לקראת שנת שיא בשוק היוקרה: רואים יותר ויותר רוכשים ישראלים

זינוק ברכישת דירות יוקרה. לפי נתוני אתר מדלן, בחמשת החודשים הראשונים של 2015 נרשם שיא בשיעור העסקאות של דירות חדשות שמחירן גבוה מ־5 מיליון שקל לעומת שנים קודמות. הנתונים נאספו לקראת יריד דירות היוקרה שעורכת חברת בית בישראל בשיתוף אתר מדלן, ביום ראשון הקרוב במלון הילטון בתל אביב.

מניתוח הנתונים עולה שאם בשנים הקודמות שיעור הדירות החדשות שנמכרו ביותר מ־5 מיליון שקל היה 1%–1.5% מכלל העסקאות, השנה נרשמה קפיצה ל־3.3%. מדובר בניתוח של מדלן על סמך נתוני המאגר של רשות המסים שכוללים את החודשים ינואר עד מאי - ללא יוני, שבו עלה מס הרכישה. כך למשל, ב־2007 כולה בוצעו 194 עסקאות בהיקף דומה שהיוו 0.93% מהשוק. בשנים 2008–2009 המספרים היו נמוכים יותר, בשנים 2010–2012 הנתון היה דומה ונע סביב 280 עסקאות וב־2013 חצה מספר העסקאות את קו ה־300; כאמור בשנים 2014 ו־2015 נרכשו 370 ו־473 דירות בהתאמה.

את הסיבות לעלייה מתקשים להסביר בענף. לדברי מאיר מנחם, מבעלי סוכנות התיווך נאות שירן, המתמחה בנכסי יוקרה, אין סיבה מיוחדת למספר הנכסים הגבוה. מנחם אף מעריך שההיקף רחב יותר מזה שעולה מהנתונים, שכן יש עסקאות מגרשים שנמכרו בנפרד ואוחדו לאחר מכן או דירות שנרכשו בנפרד ולאחר מכן חוברו לדירה אחת. "העלייה אינה קשורה לנושא המיסוי. לקוח שקונה נכס במחיר גבוה מ־10 מיליון שקל מתכנן את העסקה זמן רב קודם לכן ותמיד יש פרמטרים שמשתנים לפני הרכישה. אין אפילו לקוח אחד שניהל איתנו משא ומתן על המחיר בעקבות ההחלטה להעלות את מס הרכישה, שהיתה ידועה כבר במאי. בניגוד למקרי עבר שבהם משתנה כמו שער הדולר הוביל למשא ומתן בין הצדדים, הפעם אפילו זה לא קרה".

צילום: אוראל כהן

המעגל התרחב

סיבה אפשרית שמציע מנחם היא עליית המחירים שהכניסה עוד דירות למעגל היוקרה. "מרבית הנכסים שלנו נותרו דומים באופיים בשנים האחרונות, אבל בשנה שעברה מכרנו בעיקר נכסים ב־9–16 מיליון שקל, והשנה המחירים כבר עלו ל־10–20 מיליון שקל. הם כל הזמן עולים".

הערכה זו מצטרפת לנעשה בשוק הדירות החדשות, שבו ניתן למצוא נכסים במחירים אלה בערים רבות כמו נתניה, אשדוד, כפר סבא, רעננה ובת ים, שבהן מחירי דירות הפנטהאוז והדופלקסים האמירו.

ניתוח גיאוגרפי מעלה שהערים שרשמו את העלייה המשמעותית ביותר הן נתניה, ירושלים ותל אביב. בנתניה, למשל, נמכרו במחצית הראשונה של 2015 יותר מ־30 דירות ביותר מ־5 מיליון שקל, ואילו ב־2014 כולה נמכרו עשר דירות במחירים אלה, מגמה שנובעת מעלייה משמעותית בבנייה חדשה של מגדלי יוקרה לאורך קו החוף.

