התוכנית המסתמנת של כחלון למשבר הדיור: 20 אלף פועלים מסין ו־8% מס רכישה

שר האוצר משה כחלון, יחד עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), משלימים את גיבושה של תוכנית שתכליתה הגדלה מהירה של היצע הדירות למגורים, לצד שחרור מואץ של קרקעות וקידום מכרזי מחיר למשתכן. התוכנית צפויה להגיע לאישור קבינט הדיור בישיבות הקרובות שלו.

במשרד האוצר מתכוונים גם למנוע הסבת דירות מגורים למשרדים. על פי חוק התכנון, כדי להשכיר דירה לצורכי משרד יש לקבל מהוועדה המקומית היתר לשימוש חורג. תוקף ההיתר הוא לחמש שנים, ובתום התקופה נדרש לחדשו. על פי התוכנית שאותה גיבש שלמה בן אליהו מנכ"ל משרד החקלאות ועד לאחרונה מנכ"ל משרד הבינוי, הרשויות המקומיות לא יורשו לתת היתרים כאלה או לחדשם.

בנוסף, יופעלו צעדי מיסוי שיכבידו את העול הכספי על בעלי נכס המשתמשים בו כמשרד, או יקלו על המשכירים לדיור ויינקטו צעדים חריפים כנגד בעלי מקצועות חופשיים המשתמשים בדירות מגורים למשרד ללא היתר. בין הצעדים שהוצעו עלתה אף האפשרות להתלות את רישיון המקצוע (רופא, עורך דין וכדומה) בפינוי דירה תוך שנה.

קבינט הדיור יתכנס לישיבה ראשונה בקדנציה הנוכחית בשבוע הבא.

שר האוצר משה כחלון. יצטרך שיתוף פעולה של הרשויות המקומיות צילום: מוטי קמחי

האוצר יצטרך לפצות את הרשויות המקומיות

על פי מחקר ששימש את מגבשי התוכנית, כ־100 אלף דירות ברחבי הארץ משמשות למשרד. מתוך אלה, כ־55 אלף באזורי הביקוש במרכז.

מסלול נוסף שנבחן הוא שינוי ייעוד של שטחי משרדים למגורים. מדובר בעיקר במקומות שבהם קיימים מגדלי משרדים ופרויקטים מסחריים שאינם מאוכלסים, או מאוכלסים בדלילות. אלה נמצאים בעיקר בערי הפריפריה, שכן שטחי המשרדים באזור המרכז מאוכלסים ברוב המקרים כמעט במלואם. הכוונה היא לאפשר לרשויות המקומיות לבצע שינוי ייעוד מהיר של המבנים ולאחריו הסבה של השטחים לדירות מגורים.

הרשויות המקומיות מצידן עשויות להתנגד למהלך כזה, משום שהארנונה שהן גובות על שטחי מסחר גבוהה בהרבה מהארנונה למגורים והכנסתן צפויה לקטון. מנגד, הן נדרשות לספק בשכונת מגורים שירותים יקרים ודורשים התאמה של התשתיות.

במקרה הזה יידרש שיתוף פעולה הדוק מצד הרשויות המקומיות והאוצר יידרש לפצות אותן על הירידה בגביית הארנונה שתיגרם להן. הבסיס לתוכנית הזאת, מציינים באוצר, הוא תוכנית שיושמה בהצלחה בלונדון.

עם זאת, בשנת 2011 כבר ניסה שר האוצר דאז יובל שטייניץ להריץ תוכנית כזו, ללא הצלחה. באוצר העריכו אז את מספר הדירות המשמשות לעסקים ב־60 אלף, אך בפועל רק כמה עשרות שבו לייעודן המקורי כדירות מגורים, בעיקר בשל היעדר שיתוף פעולה מצד הרשויות המקומיות והקושי של האוצר לשלוט בהיתרים בעצמו.

להערכת יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס התוכנית מסובכת במיוחד באזור שכולו משמש כיום למשרדים: "צריך לספק פונקציות שלא נדרשות באזור תעסוקה, למשל גני ילדים, בתי ספר, מרפאות, גינות ציבוריות. במקרים כאלה המתווה שמגבש האוצר יצליח רק אם העיריות יכינו תוכניות כוללות לשינוי ייעוד, ולא תוכנית נקודתית לבניין מסוים".

חברות מחזיקות קרקע לבניית משרדים ולא בונות

משום שנבנים כיום משרדים בקצב גבוה מהעלייה השנתית, יש חברות שבבעלותן קרקע המיועדת לבניית מגדלי משרדים שלא ממהרות לקדם בנייה, למשל. שינוי ייעוד הקרקע ייתן ליזמים שכאלה מרווח גמישות ועשוי לדרבן אותם להאיץ בנייה.

בעבר נבדקה היתכנות מימוש תוכנית שכזו באזור המרכז, עקב עלייה צפויה בהיצע המשרדים. על פי ירון שחר, אנליסט נדל"ן ומנהל מחלקת מחקר מ.א.ן נכסים, נבנים כיום באזור תל אביב מיליון מ"ר למשרדים, מאוכלסים כרגע 3.5 מיליון מ"ר, והעלייה השנתית היא כ־120 אלף מ"ר, ולפיכך תוך כמה שנים יהיה עודף היצע. "התוכנית להסבת שטחי משרדים למגורים משתלמת ליזמים, אבל פחות לעיריות", אומר שחר. "להערכתי יש צורך בחקיקה שתחייב את העיריות לשנות את יעוד הבניין".

