מהפך בעסקאות בשוק המשרדים: העסקים כבר לא פוחדים לעבור דירה

שוק המשרדים של השנה החולפת משקף את השינויים שעברו על שוק העבודה כולו - שכירים רבים מוצאים כי הדרך היעילה ביותר לשיפור תנאי ההעסקה שלהם היא מעבר למקום עבודה חדש, וכעת המגמה הזו מוצאת ביטוי גם בפן הנדל"ני: חברות - אפילו חברות ענק שמעסיקות אלפי עובדים - כבר לא רואות במיקום משרדיהן הנוכחי עובדה מוגמרת, ובוחנות מעבר למיקום חדש תוך התייעלות והטבת תנאי השכירות. גם הצמיחה בשטחי המשרדים והתחזיות להצפת השוק בעתיד הקרוב מובילות את החברות לנצל את המצב לשיפור מעמדן, ואת בעלי הנכסים להילחם על השוכרים.

לפי מחלקת המחקר של מאן נכסים (נציגתה הישראלית של פירמת הייעוץ הבינלאומית CBRE), בשנת 2014 בוצעו בתחום המשרדים עסקאות בשטח של כ־120 אלף מ"ר. מתוך השטח הזה 80 אלף מ"ר היו עסקאות של חברות שהתניידו למיקום חדש, כלומר כשני שלישים מהפעילות. לשם השוואה, עד 2012 שני שלישים מהשטחים בעסקאות כאלה היו של חברות מתפתחות שמגדילות את השטח שהן שוכרות, ורק שליש מהעסקאות של חברות שמתניידות. אם כן, שוק המשרדים הנחשב לשוק מסורתי חווה מהפך של ממש.

"השיקול המשמעותי ביותר לחברות הוא התייעלות וחיסכון", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים. "לא כל החברות מחפשות, אבל פעם היה מחסום פסיכולוגי שלא קיים היום. גם בחברות ההייטק, שם השפעת המעבר על העובדים גדולה מאוד, אנחנו רואים סימנים להתפשטות המגמה, למשל המעבר של חברת קומברס מרמת החייל לרעננה". ואכן, גם עסקים שמיקומם היה חלק מהמיתוג שלהם - כמו חברות פיננסים ששכרו משרדים בשדרות רוטשילד או חברות הייטק בהרצליה פיתוח - שינו גישה. מעתה אפשר לעבור מקום ולחסוך בהוצאות ללא פגיעה בתדמית ובלקוחות. המעבר לא נעשה רק מתל אביב, אלא גם מהרצליה לרעננה, כפר סבא, פתח תקווה, בני ברק וחולון וגם מעברי בניין בתוך אותה העיר - כל עוד המעבר משתלם לחברה. דוגמה טובה לחיסכון משמעותי בעקבות מעבר היא בנק לאומי - הבנק שב־2014 שכר שש קומות בבניין צ'מפיון בבני ברק חוסך מעל מיליון שקל בשנה בתשלום ארנונה מופחתת. הוא אינו משלם ארנונה ישירות לעיריית בני ברק, אלא משלם שכר דירה גלובלי לחברת אלייד המחזיקה במגדל, והיא שמשלמת את הארנונה.

כאמור, שכר הדירה הוא המרכיב המרכזי בשיקולי החברות והוא מהווה כ־40% מסל העסקה, אך יחד איתו נבדקים גם יחס ברוטו־נטו (מה היקף השטחים שאינם משמשים לעבודה, דוגמת מעברים ולובי), דרכי גישה, גובה הארנונה ותכנון פונקציונלי. "כשאנחנו מייעצים לחברה, אנחנו בודקים הכל, עד לרמת עלות החניה לעובד", מסביר מוקמל. "למשל, היתה לנו חברה שעברה מתל אביב לבני ברק וחסכה 300 שקל לחודש על כל מקום חניה". לדבריו, הטכנולוגיה הביאה לניצול יעיל יותר של המקום, כך שאם פעם עובד תפס כ־17 מ"ר של שטח משרדי, היום מדובר בכ־11 מ"ר. בהתאם, יש חברות שמצמצמות במעבר את שטחן מ־5,000 מ"ר ל־3,500 מ"ר וכך מפחיתות עוד יותר את שכר הדירה. "היום יש הרבה עובדים שעובדים מהבית, במיוחד בחברות הייטק, כי הגישה היא היום לבחון את העובד לפי ביצועים ולא לפי שעות במשרד. יש חברות שכבר לא מקצות מקום עבודה פרטני לכל עובד אלא שולחנות כלליים שעובדים מתחברים אליהם עם המחשבים האישיים שלהם".

מגדל משרדים בהרצליה צילום: אוראל כהן

פתיחת השוק למעברים גרמה לשינוי דרמטי ביחסים בין שוכר למשכיר, והובילה את בעלי הנכסים להילחם על החברות, בין היתר באמצעות פתיחת חוזים לפני מועד סיומם ושיפור תנאים. השיפור לא תמיד בא לידי ביטוי בשכר הדירה - חברות שמחזיקות נכסים יעדיפו לפצות את השוכרים בהיבטים אחרים כמו תקופות חסד מוארכות או השקעה בשיפוצים.

נראה כי חלק גדול מהלחץ בשוק הוא תוצאה של שטחי המשרדים הרבים שנמצאים בבנייה בתל אביב, ובפרט הבניינים שנבנים על ידי קבוצות רכישה. בברלין, מדריד, פריז, לונדון וניו יורק עומד היחס בין מספר האנשים שעובדים בעיר להיקף שטחי המשרדים בה על 5–7 מ"ר לעובד. בתל אביב היחס גבוה בהרבה: 14 מ"ר של שטחי משרדים לעובד. מוקמל טוען כי קבוצות הרכישה פונות למשקיעים בהבטחות שקשה לקיים: "מספרים לקונה פוטנציאלי שהוא יכול לרכוש משרדים ב־7%–8% תשואה, אבל לא אומרים לו שמהיום שהוא מקבל את המשרדים לידיו זה עולה לו כסף. כך, למשל, משקיע שרכש 100 מ"ר ישלם כ־2,500 שקל ארנונה לחודש (לפי חישוב של 25 שקל למ"ר - ד"ל), 25 שקל למ"ר על ניהול ולפעמים גם משכנתא. אם השוק במצב טוב, הוא יוכל להשכיר ב־60 שקל למ"ר ולהרוויח, אבל אם השוק רווי הוא ייאלץ להשכיר ב־40 שקל למ"ר ואז הוא כבר מפסיד".