לדברי רוה איתן, סמנכ"ל המחקר של אתר מדלן, "באופן לא מפתיע שוב רואים את תל אביב־יפו כובשת את פסגת הדירוג של דירות היוקרה. בבחינת כלל העסקאות בתל אביב מתחילת 2014 שיעור העסקאות שהיקפן גבוה מ־5 מיליון שקל מגיע לכ־12%, נתון שמשקף 371 דירות, 270 מהן במרכז העיר". בירושלים נרכשו 55 דירות יוקרה, המהוות 3% מהעסקאות. בהרצליה וברמת השרון מדובר ב־6% ו־17% בהתאמה וסך הכל ב־61 עסקאות בשתי הערים.

מנגד, ביישובים ובשכונות יוקרתיות כמו סביון, קיסריה וכפר שמריהו לא בוצעו עסקאות כמעט.

מרבית העסקאות היו בטווח הנמוך, עד 10 מיליון שקל; מעל סכום זה בוצעו 55 עסקאות בלבד מאז תחילת השנה. שלוש הדירות היקרות ביותר שנמכרו היו בתל אביב, והיקרה שבהן, ברחוב הירקון, נמכרה ב־40 מיליון שקל. המכירה השנייה בהיקפה היתה ברחוב טשרניחובסקי (23.6 מיליון שקל). דירה נוספת, בשכונת המשתלה, נמכרה ב־23 מיליון שקל.

השוואה מעניינת מגלה זינוק במספר העסקאות למכירת דירות חדשות לעומת דירות יד שנייה. "מ־2007 גדל פי שלושה מספר העסקאות לדירות חדשות שמחירן יותר מ־5 מיליון שקל — רובן דירות פאר בבנייה רוויה. לעומת זאת, מספר עסקאות היד השנייה עלה ב־30% בלבד. נתונים אלה משקפים את השינוי בשוק היוקרה. אם בעבר נכס יוקרה נתפס אוטומטית כצמוד קרקע, כיום היוקרה עוברת לדירות פנטהאוז באזורי ביקוש".

פנטהאוז בירושלים (ארכיון)

"נגמרו הפנטהאוזים"

ל

דברי אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, מגמת העליות בהחלט הורגשה בחברה: "ברמת אביב מכרנו את כל הדירות וכך גם בפרויקט הנביאים בירושלים, ובפרויקט בשכונת המשתלה בתל אביב נגמרו לנו הפנטהאוזים. ערים נוספות שבהן נרכשו דירות יוקרה הן נתניה וגני תקווה". גם הוד מתקשה להסכים עם ההנחה שמס הרכישה היה מרכיב מהותי בעסקאות. "כשהמוצר טוב הכסף לא משחק תפקיד. אלה אנשים שיש להם מספיק כסף, ועלייה של 2% (מס הרכישה על עסקאות של 4.8 מיליון שקל ומעלה עלה מ־8% ל־10% — ד"ל) לא תשנה דבר כשבוחנים את החלופות".

נתוני רשות המסים אינם מספקים אינדיקציה לזהות הרוכשים, אך לפי הוד בפרויקטים של אפריקה ישראל בלטו בעיקר ישראלים. "דווקא הצרפתים שהתרגלנו לראות חיפשו דירות במחירים נמוכים בהרבה, ומצד הישראלים היו ביקושים מאוד גדולים לדירות של 7 ו־8 מיליון שקל, ויש הרבה שחקנים כאלה".

לדבריו, גם ירושלים, שבעבר התאפיינה במספר רכישות גבוה של זרים, רבים מהרוכשים היו ישראלים, כמו גמלאי בנק ישראל, שפעם היו יורדים לתל אביב והיום נשארים בעיר בדירות יקרות יותר.

גם מאיר מנחם סבור שחלקם של הישראלים בעסקאות דירות יוקרה אכן עלה. "זיהינו פחות צרפתים, אבל הרבה לקוחות הם מקנדה, אנגליה ומדינות כמו פנמה ומקסיקו, בשונה מהעבר". מנחם חושב שהמאפיין הבולט של תושבי החוץ הוא הרצון להתקרב ככל האפשר לקו החוף.