שר הבינוי יואב גלנט. 100 אלף דירות משמשות כמשרדים ברחבי הארץ, לפי הערכות צילום: אוראל כהן

לפני כחודש אמר גם תמיר בן שחר, מבעלי חברת הייעוץ הכלכלי תמי צ'מנסקי בן שחר כי "ההיצע בשוק המשרדים גדול מהביקוש". בן שחר דיבר בפאנל בוועידת הנדל"ן של "כלכליסט" ואיש מהיושבים בפאנל לא חלק על הערכה זו. "המטרופולין של תל אביב יכול להכיל תוספת ביקושים של 200 אלף מ"ר", אמר בן שחר, "אלא שכבר התחילו לבנות ולשווק שם משרדים בסדר גודל של 1.4 מיליון מ"ר".

מנכ"ל מליסרון אבי לוי אמר אז כי "בתל אביב יש אלפי משרדים בדירות מגורים", אמר. "אם יוציאו אותן יפתרו את בעיית המחסור במגורים וגם מתחמי המשרדים החדשים יאוכלסו".

הבנייה למשרדים נמצאת עכשיו בשיאו של גל אדיר. במטרופולין תל אביב נבנים מדי שנה 150–175 אלף מ"ר של משרדים בממוצע, אבל הצפי ל־2016–2018 הוא כמעט כפול. המספרים הללו מעמידים בסימן שאלה את יכולתו של השוק למלא בשיעורי תפוסה גבוהים את שטחי המשרד העצומים שיתווספו במרכז הארץ.

אמיתי גזית

קרב בלימה מול המשקיעים: כחלון בוחן מס אחיד על דירות להשקעה

שר האוצר משה כחלון בוחן את האחדת שיעור מס הרכישה על דירות להשקעה ל־8% מהשקל הראשון. המס יוטל על רכישת דירה או דירות נוספות לה (בין שהן נועדו להשקעה ובין שלא).

היום מס הרכישה על דירות כאלה מדורג — 5% עבור דירות שמחירן עד 1.1 מיליון שקל ו־10% עבור דירות שמחירן גבוה מ־16 מיליון שקל. מנגד, רוכשי דירות ראשונות שמחירן עד 1.5 מיליון שקל זוכים לפטור ממס רכישה, ומעבר למחיר זה נגבה המס, אשר עולה בהדרגה ל־10% עבור דירות היקרות מ־16 מיליון שקל.

שיעורי מס הרכישה עלו בחוק ההסדרים שעבר עם תקציב 2013–2014. המטרה אז היתה להגדיל את הכנסות המדינה לנוכח בור תקציבי של 40 מיליארד שקל. העלאת התעריפים אושרה אז כהוראת שעה זמנית, שהיתה אמורה לפוג בתחילת השנה הנוכחית. אלא שבגלל תקופת הבחירות החליטו ברשות המסים ובמשרד המשפטים להאריך את הוראת השעה עד סוף יוני כדי לאפשר לממשלה החדשה להחליט אם להשאיר את שיעורי המס על כנם (5%) או להחזיר אותם למקור (שיעור מינימלי של 3.5%).

אחד היתרונות המרכזיים של האחדת המס הוא שיהיה פשוט יותר לגבות אותו. בשלב זה לא ברור אם בעקבות המהלך תהיה בכלל עלייה בהכנסות ואם הוא יקטין את הביקוש לדירות להשקעה.

העלייה המשמעותית במספר רוכשי הדירות להשקעה בשנים האחרונות אמנם דחקה את רגליהם של רוכשי הדירות הראשונות, אבל הגדלת נטל המס על המשקיעים עשויה להקטין את מספר הדירות הפנויות להשכרה ולכן עלולה דווקא לפגוע בשכבות החלשות, שאין באפשרותן אלא לחיות בשכירות. כך שהחלטה על שיעור המס הנכון תחייב בחינה מעמיקה של השלכות מדיניות המס על השוק.

עמרי מילמן

כחלון מציע פתרון גם לבעיית כוח האדם: לאשר כניסת 20 אלף פועלים מסין

"אם רוצים לעמוד ביעדי הממשלה בנושא הבנייה למגורים צריך לפחות 30 אלף פועלים מסין", אומר מנכ"ל התאחדות בוני הארץ אליאב בן שמעון. "20 אלף זה נחמד וחשוב, אבל לא מספיק. מדובר בעובדים מקצועיים שמתמחים בעבודות רטובות כגון טיח וריצוף. פעם הפלסטינים היו עובדים בתחום, אבל היום השוק נשען על פועלים סינים". נתוני ההתאחדות מלמדים שזמן סיום בנייה לדירה ממוצעת הוא כיום 26 חודשים, לעומת 18 חודשים בשנות התשעים.

בן שמעון טוען שכל העסקה של פועל סיני מייצרת עבודות המשך של ארבעה פועלים ישראלים בתחומי גבס, אינסטלציה וחשמל. עלות העסקה של פועל מסין לקבלן היא 20 אלף שקל בחודש, ללא סבסוד ממשלתי.

"העובדים מגיעים לתאגידי כוח אדם שזה תחום המומחיות שלהם, ואלו מתקשרים עם הקבלנים. יש 20 תאגידים כאלה בישראל שאחראים גם לתנאי העבודה של הפועלים", מסביר בן שמעון. "כבר יש הסכמים מול סין, וברגע שמקיימים אותם רשות ההגירה נכנסת לעבודה. עד היום המדינה לא קיימה את ההסכמים וזה היה אחד הגורמים לעיכובים בהתחלות בנייה".

ליאור גוטמן