אפקט הפטור ממע"מ: ירידה של 9% במכירת דירות בחודש אפריל

מהנתונים עולה כי, באפריל נמכרו 1,606 דירות חדשות, ירידה של כ-9% בהשוואה לחודש מרץ, בו נמכרו 1,766 יחידות דיור חדשות. עם זאת, בהשוואה לחודש אפריל אשתקד, נרשמה צניחה של כ-15% במכירת דירות. יצוין כי, חג הפסח חל השנה באפריל, ואילו בשנה שעבר חופשת הפסח חלה במרץ.

על מנת לנטרל את השפעת חג הפסח, והשפעת אפקט הטבת המע"מ, נבחן שיעור השינוי בין הדירות שנמכרו במרץ-אפריל 2013 לחודשים מרץ-אפריל 2014. מהבדיקה עולה כי, בחודשים מרץ-אפריל השנה נמכרו 3,372 דירות חדשות, בהשוואה לחודשים מרץ-אפריל אשתקד, במהלכם מכרו הקבלנים 3,738 דירות חדשות - מדובר בפער של 366 דירות, כלומר צניחה בשיעור של 10%.

הביקוש לדירות – נתון הכולל הן דירות חדשות שנמכרו והן יחידות דיור שהוחל בבנייתן שלא למטרות מכירה (למשל, קבוצות רכישה ובנה ביתך) – ירד ב-2% בלבד ממרץ לאפריל השנה, לרמה של 2,788 יחידות דיור. בהשוואה לאפריל אשתקד, צנח הביקוש לדירות ב-11%.

יאיר לפיד, שר האוצר צילום: ענר גרין

בהשוואה לאפריל אשתקד צנח גם הביקוש לדירות וגם היקף מכירת הדירות החדשות בפועל, כלומר, אפקט ההכרזה על הפטור ממע"מ לרוכשי דירות ראשונות בהחלט נתן את אותותיו. עם זאת, הישראלים עדיין זקוקים לפתרונות מגורים – ולראייה: באפריל השנה נמכרו בסך הכל 160 דירות חדשות פחות מאשר נמכרו באפריל. גם זעקת הקבלנים על קיפאון במשרדי המכירות אינה משתקפת בנתוני הלמ"ס.

מנתוני הלמ"ס עולה עוד, כי בשליש הראשון של השנה (החודשים ינואר-אפריל), צנח הביקוש לדירות ב-12.5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר בכמות הדירות החדשות שנמכרה בפועל חלה ירידה של 10%.

המחוז שספג את הירידה החדה ביותר במכירת דירות חדשות בשליש הראשון של השנה היה מחוז חיפה, בו צנח מספר הדירות החדשות שנמכרו ב-15% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ירידות נרשמו גם במחוז המרכז (כ-13%), במחוז הדרום (כ-11%) ובמחוז הצפון (כ-6%). לעומת זאת, נרשמה עלייה במחוז ירושלים (כ-8%) ובמחוז תל אביב (כ-3%).

מספר הדירות הלא מכורות עלה ב-8.6%

במקביל לירידה ברכישת דירות חדשות, מלאי הדירות הבלתי מכורות תופח: מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף אפריל 2014 - כ-24,610 דירות - היה גבוה ב-8.6% מזה שנרשם בסוף אפריל 2013. המלאי צפוי להספיק ל-14 חודשים.

מכלל הדירות החדשות שנותרו למכירה, כ-36% מוצעות למכירה במחוז המרכז, כ-18% - במחוז ירושלים, כ-14% - במחוז תל אביב, כ-11% - במחוז הדרום, כ-10% - במחוז חיפה וכ-7% - במחוז הצפון.

המחוזות שבהם מלאי הדירות החדשות הבלתי מכורות נמצא במגמת עלייה, כוללים את מחוז הצפון, בו בהשוואה לסוף אפריל 2013, נרשמה עלייה של כ-42%. בירושלים תפח מלאי הדירות בשיעור של כ-34%; ואילו במרכז צמח המלאי ב-4% בלבד.

בענף הנדל"ן לא מופתעים מהנתונים

היזמים ופעילי ענף הנדל"ן לא הופתעו מהנתונים, לדברי אוהד דנוס יו"ר לשכת השמאים, "הנתונים כלל אינם מפתיעים, יש לנו 100 אלף עסקאות בשנה, וב-2013 היו 17 אלף עסקאות של דירות של עד ל-1.6 מיליון שקל וכל יתר הדירות היו במחירים גבוהים יותר. על משפרי דיור ושוק היד שניה ההטבות הללו ממילא לא חלות. אמרנו שההשפעה של המע"מ לא תהיה דרמטית, היא תסייע רק לאוכלוסיה מסוימת וזה נכון, שום דבר לא השתנה ועד שלא יגדילו את ההיצע לא נראה שינוי. יש קיפאון במיוחד אצל הקבלנים הפריפריאלים אי אפשר להגיד שזה לא השפיע על השוק, זה פשוט השפיע במקומות מסוימים", הוא אמר.

