"יובל דנוס ושותפיו פעלו כחרב להשכיר"

גיל רובינשטיין, מנכ"ל חברת בנייני רובינשטיין, פנה לוועדת האתיקה של מועצת השמאים נגד השמאים יובל דנוס, אוהד דנוס ואסתר כהן. רובינשטיין דורש לשלול את רישיונו של יובל דנוס ולהשעות את אוהד דנוס, בנו של יובל, מתפקידו כיו"ר לשכת השמאים, כך נודע ל"כלכליסט". הרקע לפנייה: שומה שערך יובל דנוס במאי האחרון, ובה העריך את שווי מתחם חסן ערפה בתל אביב - שם מתעתדת חברת בנייני רובינשטיין להקים 4 מגדלי משרדים – בכ־1.8 מיליארד שקל. זהו סכום גבוה פי שלושה משומות אחרות שגובשו למתחם, ובכללן שומות שערכו בעבר אוהד דנוס ואסתר כהן, השותפים במשרדו של יובל דנוס.

הדמיה של המגדלים בחסן ערפה. רובינשטיין: "דנוס התעלם מעקרונות השומה" צילום: הדמיה View Point

מתחם חסן ערפה, הממוקם בין הרחובות יצחק שדה, המסגר ובגין, נרכש על ידי בנייני רובינשטיין ב־2011 במטרה להקים בו ארבעה מגדלי משרדים בשטח של כ־95 אלף מ"ר. בנובמבר 2013 נחתם הסכם גישור בין אחת מבעלי הזכויות במתחם לבין בנייני רובינשטיין במסגרתו סוכם כי רובינשטיין ירכשו את חלקה, במחיר שייקבע על ידי שני שמאי מקרקעין, בתוספת 40%. במסגרת הליך זה הוגשה שמאות מטעם יובל דנוס, שקבעה כי שווי שתיים מתוך ארבע החלקות במתחם עומד על סך של כ־778 מיליון שקל; שווי חלקה נוספת על כ־432 מיליון שקל ושוויה של החלקה האחרונה הוערך בכ־612 מיליון שקל, ובסך הכל מעט יותר מ־1.8 מיליארד שקל. בשיחה עם "כלכליסט" אמר רובינשטיין: "המסמך הזה הוא בניגוד לכל אתיקה שמאית. השומה המכריעה עבור המתחם כבר ניתנה ושוויו הוערך בסכום של כ־600 מיליון שקל. העובדה שבאותו משרד עצמו ועל בסיס אותם נתונים, ניתנו הערכות עם פערים כאלה מעלה את השאלה עד כמה שמאים עושים מה שהלקוח שלהם רוצה".

במכתב שהגיע לידי "כלכליסט" נכתב כי דנוס ושותפיו למשרד פעלו "כחרב להשכיר", על מנת להגיע, כך לטענת רובינשטיין, להערכות שווי שאין לה אחיזה במציאות. "לצורך השגת תכלית זו, נקט יובל דנוס בגישה תיאורטית, נטולת היגיון כלכלי ומסחרי מינימלי. חמור מכך: הוא הניח הנחות שגויות, התעלם מעקרונות שומה מקובלים והתעלם מנתוני עסקאות, אשר חזקה שהיו ידועים לו".

אוהד דנוס. "המתלונן מחפש כותרות" צילום: כפיר סיון

בין השאר צוין כי מתחם יצחק שדה מיועד לבניית מגדלי משרדים, ולמרות זאת התבססה השמאות של יובל דנוס על נתונים לפיהם כ־50% מזכויות הבנייה בכל בניין יוקצו לטובת מסחר. "מדובר באבסורד מוחלט" נכתב. "תמהיל כזה יוצר עיוות של תוכניות בניין הערים החלות על המתחם, ואינו עולה בקנה אחד עם הבינוי המתוכנן בפועל, על פיו ייבנו רוב שטחי המסחר בקומות הקרקע בלבד". במכתב צוין כי שומותיהם הקודמות של אוהד דנוס ואסתר כהן, הוערכו השטח המסחריים בכל תחום התכנית בהיקף של כ־10% בלבד.

עוד נטען כי "להיטותו של השמאי לייחס למקרקעין שווי מופרז גרמה לו גם להציג את הבינוי האפשרי של שטחי המסחר והמגורים במתחם באופן מוגזם על חשבון שטחי המשרדים, באופן שהוביל לקבלת 'שטח שלילי' למשרדים בחלקה 53. זוהי תוצאה שאינה מתקבלת על הדעת המוכיחה עד כמה הרחיק לכת".

בתלונה נכתב עוד בשומות שגובשו למתחם בעבר על ידי שותפיו למשרד, אוהד דנוס ואסתר כהן (אחת מהן בשנת 2009 והשניה בפברואר 2014) עומד השווי הממוצע למ"ר ברוטו של זכויות הבנייה הקיימות על 3,077 שקל ו־4,139 שקל. ואילו בשומה של יובל דנוס השווי הממוצע הוא 11,800 שקל למ"ר ברוטו.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס מסר בתגובה: "מדובר בתלונת אתיקה קנטרנית, נטולת כל יסוד עובדתי, שמטרתה היחידה היא להטיל רפש כנגד השמאים השותפים במשרדנו, מהוותיקים והמוכרים בענף. הניסיון לשרבוב שמות כל השותפים במשרד לתלונה, גם אלה שכלל לא טיפלו בתיק הנדון, מעיד יותר מכל על שהמתלונן מחפש כותרות בלבד, ללא כל תוכן ענייני התומך בתלונתו. הניסיון לפגוע בשמו של המשרד, או למנוע ממנו לעשות את עבודתו בדרך של השמצות, יועבר לטיפול משפטי".