איך להפחית חובות מס במכירת דירה

כדי למתן את הפגיעה באזרח הנחה היועץ המשפטי את הרשויות להימנע משיהוי מוגזם של פעילות הגבייה: דחיית הליכי הגבייה במשך שנים רבות ללא כל צידוק מקשה על האזרח להתמודד עם טענת החוב.

גם דיני ההתיישנות מחילים מגבלות על גביית החובות. ב־2010 פסק בית המשפט העליון בפסק דין חדשני כי כללי ההתיישנות יחולו על הליכי הגבייה המינהלית האקטיביים, ולא יתאפשר לפתוח בהליכים בגין חובות שהתיישנו.

הלכה זו השתרשה בקרקע המציאות, אך בכך לא נסתם הגולל על גביית חובות שהתיישנו. הרשויות המשיכו לטעון כי המגבלות על גביית חובות כאלה לא חלות על הליכי גבייה פסיביים. לפי עמדת הרשויות, שהובאה שוב לפתחו של בית המשפט העליון, דיני ההתיישנות לא חלים על הליכי גבייה פסיביים. כך למשל, כשאדם היה פונה לרשות בבקשה שתאשר כי אין לו חובות כלפיה, כדי שיוכל להעביר את המקרקעין במרשם על שם צד ג', נהגו הרשויות לדרוש ממנו לפרוע את חובותיו, לרבות חובות שהתיישנו, כתנאי למתן האישור.

דירה למכירה צילום: דוד הכהן

רק בפסק דין שניתן לפני כחודש בבית המשפט העליון נעשתה הכרעה ברורה בסוגיה זו. באותו מקרה (ע"א 8832/12 עיריית חיפה נ' יצחק סלומון) דובר על חוב הארנונה שהתיישן, שבשל קיומו סירבה עיריית חיפה להנפיק תיעוד לרישום בטאבו. בית המשפט העליון הגיע למסקנה שיש להחיל את דיני ההתיישנות גם על הליכי גבייה פסיביים, ולפיכך בחלוף תקופת ההתיישנות אין הרשות רשאית לדרוש את פירעון החובות כתנאי למתן אישור.

להכרעה זו השלכה רחבת היקף, ולא רק חובות ארנונה מושפעים ממנה, אלא גם חובות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין. לא פעם אנו נתקלים בחובות מס משנים קודמות שלא ננקטו הליכים אקטיביים בנוגע אליהם, ומכאן שגבייתם כבר אינה מתאפשרת הן בשל דיני ההשתהות והן בשל דיני ההתיישנות. במקרים כאלה על הנישום לעמוד על זכותו לביטולם ולמחיקתם מהמרשמים, שכן הימצאותם במרשמים עלולה לפגוע בו.

חובות מס עלולים לעכב אישורים לביצוע עסקאות, אישורים לפטור מניכוי מס במקור ואישורים נוספים לנישום ולחברות הקשורות אליו. ככל שחובות אלה יעכבו את מתן האישורים, ייחשב הדבר כגבייה לא חוקית של חובות שהתיישנו.

מלבד כללי ההתיישנות הרגילים, דיני המס כפופים לכללי התיישנות ייחודיים הנוגעים לתקופה שבה רשאית רשות המסים לבחון את דיווחיו של הנישום ולחלוק עליהם. כללי התיישנות ייחודיים אלה לא נוגעים לגביית החוב, אלא לקביעת גובה החוב (אם בכלל). לרוב תקופות אלה קצרות יותר מאשר אלה הנקבעות בדיני ההתיישנות הנהוגים בענפי המשפט האחרים. חובתם של הנישום ומייצגיו לבחון את שאלת ההתיישנות בבואם לדון בנושא עם רשויות המס, שכן התדיינות מול הרשויות ואי־העלאת טענת ההתיישנות בהזדמנות הראשונה עלולות לפגוע בזכויותיו של הנישום.

הכותב הוא מנהל מחלקת מיסוי נדל"ן במשרד BDO זיו האפט