דנוס התייחס לדבריו של בנצי ליברמן ראש רשות מקרקעי ישראל בכנס באילת ולפיהם הטבת המע"מ רלוונטית לכ-7,500 משפחות של זוגות צעירים בשנה אשר יהנו ממע"מ 0%. "זה הסיפור כולו, מצפים לדברים גדולים אבל כשאתה מסתכל על התמונה הכוללת זה לא דרמה. שוק הנדל"ן עובד בצורה מאד מדעית, כשאתה מכיר את המספרים אתה רואה שזה מתנהל בדיוק בהתאם לציפיות. קבלנים שמוכרים באזורי ביקוש משמעותיים בתל אביב ובירושלים, דירות יקרות לא אמור להיות שום שינוי במצבם".

לדברי ארנון פרידמן מנכ"ל אשדר, הלמ"ס יודעת לעקוב אחרי חתימת חוזים ולא אחר בקשות רכישה, יש פרק זמן של כחודש וחצי עד חודשיים מרגע חתימה על בקשת רכישה ועד לחתימה על חוזה המכר וגם לאחר החתימה על חוזה המכר יש 45 לדווח על העסקה, כך שהדיווחים שראוים כיום הם על חוזי רכישה שנחתמו בפברואר-מרץ. "אני מעריך שהירידה חדה יותר ונראה אותה בחתימת החוזים שהועברו בחודש מאי. מצד שני מאחר ואני עוקב גם על בקשות רכישה אני יכול להגיד שהשוק נמצא בחזרה במגמת עליה אחרי שכולם עצרו סוסים מהשבוע האחרון של חודש מרץ וחודש אפריל ראינו במאי אנשים שחוזרים לשוק. אלה שחותמים עכשיו הם כאלה שלא רואים עצמם כזכאים שהמתינו בתחילת הדרך כשהצהירו על ההטבות וייתכן שחששו שהזכאים לא ירכשו את הדירות שלהם כאשר מדובר במשפרי דיור למשל. כעת הם חוששים שהזכאים ירוצו ויקנו את הדירות שעומדות למכירה לפני שהם יספיקו לרכוש אותם. אנחנו יודעים שמרגע שתתקבל ההטבה אנשים ירוצו לרכוש דירות וכיוון שההיצע מוגבל צפויה תחרות על כל דירה".

פרידמן. "השוק נמצא בחזרה במגמת עליה אחרי שכולם עצרו סוסים" צילום: עמית שעל

היזם אברהם להב אמר בנוגע לנתונים, כי הוא מאמין שבמאי תהיה ירידה נוספת משמעותית יותר, "זה אומר שהאנשים האלה שלא קנו דירות יושבים על הגדר זה לא אומר שהם לא רוצים לקנות. אז באפריל מאי ויוני הם ימשיכו להמתין אבל בחודשים יולי-אוגוסט כשתתקבל החלטה בנוגע למע"מ אני מעריך שתהיה הצפה בשוק ואותם רוכשים יצטברו לעשרות אחוזים של ממתינים שיצבאו על משרדי המכירות".

עוד אמר להב, "אם בסך הכל הנתונים שיש לנו מראים שיהיו כ-4,000 יח"ד פטורות ממע"מ ועל זה יעוטו פי 3 אנשים אני חושב שלא צריך להיות מבין גדול בכלכלה כדי לומר שכאשר הביקוש הוא פי 3 מההיצע המחירים לא יורדים. אני באופן אישי נערכתי לכך, יש לי פרויקטים במודיעין עלית ובחריש ופשוט סגרתי את משרדי המכירות אני יודע שכעת זה זמן לא טוב למכירה. מי שמתעקש אני נותן לו מענה אבל אנחנו לא עושים שיווק או פירסום. היום למשל יש לי כנס מכירות לחריש וחלק גדול מהשאלות של האנשים זה בנוגע למע"מ ואין לי תשובות לענות להם. המכרז שנמצא באוויר לא מחכה לאף אחד אז אנחנו לא מקפיאים את הפעילות, עד שלא יגעו בנושא של ההיצע הבעיה לא תיפתר ואני חושב שכדי להקל על המצב הממשלה צריכה להודיע שכל מכירה שתתבצע כיום תקבל את ההטבה רטרואקטיבית".