטרה, ואנחנו מעריכים שתקופת הקיפאון עכשיו תושיב עוד הרבה קבלנים על הגדר ותביא לא רק לעצירה בהתחלות פרויקטים אלא גם לעצירה בפרויקטים שכבר נמצאים בתהליך בנייה. הקיפאון הנוכחי יביא בהכרח גם לפגיעה בהכנסות המדינה ואת ההשלכות של זה נראה באופן משמעותי ברבעון הבא".

רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק , המשווקת 70 פרויקטים חדשים ברחבי הארץ: "חוסר הוודאות לא מטיב עם ענף הנדל"ן ובטווח הרחוק הממשלה רק מזיקה לציבור רוכשי הדירות. הירידה בהתחלות הבניה מתייחסת לרבעון הראשון של 2014 טרם ההכרזות על תוכנית המע"מ ומכרזי מחיר מטרה . אנו בשטח רואים שרוב הקבלנים עוצרים מהלכים שיווקיים ופשוט יושבים על הגדר עד שהערפל יתפזר. התוצאה תהיה ירידה חדה בהתחלות בנייה בטווח הבינוני והארוך ועלייה במחירים בשל מחסור בהיצע".

פולי טטרו, שותף בחברת טופ קפיטל המתמחה בפתרונות מימון לקבלנים: "הירידה בהתחלות הבניה ברבעון הראשון עדיין לא מבטאת את הקיפאון בביקושים אותו חש השוק כיום ואת הנזק הצפוי לענף. הנתונים הללו הם עוד כלום לעומת הנזקים העתידיים שמחכים לנו עוד מספר חודשים כשהחוק יאושר. המחירים פשוט יקפצו למעלה בצורה מאד משמעותית ויפגשו היצע דירות נמוך. המטרה שניסו להשיג לא תושג – ונקבל בדיוק את האפקט ההפוך. בינתיים לקבלנים אין כיום תנועה של קונים במשרדי המכירות והם נמצאים בסיכון מאד משמעותי. חברות שהאיתנות הפיננסית שלהם לא גבוהה, החלו פרויקטים ששיעורי הרווחיות שלהם גבוליים, וזה אומר סכנה ממשית של קריסת חברות. הבנקים לא מאפשרים להוריד מחירים, ומצד שני מגדילים את עלויות המימון בפרויקטים. יכול להיות מצב שחברות קטנות ובינוניות ימצאו את עצמם במצב של קריסה מוחלטת בקרוב מאד".

ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון: "המצב הנוכחי מביא לפגיעה בהכנסות המדינה ותהיינה לכך השלכות על תקציב השנה הבאה שבהכרח יביא למיתון. הנתונים הכלכליים עוד לפני תכנית המע"מ היו חלשים, והמצב הנוכחי יגרום להחלשה נוספת במדדי הצמיחה והעמקת המיתון. יש לשים סוף למצב הנוכחי של הקיפאון ולמצוא פתרון. לדעתי הפתרון טמון בפרסום מהיר של המחירונים שקובעים על איזה דירות ניתן יהיה לקבל את ההטבה. ברגע שיפורסמו המחירונים רוכשי הדירות שכרגע יושב על הגדר יבין שהרבה פרויקטים לא יכנסו כלל להטבה, ואז בהרבה פרויקטים שנמצאים כעת בקיפאון תחל מחדש המכירה וגם הקבלנים לא יחששו לצאת בפרויקטים חדשים ".

רותם סמדג'ה וצחי אגסי, מנהלי חטיבת הנדל"ן של אלוני האפט, מסבירים כי קיים "חוסר בהירות מובהק לגבי אופן הפעלת החלטות הממשלה בתחום הדיור ומידת ההשפעה של התוכניות על מחירי הדיור. הכל קפוא, הציבור מעדיף לשבת על הגדר עד שידע לאן פני הדברים. במקביל, חשוב לציין כי נוצרים ביקושים כבושים לדירות".