כחלון מתחיל במימוש התוכניות - סוף הדיור להשכרה

הסוף לדיור להשכרה

הצעת ההחלטה של משה כחלון, שתעלה מחר להצבעה בישיבתו הראשונה של קבינט הדיור, טומנת בחובה את סופו של הדיור להשכרה. הקבינט ידון בהצעה להעביר כמה מתחמי קרקעות שניתן לבנות עליהן 20 אלף יחידות דיור לתכנון במסלול מואץ של הותמ"ל (ועדה לקידום מתחמים מיוחדים).

על פי החוק, 30% מהדירות במתחמים כאלה מוקצות להשכרה, אלא שהצעת ההחלטה מנצלת פרצה בחוק המאפשרת לממשלה לחרוג מהקצאת הדירות להשכרה במקרים מיוחדים, והקבינט צפוי להחליט שרק 7% מהקרקעות יוקצו לבניית דירות להשכרה. כלומר, רק 1,460 מ־20 אלף יחידות הדיור שייבנו ייועדו להשכרה.

כך למשל, על פי נוסח ההצעה שהועברה לחברי הקבינט, במתחם במערב קריית גת, שבו ניתן לבנות 8,000 דירות, רק 10% מהן ייועדו להשכרה, וברובע מנחם בבאר שבע, שבו מתוכנן מתחם של 4,600 יחידות דיור, לא יוקצו כלל דירות להשכרה.

בנוסח ההצעה מוסבר כי הוחלט לצמצם את הדיור להשכרה במתחמים אלה או לוותר עליו בשל הערכה כי התשואה הצפויה נמוכה מדי ותרחיק יזמים מהמכרז.

על פי הצעת ההחלטה, ישנם שני מתחמים שבהם לא יחרגו מהוראת החוק להקצות 30% מהדירות שייבנו להשכרה - שכונת עין תכלת בנתניה ומורדות רמות בירושלים - אך מספר הדירות להשכרה שייבנו שם זניח: 240 בנתניה ו־420 בירושלים.

אביגדור יצחקי - יו"ר מטה הדיור

כמו כן יתבקש הקבינט לאשר מתן פטור ממכרז למינוי יו”ר מטה הדיור, שמעמדו, שכרו ותנאיו העסקתו יהיו כשל מנכ”ל משרד ממשלתי, זאת בשל בהילות וחשיבות המינוי. כחלון מתכוון למנות לתפקיד את אביגדור יצחקי. בנוסף, הקבינט ידון מחר באישור העברה של תוכניות בהיקף כולל של 20 אלף יחידות דיור - בין היתר במתחמים בקריית גת, נתניה, באר שבע, בסמת טבעון וטמרה - לותמ"ל (הוועדה לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים). 

אביגדור יצחקי. יו"ר מטה הדיור המיועד צילום: עמית שעל

כל אלה הם צעדים שנועדו לאפשר לכחלון לממש את תוכנית הדיור שלו. לפי כחלון, הפתרון למשבר הדיור גלום בהגדלת היצע הדירות בקצב מהיר. כדי לעשות זאת מבקש שר האוצר לרכז סמכויות רחבות ושליטה חסרת תקדים בשרשרת התכנון והבנייה - משלב תכנון הקרקע, דרך פיתוחה ועד שיווקה ליזמים. כחלון מזהה שלושה כשלים מרכזיים בשרשרת התכנון כפי שהיא פועלת כיום - משילות, תחרות וניהול - ומציע רפורמה במבנה מערכת התכנון וניהול קרקעות המדינה כדי לפתור אותם.

להסיר חסמים שמקשים את הגדלת היצע הדירות

לפי כחלון וראש מינהל התכנון בינת שוורץ, עצמאות מוסדות התכנון (ועדות התכנון המחוזיות) ביחס למינהל התכנון והחופש שלהם להצביע בניגוד למדיניות הממשלה מעכבים החלטות תכנוניות ופוגמים במאמצים להגדיל את היצע הדיור.

בינת שוורץ צילום: עמית שעל

לכן כחלון מבקש להפוך את מינהל התכנון ליחידת סמך של משרד האוצר ולהקנות לו סמכויות כשל משרד ממשלתי. המהלך הזה, בצירוף הכפפת היו"רים של הוועדות המחוזיות לשר האוצר וראש המינהל, אמור לפתוח את החסם הזה.

