הקבלנים: "אנחנו משחקים ברולטה, רבים מאיתנו לא שרדו"

כשבוע לאחר כניסתה של חברת צ.לנדאו להקפאת הליכים בעקבות חובות של כ־340 מיליון שקל, יש מי שסבור כי לא מדובר במקרים נקודתיים של ניהול כושל, אלא דווקא בכשל שוק מתמשך שמשפיע על ענף הביצוע כולו.

גם כיום, במסגרת השיווק של דירות בפרויקטים, משרבבים לא פעם משווקי הפרויקט את שמה של החברה המבצעת כדי לספק לרוכש הדירה ערובה לחוסן ומקצועיות. בתחום המגורים יש בישראל כ־4–5 חברות ביצוע גדולות כאלו שכל יזם שמח להתהדר בשמן. אלא שהמציאות בשנים האחרונות מראה כי אין בשוק חברות חסינות, וכל אחת חשופה לקריסה.

אתר בנייה של פרויקט בראש העין בביצוע חברת צ.לנדאו. אין חסינות בשוק צילום: אוראל כהן

כמה דוגמאות מהשנים האחרונות הן חברת רמט שנכנסה לפירוק ונמכרה, חברת קל בנין שפשטה רגל, חברת שטאנג, בעבר הרחוק יותר חברת א.צ ברנוביץ' והאחרונה שהצטרפה לרשימה - דורי בניה. וזו רשימה חלקית בלבד, שלא כוללת חברות שנקלעו לקשיים אך הצליחו להיכנס בזמן להליך הבראה או שניצלו בזכות הזרמת כסף על ידי הבעלים.

כאשר המצב בחברת ביצוע מידרדר, הסוף כמעט ידוע מראש – קריסה כלכלית. אלא שעוד קודם לקריסה יש לבחון מה מוביל את אותן החברות ללכת על קצה המאזן הכספי שלהן, מדוע שולי הרווח כה נמוכים ואם יש על מי להטיל את האחריות.

הרווחים מסתכמים ב־2%-3% בלבד

השבריריות של חברות הביצוע באה לידי ביטוי בשיעורי רווחיות נמוכים, שלא מספיקים לתת מענה לשיבושים שאורבים בדרך - עליית מחירים בלתי צפויה של חומרי גלם, תכנון הנדסי לקוי שמוביל להסתבכות מרכיב בנייה משמעותי בפרויקט, עיכוב בזמנים בשל גורמים חיצוניים או טעות פשוטה בחישובים. הקבלן אשר גרין, המשמש גם כראש אגף הבנייה החוזית בהתאחדות בוני הארץ, מצביע על הגופים הציבוריים במדינה כאשמים העיקריים בכך: "במכרזים שמתפרסמים במגזר הציבורי הגופים לא חייבים למסור את העבודה לקבלן הזול ביותר, אבל ברגע האמת בדרך כלל הקבלן הזול הוא הזוכה, לפעמים במחירים בלתי הגיוניים ומבלי שענה על פרמטרים של איכות או עמידה בזמנים. לאחרונה קיבלתי חוברת מכרז לפרויקט ציבורי שבכל פרק בה (חוברות מכרז מחולקות לפרקים בהתאם לחלקי עבודת הביצוע - ד"ל) המחיר שנקבע היה חסר בכ־35%, והיו פערים בין הדרישה ההנדסית למחיר".

לדברי גרין, הזוכים הזולים במכרזים והחישובים החסרים נובעים גם מתקציב נמוך של הגוף מזמין העבודה. "אם הקבלן מספיק חזק הוא יגרור אותם לבית המשפט ואולי יזכה, אבל אם הוא לא חזק הם יחלטו לו את הערבויות, לא ישלמו לו שלושה חודשים (שוטף + 60), וכשהוא יקרוס יכניסו קבלן חדש במקומו", אומר גרין. "הגיע הזמן שיבינו שהזול ביותר בתחילת הפרויקט לא בהכרח יהיה זול בקו הסיום. אני, למשל, נכנסתי לנעליים של קבלן שפשט את הרגל בפרויקט של בית החולים פוריה לחדר מיון תת־קרקעי. המדינה קיבלה את הפרויקט באיחור של שלוש שנים. מישהו בחן מדוע זה קרה או מדד את הזמן שבוזבז וניסה לכמת אותו בכסף? להערכתי גם אם היו משלמים על המכרז 20% יותר, זה היה יוצא זול יותר בחישוב הסופי, אבל מזמיני העבודה שוכחים שהמטרה שלהם ושל הקבלן משותפת: שהפרויקט יצליח. מזמין עבודה שלא מבין את זה נמצא בבעיה. קבלנים מרגישים שמתייחסים אליהם כאל אויבים של המזמין".

