הריט הוא לא הפתרון

לאחרונה פורסם תזכיר חוק לתיקון פקודת מס הכנסה המתייחס לקרנות הריט, המאפשר לקרנות לפעול גם כיזמות בתחום ההשכרה למגורים. קרן ריט (REIT, Real Estate Investment Trust), היא חברה המחזיקה נדל"ן מניב במטרה לאפשר לציבור הרחב להשקיע סכומים קטנים, באופן המדמה השקעה ישירה באותו נדל"ן. כדי שחברה תוכר כקרן ריט, עליה לעמוד בכמה תנאים הנוגעים להרכב הנכסים, שיעור המינוף, חובת חלוקת רווחים למשקיעים ופיזור אחזקה בין בעלי המניות. תנאים אלה נועדו להבטיח שקרנות הריט יהוו השקעה בעלת תזרים שוטף למשקיעים ויהיו בעלות פרופיל סיכון סולידי. קרנות כאלה הן מכשיר נפוץ בארה"ב ובאירופה.

בישראל הוסדר הנושא בתיקון 147 לפקודת מס הכנסה, בעקבות המלצות הוועדה לבחינה ולהסדרה של פעילות קרנות נדל"ן בישראל. אלא שהתיקון האחרון, זה שנועד להפוך את קרנות הריט ליזמות בשוק הדיור להשכרה, לא רק שאינו מועיל אלא יכול לפגוע באופן משמעותי במכשיר הריט.

במסגרת התיקון מוצע לאפשר לקרנות הריט לרכוש קרקע ריקה המיועדת לדיור להשכרה, במטרה לבנות עליה, וכן להגדיל את שיעור המינוף המותר לקרן מ־60% ל־80% משווי הקרקע בפרויקטים של דיור להשכרה. בכך למעשה הופכות קרנות הריט בעצמן ליזמות.

שינוי זה, שמהווה לכאורה רק הרחבה של סוגי הנכסים המותרים לרכישה על ידי קרנות הריט, יורד לשורשי מהותה ותכליתה של קרן הריט. הפיכתה ליזמת וחשיפתה לסיכונים הכרוכים בפעילות יזמית אינן מתאימות לקרן הריט, שמטרתה העיקרית לאפשר לציבור הרחב להשקיע בהשקעה שאינה ספקולטיבית, בעלת תזרים קבוע ויציב. יזמות בענף הדיור כוללת רכיבי סיכון רבים שקיים קושי אמיתי להעריכם ואינם מתאימים לקרן ריט. דברים אלה אף נאמרו במסגרת דו"ח ועדת קרנות הנדל"ן: "לדעת הוועדה, אין לכלול במסגרת הנכסים המניבים קרקעות ריקות או נכסים בהקמה משום שהליכי התכנון והבנייה בישראל הנם הליכים ארוכים, ואין זה ראוי לחשוף את המשקיע לסיכון שבהיעדר תשואה שוטפת על השקעתו".

יתרה מזאת, ענף הדיור להשכרה בישראל נמצא בחיתוליו כך שהסיכונים המלווים את ההשקעה בו אינם ידועים לאשורם בשלב זה, ומכאן שהסיכון בהשקעה גדול יותר. הגדלת רמת המינוף המותרת תגדיל גם היא את הסיכון בהשקעה. גם מבחינה תזרימית, השקעה יזמית בדיור להשכרה תניב זרם תקבולים רק לאחר שנים, ולכן יציבות זרם התקבולים השוטף של המשקיעים בקרן הריט תיפגע.

צילום: אוראל כהן

התיקון המוצע הופך את קרנות הריט ממכשיר שנועד למשקיעים הקטנים, למכשיר לקידום מטרות אחרות. מעיון בתיקון לחוק ובדברי ההסבר לו, אנו בספק אם אכן נשקלו כל השיקולים הרלבנטיים לשינוי כל כך משמעותי. לדוגמה: האם הפיכת קרנות הריט ליזמות היא המכשיר הנכון לקידום נושא הדיור להשכרה? האם התועלת שבהפיכת קרן הריט ליזמת מצדיקה את הפגיעה במכשיר השקעה חשוב זה? חשוב גם לציין, כי חלק הארי של קרנות הריט הפועלות בעולם אינו מאפשר פעילות יזמית כפי שמוצע בישראל. אנו חוששים כי, מחד, המתכונת החדשה לא תועיל באופן ממשי לפתרון בעיית הדיור להשכרה בישראל ומאידך, תפגע באופן ממשי במכשיר ההשקעה.

רוצה המחוקק לקדם את נושא הדיור להשכרה, יתכבד וייתן הטבות מס ליזמים. רוצה המחוקק להתיר ליזמים להקים חברות שקופות מבחינת מיסויית לצורך בניית דיור להשכרה, יעשה כן. אבל, הערבוב בין מכשיר הריט כפי שאומץ בישראל לבין עידוד הדיור להשכרה לא רק שאינו מועיל אלא אף עלול להזיק.

עו"ד גודארד הוא שותף במשרד אגמון ושות'' עו"ד ציבולסקי-חביליו היא יועצת למשרד אגמון ושות' ויו"ר הוועדה לבחינה והסדרה של קרנות הנדל"ן שעל בסיס המלצותיה נכתב החוק המקורי