בניגוד לכחלון, היועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין חושב שאי אפשר לפגוע בעצמאות הוועדות המחוזיות הקבועה בחוק, ולכן כדי לממש את החזון של כחלון נדרש שינוי בחוק התכנון והבנייה.

המתנגדים למהלך הזה של כחלון חוששים כי הוא ינתק את מינהל התכנון מהשטח. לדידם, הסכנה היא כי יונחתו על הרשויות המקומיות החלטות שאינן מתחשבות בצרכים שלהן ואף מזיקות להן. בהקשר זה מסרה החברה להגנת הטבע ל"כלכליסט" כי "ההצעה חושפת את השתלטות משרד האוצר על מערכת התכנון, המובילה לפגיעה בדמוקרטיה ובזכויות הציבור. מינהל התכנון הופך להיות מינהל הדיור, ושאר תחומי אחריותו - תחבורה, אנרגיה ומים, סביבה ובריאות הציבור - נדחקים לשוליים למרות חשיבותם".

עד עתה רשות מקרקעי ישראל חילקה את הקרקעות שהיא מנהלת בינה לבין משרד הבינוי, ובשנה האחרונה הוקצו גם מעט קרקעות לחברת דירה להשכיר. כל אחד מהגופים האלה מתכנן את הקרקע בעצמו ומוציא אותה למכרז.

כחלון מוצא בהליך הזה שני פגמים יסודיים: ראשית, לא הגיוני כי רמ"י, שאמורה להתחרות במשרד הבינוי ובגופים מתכננים אחרים, תקצה להם קרקעות, שהרי ברצותה תסגור את הברז ותביס את מתחריה. שנית, בכל מכרז נדרשים היזמים לשלם היטלי פיתוח הנקבעים בהסכם עם הרשות המקומית לצורך הקמת התשתיות בשכונה החדשה. בשנה האחרונה טענו יזמים רבים כי היטלי הפיתוח קפצו בעשרות אחוזים ובעקיפין העלו את מחירי הדירות. על פי דברי ההסבר המובאים בהצעת ההחלטה, יש סיכון כי הגופים המתכננים (משרד הבינוי, רמ"י, דירה להשכיר) שיתחרו ביניהם על חתימת הסכמי פיתוח עם הרשויות המקומיות יגדילו את היטלי הפיתוח כדי להקדים את המתחרים בחתימה על ההסכם.

לפיכך הקבינט יידרש להחליט ביום שני על הקמת ועדה לתכנון ופיתוח אשר תקצה קרקעות למשרד הבינוי, רמ"י, דירה להשכיר וחברת ערים וכן תדון בהסכמי הפיתוח עם הרשויות ותאשר אותם. לפי ההצעה, משרד הבינוי יקבל קרקעות בפריפריה ויהיה אמון על הקמת יישובים חדשים, ואילו

רמ"י תקבל על עצמה את פיתוח ושיווק הקרקעות של המחנות שצה"ל יפנה ותמשיך לטפל בהסכמי הגג מול הרשויות.

לפתור את הסרבול והסחבת שמאפיינים את ענף הנדל"ן

דו"חות רבים - בין היתר של ועדת חקירה ממלכתית ושל מבקר המדינה - תיארו את הבלגן בענף הנדל"ן: היעדר נתונים, ניהול לוקה ומאות חוקים שקבעו עשרות גופים הפכו את הענף למסורבל וכעת נדרשות 13 שנים בממוצע לבניית בניין.

כדי לשפר זאת כחלון רוצה לרכז סמכויות: אם הצעתו תתקבל מחר, משרד הבינוי יוכפף גם הוא למשרד האוצר, בדומה למינהל התכנון, זאת נוסף לרמ"י והחברות דירה להשכיר וערים. על התיאום בין כל הגופים האלה יהיה אמון מטה הדיור, שהיו”ר שלו ישמש גם כיו"ר ועדת התכנון והפיתוח, יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, יו"ר הותמ"ל ויור הות"ל (הוועד לתשתיות לאומיות).