מה מסתתר מאחורי הירידה במחירי הדיור

בלשכת שמאי המקרקעין זועמים על הודעתו של משרד הבינוי והשיכון מהשבוע, ולפיה מחירי הדיור ברבעון השלישי של השנה (יולי־ספטמבר) ירדו ב־4.5% בהשוואה לרבעון הקודם (אפריל־יוני), וכי מסתמנת מגמה של בלימת מחירים בשוק הדיור בישראל.יו"ר הלשכה אוהד דנוס אמר ל"כלכליסט" כי הירידה לא נובעת מצינון השוק — הן מבחינת הביקוש והן מבחינת חלקם של המשקיעים בו — אלא מנדידתם של האחרונים לעבר אזורי הפריפריה, שם הדירות זולות יותר.

לדבריו, המשקיעים הסיטו את השקעותיהם לפריפריה בעקבות מס הרכישה שעלה בסוף יוני מ־5%–10% ל־8%–10%, ובעקבותיו משקיעים נדרשו לשלם יותר על הדירות שהם רוכשים להשקעה (כל דירה שנייה ומעלה שאדם מחזיק בבעלותו נחשבת לדירה להשקעה). לכן, בעקבות ההשקעות האלו, המחירים בפריפריה ובמרבית חלקי הארץ דווקא עלו ברבעון הרביעי בהשוואה לרבעון הקודם.

הנתונים תומכים בטענתו של דנוס: ב־64% מהיישובים שנדגמו (95 יישובים בסה"כ) על ידי משרד הבינוי והשיכון (כלומר אלו שיש לגביהם נתונים) התרחשה עליית מחירים ברבעון הזה. אם משווים את הנתונים לרבעון המקביל אשתקד (יולי־ספטמבר 2014), ב־80% מהיישובים נרשמו עליות מחירים.

מימין: שר האוצר משה כחלון ויו"ר ועדת הכלכלה איתן כבל בדיון על נושא הדיור בוועדה, אתמול צילום: עומר מסינגר

כשיו"ר ועדת הכלכלה של הכנסת איתן כבל עימת את שר כחלון עם טענות השמאים בדיון בנושא הדיור שנערך אתמול, השיב לו השר כי "אני לא יודע איזה נתונים יש להם. תבקש מהם את הנתונים שלהם. הנתונים שפורסמו הם לא של האוצר, הם של משרד הבינוי והשיכון".

כשבוחנים את הנתונים לעומק, מגלים שהסיפורים הפרטניים של היישובים משקפים היטב את התמונה הגדולה. תמונה זו לא באה לידי ביטוי בשורה התחתונה של משרד הבינוי והשיכון, מה שבוודאי גורם נחת לשר האוצר משה כחלון , שחרת על דגלו את המאבק במחירי הדיור.

1. ראש העין, זכרון יעקב וצור הדסה כמשל

משרד האוצר העלה את מס הרכישה כדי לצנן את חלקם של המשקיעים בשוק הדיור ולדחוף את המחירים מטה. אך הנתונים של משרד הבינוי והשיכון מדגימים כיצד אחד הפתרונות הנחוצים ביותר לירידת מחירים הוא לא הכבדת מסים, לא משנה על מי, אלא הגדלת היצע שתגרור עמה הורדת מחירים.

ירידות מחירים בולטות נרשמו ביישובים שבהם יש פרויקטי בנייה גדולים, למשל זכרון יעקב שבה נבנית שכונה עם מאות יחידות דיור. מחירי הדיור בעיר ברבעון הנוכחי ירדו ביותר מ־25% בהשוואה לרבעון הקודם ולרבעון המקביל אשתקד. גם בצור הדסה נרשמה ירידה של כ־18% לעומת הרבעון המקביל אשתקד בזכות שכונה חדשה. כך גם בראש העין, שנהנית מתנופת בנייה משמעותית בשנים האחרונות, ירדו המחירים ב־12.3% לעומת הרבעון הקודם.

באוצר יודעים כי שיווק קרקעות אינו מספיק לשם הגדלת ההיצע, וכדי ליצור היצע דירות מוגדל יש להתמודד עם בעיות תשתית ובירוקרטיה המעכבות התקדמות פרויקטים. מתחם מקבת ינוב שבדרום כפר יונה הוא דוגמה טובה לכך — החלו לתכנן אותו בשנות התשעים, אבל רק בדצמבר 2014 שווקו הקרקעות, ורק כעת הצליחו חברות הבנייה לקבל היתרי בנייה.

