בדיקת כלכליסט
שיטת שיווק המכרזים מקפיצה את המחירים
השיטה של רשות מקרקעי ישראל, שמעניקה את הזכות לבנות דירות על קרקעות מדינה ליזמים שמשלמים הכי הרבה כסף דוחפת מעלה את המחיר שבו הן נמכרות לציבור. כלכליסט ואתר מדלן מנתחים בדיוק עד כמה העלתה השיטה את מחירי הדירות במכרזים
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תורמת לעליית מחירים הדיור באופן שבו היא משווקת את הקרקעות שלה ליזמים - כך חשפה בדיקה מיוחדת של “כלכליסט” ואתר מדלן בפברואר האחרון. השיטה שלפיה פועלים המכרזים של רמ”י פשוטה: כל מתמודד משלשל את הצעתו במעטפה סגורה לתוך תיבה מבלי לדעת מה הגישו מתחריו, ומי שהציע את הסכום הגבוה ביותר זוכה. זו שיטה מקובלת במכרזים בכל התחומים, אבל בתחום הנדל”ן היא מייצרת עיוותים שמכניסים הרבה כסף לקופת המדינה, ובדרך פוגעים במאמץ להוריד את מחירי הדירות.
הבדיקה שביצעה מחלקת המחקר של מדלן עבור “כלכליסט” בתחילת השנה הראתה כי הפער הממוצע בין הזוכה לבין המקום השני במכרזים לדירות מגורים עמד ב־2014 על כ־21 אלף שקל. את הסכום הזה היו יכולים היזמים לחסוך ולגלגל להורדת המחיר לצרכן. מי שהרוויח היא המדינה, שהזרימה לקופתה בשנה שעברה כ־355 מיליון שקל כתוצאה מאותם פערים.
מחירי הקרקעות כוללים עלות פיתוח של כ-132 אלף שקל ליחידת דיור
כעת מרחיבים “כלכליסט” ומדלן את הבדיקה ומספקים מבט לעומק ובזמן אמת על מכרזי בנייה לדיור. סדרת הסקירות שנפתחת היום תתמקד בכל פעם במכרז בודד ותראה את השפעתו על מחירי הדירות באזור ואת הפער בין ערך הקרקע, הצעות המתמודדים וההצעה הזוכה. המכרז הראשון בסדרה הוא בשכונת מישור הנוף המבוקשת בדרום ראשון לציון.
מיקום: דרום ראשון לציון, בצמוד לשכונת שיכוני המזרח וסמוך לכביש 431
בשבוע שעבר נסגר בהצלחה מכרז של רשות מקרקעי ישראל בשכונת מישור הנוף שבראשון לציון שבמסגרתו שווקו 88 דירות בשישה בניינים, בכל בניין כ־15 דירות.
המכרז התאפיין בביקושים גבוהים, שבאו לידי ביטוי ב־17 הצעות בממוצע שהוגשו בכל מתחם. מחיר הזכייה בקרקע היה בממוצע גבוה ב־29% מהערכת השמאי.
פרויקט בנייה בשכונת מישור הנוף צילום: עמית שעל
בין מחירי הזכייה של ארבע החברות שהשתתפו במכרז היו הבדלים ניכרים. המחיר הזוכה הגבוה ביותר היה 910 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור אותו תשלם קבוצת רכישה. המחיר הזוכה הנמוך ביותר היה 787 אלף שקל, ותשלם חברת י. בירנבוים שהצליחה לזכות בחלקה שעליה ייבנו 28 דירות, תוך שהיא שומרת על רמת המחיר דומה למכרז הקודם. הבדלים מהותיים אלו במחירי הזכייה אינם עולים בקנה אחד עם הערכת השמאי במכרז, שקבעה שווי אחיד לכל המתחמים.
מספר ההצעות במכרז היה גבוה פי 3 מהממוצע הארצי, שעומד על 5.3 הצעות בלבד. הביקושים העזים באו לידי ביטוי הן במספר ההצעות הרב והן במחירי הזכייה הגבוהים.
ביקושים אלו נובעים, בין היתר, מהיצע מוגבל של דירות חדשות במרכז. לשם המחשה, בשנת 2014 מתוך 20 אלף יחידות דיור במכרזי רשות מקרקעי ישראל שהסתיימו בהצלחה, רק כ־1,000 יחידות היו בלב אזורי הביקוש.
סיבה נוספת למספר הרב של ההצעות היא העובדה שהמתחמים ששווקו כללו 16–14 יחידות דיור בלבד. מספר נמוך זה של דירות יצר רף כניסה נמוך יחסית למכרזים אחרים באזור המרכז, שאפשר גם ליזמים בעלי הון עצמי מוגבל ולקבוצות רכישה קטנות להתמודד על קרקע מבוקשת זו.
עוד גורמים לביקושים במכרז הוא התעניינות גבוהה של רוכשים בדירות בפרויקטים החדשים בשכונת ראשונים הסמוכה, והעובדה כי במכרז שווקה עתודת הקרקע האחרונה בשכונת מישור הנוף.
