מאחורי המינהל: תרגיל קרקע

נותנים עוד זמן לקבוצות

בתקופה האחרונה מכרזים רבים של מינהל מקרקעי ישראל באזורים שונים בארץ (חריש, ירושלים ורבים אחרים) "נתפרים" במיוחד עבור קבוצות רכישה - שיכולות להציע מחירים גבוהים יותר עבור הקרקעות לעומת קבלנים ויזמים. למעשה, המינהל שמעוניין למקסם את התמורה שלו מעדיף שקבוצות רכישה ירכשו את הקרקעות, שכן קבוצות רכישה מסוגלות להציע מחירים עודפים על קרקעות.

כיצד ניתן להבחין בכך שהמינהל "תופר" מכרזים שיתאימו לקבוצות רכישה? בשתי דרכים עיקריות - או שהוא מאפשר גמישות בכמות הרוכשים לרישום במכרז, או שהוא מאפשר תקופה ארוכה יותר להשלמת העסקה. בדרך כלל במכרז המיועד לחברות קבלנות ויזמות, תקופת השלמת רכישת הקרקע הנדרשת על ידי המינהל תסתכם בכ־30–60 ימים. אולם במכרזים המיועדים מראש לקבוצות רכישה יבקש המינהל את השלמת רכישת הקרקע בתקופה של 120 ואפילו 180 יום. הארכת התקופה לסגירת העסקה מאפשרת למארגני קבוצות הרכישה את הזמן הנדרש לגיוס השותפים בקבוצה, שכן בתוך חודשיים כמעט בלתי אפשרי לארגן קבוצת רכישה המונה מאות רוכשים.

בנצי ליברמן, ראש מינהל מקרקעי ישראל. איך ניתן להבחין שהמינהל "תופר" מכרזים לקבוצות רכישה? בגמישות בכמות הרוכשים לצד תקופה ארוכה יותר להשלמת העסקה צילום: עמית שעל

כך למשל, בימים אלו משרדנו מלווה פיננסית קבוצת רכישה שזכתה במכרז של המינהל בפרויקט של 160 יחידות דיור בשכונת רמות בירושלים. מדובר בקרקע של המינהל שפורסמה למכרז לפני כמה חודשים, וקבוצת הרכישה זכתה במכרז. באותו האזור פרסם המינהל קרקעות למכרז עם מאות של יחידות דיור שגם בהן זכו קבוצות רכישה. דוגמאות נוספות היו למשל בחריש ובפתח תקווה. המגמה נכונה אפילו למגרשים קטנים יחסית, למשל 5–6 קרקעות בפתח תקווה, כאשר לכל קרקע 8–12 יחידות דיור. גם שם ראינו הטיה של המכרז לטובת קבוצות רכישה.

ברגע שיזמים וקבלנים מזהים עדיפות בתנאי המכרז לקבוצות רכישה, הם אינם טורחים להגיש הצעת מחיר לרכישת הקרקע, שכן הם יודעים שלא יוכלו לעמוד במחירי הקרקע שמסוגלות קבוצות הרכישה להציע. המינהל מצידו מבין גם שבמכרזים גדולים של מאות יחידות דיור מעטות חברות הנדל"ן הישראליות שמסוגלות להשקיע במזומן סכומי כסף גבוהים לרכישת קרקע ולכן הן יגישו הצעותיהן במחירים נמוכים יחסית לקבוצות רכישה.

סוג של צביעות

מצד אחד רוצה הממשלה להשתמש במינהל ככלי שעשוי להוריד או לייצב את מחירי הדיור בישראל, אבל בפועל התנהלות המינהל גורמת לאפקט ההפוך. למעשה נוצר מצב שבו המדינה מתנהגת בסוג של צביעות - מצד אחד היא רוצה להוריד את המחירים, אבל מצד שני אינה דואגת שמחירי הקרקעות שהיא משווקת לשוק יהיו במחירים סבירים, ורק רוצה למקסם את ההכנסות שלה. בדרך היא תורמת במו ידה להמשך גידול בועת מחירי הדיור בישראל, ולסכנה ממשית שביום אחד שוק הנדל"ן בישראל ייקלע למשבר עמוק שממנו לא יוכל המשק להתאושש שנים רבות.

הכותב הוא שותף בחברת טופ קפיטל, המתמחה בפתרונות ליווי פיננסי ליזמים ופרויקטי נדל"ן