שוק המשרדים קפא בהמתנה לרכבת הקלה

שוק המשרדים נערך לתחילת העבודות על הרכבת הקלה בת"א - כך עולה מסקר חצי שנתי של חברת מאן נכסים, נציגתה הישראלית של פירמת המחקר והייעוץ הבינלאומית CBRE. לפי הסקר, מחירי השכירות במשרדים לא השתנו במהלך הרבעון האחרון (חודשים אפריל־יוני) בתל אביב, אך שינויים שנרשמו דווקא בערים המקיפות אותה מעידים על הדריכות המאפינת את הענף.

המשרדים ואזורי המסחר בתל אביב שצפויים להיפגע במהלך העבודות על הרכבת הקלה נמצאים מבית מעריב דרומה — באזור קרליבך, יצחק שדה ולינקולן, ובהם הבניינים בית לוינשטיין, בית אקרשטיין, רובינשטיין, ומגדל סונול. "האזורים האלה צפויים לפגיעה די קשה אם לא יהיה פתרון יעיל לנגישות ובשלב זה רב הנסתר על הגלוי. יחד עם זאת, פרטים מסוימים כמו היעדר רשת חניונים כפי שהובטח מראש עשויים לגרום למצב בעייתי מאד עבור החברות שממוקמות בסביבה שבה יתקיימו העבודות", אומר מנכ"ל מאן נכסים ג'קי מוקמל.

סיכוי גבוה לנדידה

מחירי השכירות למשרדים ומסחר בתל אביב נותרו כאמור ללא שינוי בינתיים, אך עליות קלות נרשמו לדוגמא במחירים בנתניה בתחום המשרדים ובפתח תקווה בתחום המסחר. עזיבה מיידית של שטחי משרדים אינה אפשרית, שכן חברות רבות קשורות בחוזים ארוכי טווח, אך סביר להניח שללא פתרון יעיל עסקים רבים יעזבו את האזורים הבעייתיים בתל אביב, שיסבלו מקשיי נגישות רבים בשנים הקרובות, ויובילו לירידת מחירים שתשפיע על השוק התל אביבי. מי שצפויים ליהנות מעלייה בביקושים הם אזור רמת החייל וקרית עתידים וכן הרצליה, בני ברק, רמת גן, רעננה וערים נוספות.

"השאלה היא מה האלטרנטיבה שימצאו לנגישות של העובדים לבנייני המשרדים ומה תהיה רמת הפגיעה. אם תהיה פגיעה קשה אין ספק שהדיירים שיגיעו לא יסכימו לשלם את המחירים הגבוהים של היום. כיום הם עדיין לא נפגעו אבל אני חושב שעם תחילת התהליך נראה סימנים ברורים של פגיעה", מסביר מוקמל.

עוד עולה מהסקר כי ברבעון האחרון חלה ירידה בשיעורי התפוסה ורמות השכירות באזור רמת גן ובני ברק. הירידה חלה בשל עודפי השטחים באזור זה אשר גרמה לבעלי הנכסים להפחית מחירים על מנת להשכיר את הנכסים. לפי הערכות מדובר בהקדמה לצפוי להתרחש בשוק המשרדים בשנים הקרובות עם סיומם של פרויקטים נוספים של קבוצות רכישה. אלה מתאפיינים במספר גבוה של בעלויות אשר משתחררים על פני שטחים רבים וגורמים לירידת מחירים מהירה יחסית ברגע שאין שוכר ותשלומי הארנונה ודמי הניהול מקשים על בעל הנכס.

העבודות על הרכבת הקלה צילום: ישראל סאן

אפשרות לחסוך 20%

לפי הנתונים של מאן נכסים, ברבעון האחרון עמד מחיר שכר הדירה החודשי הממוצע למ"ר למשרדים באזור תל אביב על 85 שקל, לעומת 65 שקל באזור רמת גן, 55 שקל באזור פתח תקווה, 82 שקל בהרצליה, 50 שקל ברחובות, 46 שקל בלוד ו־58 שקל ברעננה. לפי הערכה של מאן, הפרשי המחירים הניכרים הללו יאפשרו לחברות לצאת מתל אביב במקרה הצורך, לשכור משרדים בערים הסמוכות ובכך לחסוך עד 20% בעלות שכר הדירה.

כמו כן, ניתן להצביע על ירידה בכלל השוק של 2.2% במחירי שכר הדירה ומחירי המכירה בשוק המשרדים. כך למשל ברמת גן ירד המחיר ברבעון השני ל־65 שקל למ"ר לעומת 68 שקל למ"ר ברבעון הראשון (ינואר־מרץ). בפתח תקווה ממוצע שכר הדירה למשרדים ירד ל־55 שקל למ"ר לעומת 58 שקל ברבעון הקודם ובלוד הוא ירד מ־50 שקל ל־46 שקל. עם זאת, לא מדובר בירידת מחירים גורפת ובמספר ערים נרשמה עלייה. כל בהרצליה עלה שכר הדירה הממוצע למ"ר מ־80 שקל למ"ר ברבעון הראשון ל־82 שקל למ"ר ברבעון השני. בנתניה מ־50 ל־53 שקל למ"ר, ובחיפה מ־63 שקל למ"ר ל־65 שקל למ"ר.

עוד ניתן לציין בערים הסמוכות לתל אביב את רעננה, שבה נחתמה ברבעון השני עסקת רכישת הקרקע של טבע שנחשבת לאחת מהמשמעותיות שנרשמו בישראל בשנים האחרונות. טבע רכשה קרקע בשטח של 43.4 דונם עליו היא תקים קמפוס רחב מימדים.

בתחום המסחר ממשיכה להסתמן מגמת ירידה, "אנו ממשיכים לחזות במגמה של צמצום בשטחי המסחר, הצמצום ניכר ברוב תחומי הצריכה ובהם בעיקר תחומי ההלבשה והבנקאות", אומר מוקמל.