פרסום מחיר המינימום במכרזי דיור לא צפוי להשפיע על השוק

החלטה חדשה שאושרה לאחרונה על ידי רשות מקרקעי ישראל וגובשה בשיתוף אגף התקציבים במשרד האוצר, קובעת כי מחירי המינימום בכל מכרזי רשות מקרקעי ישראל יפורסמו מעתה ויהיו ידועים למתמודדים, למעט מקרים חריגים.

ההחלטה מחזירה את המצב ששרר בישראל עד שנת 2006, אז החליטה ועדת גדיש כי אין לפרסם את מחיר המינימום במכרזים, וכי הערכת השמאי תשולשל לתיבת המכרזים רק לאחר שימסרו כל ההצעות ותהווה אומדן לתשלום.

אורי אריאל צילום: איתמר סיידא

על פי הערכות של גורמים בכירים בענף, השפעת ההחלטה על שוק הדיור לא תורגש בתקופה הקרובה. הסיבה לכך נעוצה בהערכות שלפיהן לחשיפת מחיר המינימום יש משמעות בעיקר במצבים של ירידת מחירים בשוק. במצב שבו מחירי השוק מצויים בעלייה, כלומר המצב שמתקיים בישראל בשנים האחרונות, הצעותיהם של מתמודדים במכרזים משקפות על פי רוב את מחיר המינימום שנקבע באמצעות השומה הממשלתית – ועל כן כמות המכרזים שנפסלים אינה גדולה באופן יחסי. לעומת זאת, כששוק הדיור מצוי במגמת ירידת מחירים, הפער בין השומות הממשלתיות – שמתעדכנות באיחור במצב השוק – לבין הצעותיהם של המתמודדים גדל, ובעקבות כך מתרבים המקרים שבהם מתמודדים "מפספסים" את מחיר המינימום שמשקפת השומה.

הסתבכות משפטית מיותרת

ההחלטה הנוכחית, שנחתמה בידי ראש הממשלה בנימין נתניהו המשמש כממלא מקום שר האוצר, התקבלה לאחר שבשנים האחרונות נפסלו מכרזים רבים של רמ"י משום שההצעות שהגישו המתמודדים היו נמוכות ממחיר המינימום. בנוסף לכך, במקרים רבים תבעו המתמודדים את רמ"י בטענה שהצעותיהם היו קרובות למחיר המינימום ולכן פסילתם לא היתה מהותית. על פי ההערכות, ברמ"י נאלצו בשנים האחרונות להתמודד לעתים קרובות במערכות משפטיות ארוכות במקרים מסוג זה.

מבדיקת מדלן שבוצעה עבור "כלכליסט" עולה כי בשנת 2013 בלבד פסלה המדינה מכרזים לכ־1,000 יחידות דיור וכי בשנת 2014 נפסלו כ־600 יחידות דיור - משום שההצעות שהוגשו בהם היו נמוכות ממחיר המינימום שנקבע לדירה. מחיר המינימום הוא הרף שקובעת רשות מקרקעי ישראל בהתחשב בשומה של השמאי הממשלתי, אך כאמור משנת 2006 הוא אינו מפורסם או ידוע לקבלנים הניגשים למכרז. רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן, מדגיש כי "הנזק לציבור בביטול המכרזים הללו היה כפול: גם קובעים רף מחירים גבוה שמתגלגל לציבור בעליית מחירי הדירות, וגם מעכבים שחרור קרקעות ששוק הנדל"ן זקוק להן כמו אוויר לנשימה".

בשנת 2013 המכרזים שנפסלו הם לקרקעות בירושלים, נשר, טירת כרמל, אופקים, נצרת עילית ויישובים נוספים, בעיקר בפריפריה ובאזורי עדיפות לאומית, שבהם הביקוש הנמוך מוביל להצעות נמוכות ביותר.

איתן מציין כי "במקרים רבים ההצעות נפסלו למרות שהיו במרחק של אלפי שקלים בלבד לדירה ממחיר המינימום של המכרז. למקרים אלו אפשר להתייחס כתקלה טכנית, שכן אילו היו יודעים הקבלנים את מחיר המינימום סביר להניח שהיו מעלים את הצעתם במעט כדי שיוכלו לזכות". עם זאת, רוה מבהיר כי גם להחלטה החדשה יכולות להיות תופעות לוואי: "למשל במקרים שבהם השומה תמשוך מטה את ההצעות במכרז ותאפשר לקבלן לשלם פחות על הקרקע מבלי שזה יתורגם למחיר נמוך יותר לצרכן הסופי. חשוב להבין שהפחתה במחיר המכרז לא תמיד מתגלגלת לציבור, כיוון שהקבלן ידרוש עבור הדירות את המחיר המקסימלי שמוכנים לשלם לו".

המשך ההטבה לבנייה מהירה

לצד החלטה זו אישרה המועצה להאריך את תוקפה של החלטה קיימת, לפיה קבלנים ויזמים שזכו במכרזי רמ"י יקבלו הנחה של 15% ממחיר הקרקע שהציעו, בתנאי שיעמדו בלו"ז של בנייה בתוך 30 חודשים – הליך שכולל את אישורי האכלוס וטופס 4 ביחידות הדיור. עם זאת, ברשות הבהירו כי הוחלט לתת שיקול דעת למנהל המרחב העסקי ומנהל החטיבה העסקית ברמ"י להחריג מכרזים מסוימים שבהם אין, לטעמם, הצדקה במתן הטבה זו.