עונים על הביקוש? 37% ממכרזי משרד הבינוי ורמ"י בחמש השנים האחרונות נכשלו

החידוש המהותי בתוכניתו של שר האוצר משה כחלון בתחום הדיור הוא הוספת גופים שיפעילו מכרזים על קרקעות המדינה לצד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הבינוי, ואולי הגופים החדשים יצליחו לצמצם את כמות המכרזים הכושלים. בדיקת "כלכליסט", על פי נתוני משרד הבינוי והלמ"ס, מגלה כי מאז 2010 נכשלו 37% מהמכרזים שפרסמה המדינה לשיווק קרקעות. המשמעות היא אבדן של 70 אלף יחידות דיור שניתן היה לבנות על הקרקעות האלו. ההערכות בשוק הן שיש לבנות 100–150 אלף דירות כדי לענות על הביקוש הנוכחי בארץ.

בתקופה שנבדקה פורסמו מכרזים לבניית כ־190 אלף יחידות דיור על ידי משרד הבינוי ורמ”י, אך בפועל נחתמו עסקאות עם יזמים לבניית כ־120 אלף יחידות דיור בלבד. כלומר, כ־37% מפוטנציאל הבנייה על קרקעות המדינה לא מומש.

הפער הגדול ביותר נרשם ב־2012, אז פורסמו מכרזים לבניית 33 אלף דירות, אך בפועל נסגרו מכרזים רק ל־15 אלף. ב־2014 שווקו מכרזים לבניית כ־50 אלף דירות, אבל עד עתה נסגרו מכרזים לבניית 25 אלף דירות.

קרקע המיועדת לבנייה צילום: עמית שעל

חלק מהמכרזים נכשלים מסיבות בירוקרטיות. גורם בכיר המעורה בנושא הסביר ל"כלכליסט": "כדי שבסוף יהיה שיווק מוצלח צריך לתאם בין 12 גופים שונים, והמכרזים יכולים להיתקע בהרבה נקודות". ולעתים הדחייה חלה מסיבות משפטיות: "פתאום כשהמכרז באוויר מזהים פולש בקרקע. נדרש זמן לטיפול בפלישה ובינתיים אי אפשר לשווק אותה", אומר אותו הגורם.

המכרז נדחה שבע פעמים

דוגמה למכרז שנדחה אינספור פעמים אפשר לראות בפתח תקווה. באוקטובר 2014 פורסם לראשונה מכרז לחכירת קרקע לבנייה של 161 דירות בתוך שלוש שנים, ומאז הוא נדחה שבע פעמים. מבדיקה של עו"ד שמואל שוב ממשרד שוב ושות' עבור חברת נדל"ן שרצתה לגשת לאותו המכרז עלה כי קיים ספק שניתן להוציא היתרי בנייה למגרשים האלה ולעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו. עו"ד שוב מצא כי היתר בנייה מותנה בסלילת שני כבישי גישה לשכונה החדשה. נוסף על כך נמצא כי ניתן לבנות את הדירות רק בשלבים המתנים זה את זה.

דחיית המכרזים משפיעה על עליית מחירי הדיור, כפי שמסביר שמשון הראל, בעלים משותף בחברת אמריקה ישראל להשקעות: "אני לא ניגש למכרז אחד כי אני מתמודד כבר באחר, ואז הוא נדחה שוב ושוב, כמו הרבה מכרזים אחרים, ובסופו של דבר אני מעדיף להציע מחיר מפוצץ במכרז שכן מתקיים".

ליזמים לא כדאי לגשת

סיבה נוספת לכישלון מכרזים היא שלא מוגשות הצעות לחכירת השטח מחוסר כדאיות כלכלית - לעתים משום שהיזמים מעריכים כי הביקוש באזור לא מצדיק בנייה נוספת ולעתים משום שמחיר הקרקע (הנקבע בהתמחרות במכרז כשמחיר המינימום הוא 50% מהערכת שמאי של המדינה) נראה להם גבוה מדי. כמו כן, הזוכה במכרז נדרש לשלם היטל פיתוח לרשות המקומית, שמשמש אותה לבניית התשתיות בשכונה. יזמים רבים ששוחחנו איתם טוענים כי בשנה האחרונה היטלי הפיתוח כמעט הכפילו את עצמם ומונעים מהם לגשת למכרזים.

ממשרד הבינוי נמסר: "מכרזי שיווק קרקע נכשלים לעתים בשל חוסר כדאיות כלכלית או מיעוט מתמודדים. אנו פועלים להגברת הצלחת שיווקי הקרקע".

ממשרד האוצר נמסר כי המשרד "פועל כל העת להגדלת היצע הדיור כפתרון לעליית מחירי הדיור בשיתוף עם רמ"י ומשרד הבינוי במטרה ליצור ודאות גדולה בהצלחתם של מכרזים".