סעיף חדש בחוק 0% מע"מ יעזור דווקא למשקיעים

היום תדון ועדת הכספים של הכנסת בהצעת חוק מע"מ בשיעור 0% לרוכשי דירה ראשונה מקבלן, לאחר שמוקדם יותר השבוע עברה הצעת החוק בקריאה ראשונה בכנסת. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי בנוסח העדכני של הצעת החוק קיימת דרישה חדשה, שלפיה רק דירות שלהן ניתן היתר בנייה יוגדרו כ"דירה מוטבת", כלומר כזו שתוכל להימכר בפטור ממע"מ. מדובר בהטבה של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לדירה. משמעות הדרישה היא שהזוגות הצעירים הזכאים להטבה, לא יוכלו לקנות דירות "על הנייר", לפני היתר בנייה, ואת מקומם צפויים לתפוס משקיעים, שמחפשים דירות קטנות וזולות שיוכלו להניב להם תשואה נאה.

בגלגולי הצעת החוק הראשונים לא היתה קיימת הדרישה להיתר בנייה, ככל הנראה מתוך הכרה בכך שיזמים רבים מוכרים חלק לא מבוטל מהדירות בפרויקטים למגורים "על הנייר", כלומר לפני קבלת היתר בנייה ולפני תחילת העבודות. הזמן לקבלת היתר בנייה תלוי בעיריות השונות ובמצב התשתיות באזור, אך באופן כללי אורך כשנה עד שנתיים, ובזמן הזה מעוניינים הקבלנים למכור לפחות חלק מהדירות על מנת לקבל מימון בנקאי לפרויקט.

הזולות ילכו למשקיעים

לדברי השמאי אהוד המאירי, שמכין דו"חות אפס (הכוללים את עלויות והכנסות הפרויקט) עבור הבנקים המלווים פרויקטים למגורים, "מרבית הבנקים דורשים ש־15% מהדירות בפרויקט מגורים יימכרו לפני קבלת היתר הבנייה. מטרת הבנק היא לראות שיש ביקוש לדירות בפרויקט ושהיזם לא יחיה על חשבון הבנק ישר מהשקל הראשון".

מאחר שבשלב שבו נמכרות דירות "על הנייר" בפרויקט לא יוכלו זוגות צעירים לרכוש בו דירות בשל היעדר היתר בנייה, עלולות הדירות הזולות, שבדרך כלל נמכרות ראשונות, להימכר לאוכלוסיית הלא־זכאים, ובכללם משקיעים. קבלנים מעידים כי הדירות הזולות הן אלה שנמכרות ראשונות, במכירה מוקדמת, הרבה לפני קבלת היתר הבנייה.

"משקיעים נכנסים למשרד המכירות, שואלים מה הדירה הכי זולה, אומרים 'תביא שתיים' וסוגרים", אמר שייקה נפחא, סמנכ"ל חברת הבנייה אפי קפיטל. "הדירות שאני מוכר במכירה מוקדמת - הזולות - נרכשות בעסקאות זריזות בעיקר על ידי משקיעים. הם מביאים 50% מימון מהבנק, לא משנים להם הקומה או כיווני האוויר והם לא מלווים בארבעה הורים, כמו זוג צעיר. הם יחטפו את הדירות שמיועדות להטבת המע"מ".

דיון בוועדת הכספים (ארכיון) צילום: עטא עוויסאת

לדברי רווה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה באתר מדלן, "דירות חדשות רבות נמכרות לפני קבלת היתר. אם החוק לא יאפשר הטבה לפני היתר, הסדרי המימון של הקבלנים ייפגעו, תהליך ייצור הדירה ייתקע והרוכשים ייפגעו".

מאחורי הגב של האוצר

בממשלה עומדים על כך שאת ההטבה יעניקו רק לדירות עם היתר בנייה. בכיר במשרד ממשלתי שהיה מעורב בניסוח החוק, אמר אתמול ל"כלכליסט" כי המטרה היא לגדר את טווח ההטבה, ולהחליט מתי המוצר הוא בחזקת דירה. הבכיר הסביר עוד כי עד לקבלת היתר הבנייה מהוועדה המקומית עשויים להיערך שינויים בדירה, לרבות בשטחה - מה שעלול לגרום לה לחרוג מהמפרט שקבע שר השיכון - ולכן אין אפשרות לתת את ההטבה לפני ההיתר.

משרד האוצר צפוי להתנגד למפרט העמוס והמדוקדק שקבע שר השיכון ושנחשף ב"כלכליסט". אף שבהצעת החוק שתגיע היום לוועדת הכספים נכתב כי המפרט נקבע “בהסכמת שר האוצר", במשרד האוצר טוענים כי לפיד טרם הסכים לו וכי לא יאשרו אותו במתכונתו הנוכחית. במשרד השיכון הסבירו כי זהו מפרט מינימלי שמטרתו למנוע פגיעה בסטנדרט ובאיכות הבנייה.