בדיקת כלכליסט
היקף המשכנתאות שהציבור לקח זינק תוך שש שנים ב-71%
אם ביום ממוצע ב-2008 הציבור לקח משכנתאות בהיקף של 82 מיליון שקל, ב-2014 הסכום היומי קפץ ל-141 מיליון שקל. בתוך כך, בשנת 2011 גובה המשכנתא הממוצע עמד על 563 אלף שקל, לעומת 602 אלף שקל ב-2014 - עלייה של כ-2,000 שקל בהחזר השנתי
העלייה האסטרונומית של מחירי הדיור הלכה יד ביד עם עלייה מטרידה בחובות שמעמיס עליו הציבור וזאת בכדי להיות מסוגל לרכוש דירה. אם ביום ממוצע בשנת 2008 הציבור לקח משכנתאות בהיקף של 82 מיליון שקל, בשנת 2014 הסכום היומי זינק בכ-71% ועמד על 141 מיליון שקל.
- כמה משכורות באמת צריך כדי לרכוש דירה
- הריבית בשפל: הפנסיה נשחקת, המשכנתא הופכת לסיכון עצום והאשראי מזנק
- הערכות בבנקים: גידול של 3%-8% בהיקף המשכנתאות בפברואר
הריבית האפסית והיעדר ההיצע בשוק הנדל"ן גרמו למחירים לנסוק ובאופן טבעי גובה משכנתא ממוצעת עלה גם הוא. ב־2014 ממוצע המשכנתא כבר עמד על 602 אלף שקל בהשוואה ל־563 אלף בשנת 2011 - השנה הראשונה שבה יש אינדיקציות על גובה המשכנתא הממוצעת. בדיקת כלכליסט יחד עם חברת AMG, חברה המתמחה בייעוץ משכנתאות, מגלה כי במונחים של משכנתא ממוצעת מדובר בעלייה של 164 שקל בהחזר החודשי או אם תרצו עוד 2,000 שקל בשנה שעתה משק בית נאלץ להיפרד מהם.
גובה המשכנתא המשיך לעלות העלייה החדה בקצב המשכנתאות שנלקחות מדי יום בישראל עוברת בינתיים בשקט יחסי וזאת בעיקר הודות לסביבת הריבית האפסית בה מצוי המשק הישראלי. כשהריבית תרים את הראש, ולפי התחזיות זה יקרה, יחד איתה יעלה ההחזר החודשי של אלפי משפחות, הנתונים האלו כבר ייצבעו בצבע כואב יותר.
דוגמא לכך אפשר היה לראות בתרחיש קיצון שפרסם בשנה שעברה בנק ישראל לפיו האבטלה עולה, מצב המשק מידרדר ולא פחות מ-23 אלף משפחות נאלצות למשכן את ביתן בידי הבנק. מציאות שכזו תפגע במשק כולו שכן, ככל שהישראלים יהיו חנוקים יותר, כך יצמצמו למינימום את הצריכה השוטפת כדי לעמוד בהחזר המשכנתא המכביד - מה שידרדר את המשק למיתון כבד עוד יותר דבר שמתחיל מעגל קסמים שיהיה קשה לצאת ממנו.
נתוני בנק ישראל גם מראים לאן בדיוק הולך הכסף. בשנת 2014 31% מנוטלי המשכנתאות לקחו את ההלוואה בכדי לרכוש דירה שמחירה עולה על 2 מיליון שקל בעוד שכ-40% רכשו באמצעות המשכנתא דירה שערכה נע בין 1.2 מיליון שקל ל-2 מיליון שקל.
עם זאת, הנעלם הגדול של עולם המשכנתאות היה ונותר מקור הכסף של הלווים. בשנת 2012 הטיל דודו זקן, המפקח על הבנקים, מגבלה ששינתה לחלוטין את השוק. זקן קבע כי מעתה לווים יצטרכו להביא מהבית רבע מערכו של הנכס הנרכש. במילים אחרות, זוג צעיר שרוכש דירה במיליון שקל יצטרך להביא מהבית לפחות 250 אלף כדי שהבנק בכלל ישקול אם להעניק לו משכנתא.
השפעת הצעד של זקן בהחלט נראית בשטח ואחוז הלווים שנוטל הלוואה עם מינוף שעולה על 60% מערך הדירה ירד מ-41% בשנת 2011 ל-35% בשנת 2014. אמנם מדובר בשיעור נמוך יותר של משכנתאות המוגדרות בסיכון גבוה אך השאלה האמיתית היא איך התהליך הזה התרחש כאשר מחירי הדיור נמצאים בעלייה מתמדת. סימן השאלה הזה נותר כרגע ללא תשובה כאשר לא בנק ישראל ולא שום גורם אחר יודע להגיד איך אותם לווים שנדרשים להביא יותר כסף מהבית מצליחים לעמוד במגבלות של בנק ישראל מצד אחד ובעליית מחירי הדיור מצד שני. האם אלו ההורים שעוזרים? האם אלו הלוואות נוספות שלוקח זוג צעיר רק כדי להגיע לדרישות ההון הבסיסיות?
הבנקים הופכים גם הם שבויים של שוק המשכנתאות
הזינוק האדיר הזה שינה גם את הדי.אן.איי של מאזני הבנקים. בשתי עבודות גדולות שפרסם בנק ישראל השנה, חזר המפקח על הבנקים דודו זקן על נתון אחד שהטריד אותו: היקף המשכנתאות מהאשראי הכולל של הבנקים הגיע ב־2013 ל־30%. זקן בוודאי יודע שאם מסתכלים רק על שלושת הבנקים הגדולים, אלו ששולטים בשוק המשכנתאות, הנתון המפחיד הזה הופך מטריד עוד יותר: ב־2014 המשכנתאות של שלושת הגדולים הסתכמו ב־223 מיליארד שקל כשהן מהוות יותר מ־34% מתיקי האשראי שלהם.
כדי להבין כיצד המאזן הבנקאי הפך יותר ויותר שבוי של שוק הדיור מספיק להסתכל על מה שקרה מאז 2008. בעוד שתיק האשראי לציבור (בנטרול המשכנתאות) עלה בשלושת הבנקים הגדולים ב־5.5% - האשראי לדיור קפץ ב־93%. כך קורה שיותר משליש מהאשראי מופנה לדיור בעוד ב־2008 נתון זה עמד על 22%.