אשר גרין, התאחדות בוני הארץ: המזמינים שוכחים שלהם ולקבלן יש מטרה משותפת – שהפרויקט יצליח. קבלנים מרגישים שמתייחסים אליהם כאל אויבים" צילום: כפיר סיון

אחת הבעיות העולות מהמכרזים הציבוריים היא ההצמדה למדד בחוזים שעליהם חותמים הקבלנים מול הגופים הציבוריים. כך למשל, חברת נמלי ישראל פרסמה בעבר מכרז לבניית נמל שהוצמד ב־50% למדד מטבע זר ו־50% למדד יוקר המחיה; לטענת הקבלנים אין קשר בין ההצמדות הללו לבין עבודות בנייה לתשתיות. בנוסף, בפועל לפי הנחיות החשכ"ל יש לבצע הצמדות לפי סוג העבודה. למשל, ניתן להצמיד עבודה רק למחיר הבטון, לעלות העבודה, למיזוג אוויר וכו'. "בעבר מי שעיצבו את החוזים והמכרזים היו מהנדסים, ובאירופה המצב נשאר כך גם כיום" מסביר גרין. "אבל אצלנו האחראים על המכרזים כיום אלו עורכי דין וחשבים. פעם חלוקת הסיכון היתה הוגנת, והיום הכל נופל על הקבלן".

המציאות המשתקפת בענף הביצוע היא כזו שבה הרווחים מתחילים ב־5%–6% אך מסתיימים בדרך כלל ברווח של 2%–3%. כלומר, חברה שפספסה מרכיב כלשהו במכרז עלולה לקרוס. לפי גרין, לפני עשור נתח הרווחים היה גבוה יותר, אבל הממשלה והגופים המזמינים הפכו להיות לא הגונים והמסגרת התקציבית "מכופפת" את ההנדסה והקבלן, מפרה את האיזון בפרויקט וגורמת לכך שהמחלוקות מסתיימות בבתי המשפט. "אנחנו משחקים ברולטה, רבים וטובים מאיתנו לא שרדו. חברות שהיו פעילות לפני 20 שנה לא איתנו: רמט נפלה בגלל אצטדיון נתניה, דורי בניה, אהרונסון, כפרי, רויכמן, ליבר, קל בנין, בן יקר גת. חברת ענק כמו דניה סיבוס היתה מספיק חזקה כדי להביא 200 מיליון שקל מהבית ולסיים את כביש 431. לאחר מכן התנהל משפט שבו זכתה. כך קרה גם עם שפיר בכביש 531. כמה זה עלה למדינה? לא ברור".

מחקרים שהזמינו גופים ציבוריים לא יושמו

הקבלנים נמצאים במלכוד: הם עומדים מול מכרזים בעייתיים אבל ממשיכים להתמודד עליהם, מפני שהם לא יכולים להרשות לעצמם לא לעבוד - הם חייבים להפעיל את מצבת כוח האדם שלהם, וחברה שלא ניגשת למכרזים במשך כשנתיים מסתכנת בהורדת דרגת הרישיון שלה.

בשנים האחרונות בוצעו שני מחקרים שהצביעו על לא מעט כשלים במכרזים. מחקר של בנק ישראל שנערך ב־2009 הראה שב־64% מהפרויקטים של תשתיות תחבורה בישראל העלות גבוהה מהאומדן הראשוני, וב־82% מהפרויקטים תאריך הסיום בפועל מאוחר מהתאריך שנקבע. בפרויקטים גדולים, העלות הסופית גבוהה ב־45% בממוצע מהתקציב הראשוני.

מחקר אחר שהוזמן על ידי משרד השיכון ובוצע ב־2011 בטכניון, בחן 50 פרויקטים כדי להבין מהם הגורמים לחריגות בתקציב. המחקר מצא כי החריגות בתחום המבנים נמוכות יותר מאלה שהופיעו במחקר על תחום התחבורה ועומדות על כ־16.9%. עוד נמצא כי 19.4% מהגורמים לחריגות מקורם בארגון היוזם את הפרויקט, ואילו בגופים הציבוריים השפעתם על חריגות בתקציב הבנייה מזנקת ל־61.9%. הגורמים שנמצאו לכך הם מסמכי מכרז לא בשלים, ריבוי שינויים בדרישות או בהגדרות היזם ומכרזי מכרז זוכה נמוכים מדי. לטענת גרין, ממצאי שני המחקרים לא יושמו בשטח.

חשוב לציין שיש גם גופים ציבוריים שמיישמים את עקרונות המכרז ההוגן. בחיל האוויר, למשל, משתמשים במשך שנים בפרמטרים של איכות כדי לבחור את החברה המבצעת, וכך גם נמל חיפה, העובד בשיטה המאפשרת לו בחינת פרמטרים איכותיים כבר יותר מ־20 שנה.

אליאס טנוס, מנכ"ל בסט: אנחנו עדיין רווחיים אבל אלה לא שיעורי הרווחיות של פעם. זה לא שווה את הסיכון שחברות ביצוע לוקחות עבור פרויקטים של אחרים"

עוברים לשילוב בין קבלנות ויזמות

כמה חברות ביצוע החלו בתקופה האחרונה ליזום בעצמן. לאחרונה דיווחה חברת אורתם סהר על מהלך של שינוי אסטרטגי בפעילות הליבה שלה, שבמסגרתו תצמצם את פעילותה הקבלנית בכ־40% ותיכנס לתחום היזמות. ביעדי החברה לשנים 2016–2018 נקבע כי 30%–50% מהפרויקטים שתקים כקבלן מבצע יהיו עבורה או עבור שותפים כחברה יזמית. כמו כן, בין יעדי החברה נקבע כי בכוונתה לצמצם את מספר הפרויקטים שבהם היא פעילה כיום כקבלן מבצע לכ־40-30 בלבד, לעומת כ־60 פרויקטים פעילים כיום. המהלך נובע מרצון החברה להעלות את הרווח הגולמי מפרויקטי ביצוע, העומד על 5%–10% כיום, לרווח "קבלני־יזמי" העומד על 10%–15%. אורתם סהר אינה היחידה; לאחרונה הודיעו גם קבוצת בסט, חברת רם אדרת וחברת צ.פ. חברה לבנין על כוונתן להיכנס ליזמות. חברת צ.פ, שבנתה עד היום יותר מ־3,000 יחידות דיור, מתכוונת להגדיל את נתח היזמות שלה. לאחרונה נכנסה החברה כשותפה בייזום פרויקט גבעות עדן בעמק האלה, ואף החלה ליזום פרויקטי תמ"א 38.

אליאס טנוס, מנכ"ל קבוצת בסט, מפרט את השיקולים שהובילו לכניסה ליזמות: "שוק הביצוע נעשה קשה, המרווחים קטנים, הסיכון גדל ואין עם מי לעבוד. זו בעיה קשה שהחברות הגדולות מתמודדות איתה כל יום. אנחנו עדיין רווחיים ויעילים, אבל אלה לא שיעורי הרווחיות של פעם. זה לא שווה את הסיכון שחברות ביצוע לוקחות עבור פרויקטים של אחרים". בבסט ביצעו בעבר שותפויות יזמיות עם חברות, אך לאחרונה החלו להתמודד בעצמם במכרזים שמפרסמת רשות מקרקעי ישראל, ואף זכו במכרז בטירת הכרמל להקמה של כ־80 יח"ד וכעת הם במו"מ על קרקעות פרטיות בצפון ובמרכז הארץ. "זיהינו שהבעיה של חברות יזמות היא למצוא מי שיבצע את

הפרויקט, ולא מדובר רק בהקמה אלא גם בליווי ובמסירת הדירות לדיירים", מסביר טנוס. "אנחנו רוצים לנצל את היכולות ההנדסיות שלנו כדי לבנות לעצמנו".

איציק דהן, סמנכ"ל השיווק והמכירות של רם אדרת, מספר שהחברה מגבירה בשנים האחרונות את הפעילות היזמית שלה גם מתוך רצון להגדיל רווחיות וגם בכוונה להגיע ישירות ללקוח: "היתרון ללקוח הוא שהכל פשוט יותר, אין מתווכים, הלקוח יכול לקבל תשובות מיד והליך קבלת ההחלטות מהיר יותר". לדבריו, כאשר החברה יוזמת ובונה פרויקטים, יש לכך משמעות גם מבחינת לוחות הזמנים. "חברת יזמות צריכה לפרסם מכרז לקבלנים, בעוד שאצלנו אנחנו גם המבצעים ואפשר לדלג על זה ולחסוך זמן רב".