הסיבה לעיכובים ארוכי השנים היא סירוב של משרד התחבורה לסלול שני כבישים עוקפים לעיר שבלעדיהם לא מתאפשרת בנייה. המקרה של כפר יונה הוא דוגמה מייצגת לרוב (אם לא כל) הפרויקטים לבניית שכונות חדשות. אם באוצר רוצים להציג הישגים בקדנציה הנוכחית, הם יצטרכו למצוא פתרונות גם לבעיות כאלה.

בשלב זה צפויים להיבנות במתחם בכפר יונה כאלף דירות, שיוכלו לתרום עוד לירידת המחירים בכפר יונה — שבה המחירים ירדו בכ־7% ברבעון הנוכחי לעומת הקודם, ושבה יש עוד קרקעות שעליהן ניתן לבנות אלפי דירות.

2. בין תל אביב וקיסריה לירוחם ודימונה

דנוס אמר כי המשקיעים הסיטו את כספם ממרכז הארץ לרכישת דירות בפריפריה, ולכן לא נכון לראות בירידת המחירים הכללית איתות לכך שהביקושים הצטננו ושהמחירים באמת ירדו. זאת משום שבמקומות שבהם רכשו המשקיעים דירות המחירים דווקא עלו.

וכך, בתל אביב — שחלקה בשיעור עסקאות הרכישה של דירות יד ראשונה מכלל העסקאות שנעשו בארץ ירד מ־18% באפריל־יוני 2015 ל־11% ביולי־ספטמבר — ירדו מחירי הדירות בכ־6% ברבעון הנוכחי לעומת הקודם, ובקיסריה ירדו המחירים בכ־43%. זאת בעוד בדימונה עלו המחירים בכ־36.5% ובירוחם ב־20.5%.

יכול להיות שהעלאת מס הרכישה באמת הכאיבה למשקיעים בכיס — או לפחות הוציאה מהישג ידם של חלקם את האפשרות לרכוש דירות באזורי הביקוש של מרכז הארץ — אך ייתכן שהיא לא ציננה באופן משמעותי את הביקושים מצדם.

3. חיזוק הפריפריה — האומנם?

למרות הכל, אפשר לראות בנתונים של משרד הבינוי והשיכון גם ניצנים של אופטימיות זהירה.

גורמים בממשלה חושבים כי יש בפנייה לפריפריה סימנים מעודדים שאולי מרמזים על תחילתו של שינוי בפיזור האוכלוסייה בארץ, והפחתת הלחץ על מרכז הארץ ואזורי הביקוש.

לצד דימונה וירוחם ניתן למנות עוד ערי פריפריה רבות שבהן נרשמו עליות נאות במחירים, מה שמצביע על עליות בביקושים: חצור הגלילית, מגדל העמק, בית שאן, קריית ים, שדרות וקריית אתא. זו רק רשימה חלקית.

יו"ר מטה הדיור יצחקי. הבטיח להתפטר אם המחירים לא יירדו צילום: עמית שעל

אך אם הטענה של לשכת שמאי המקרקעין נכונה, יכול להיות שהאופטימיות אינה לחלוטין במקומה. על פי רוב, משקיעים שרוכשים דירות להשקעה אינם עוברים להתגורר בהן. לכן, אם הם עומדים מאחורי העליות במחירי הדיור בפריפריה, לא כדאי לבנות עליהם כאוכלוסייה חזקה שתעבור לאזור ותביא עמה חיזוק לכלכלה העירונית.

מנגד, רוכשי דירות להשקעה נוהגים במקרים רבים להשכיר אותן. ייתכן שעליות המחירים שמצביעות על עליות בביקושים מלמדות שהמשקיעים מאמינים שיימצאו שוכרים לדירותיהם — כך שגם אם לא מדובר בשינוי בפיזור האוכלוסייה, זו עדיין אינדיקציה לתהליך כלשהו שמתרחש.

4. ההשפעות של מחיר למשתכן

תוכנית מחיר למשתכן היא תוכנית הדגל של שר האוצר להורדת מחירי הדיור. לפי התוכנית, המדינה מעניקה לקבלנים הנחה במחירי הקרקע והפיתוח במסגרת מכרזים שהיא מפרסמת. הזוכה במכרז הוא הקבלן שמציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר שבו תשווק הדירה לצרכן. עד סוף השנה אמורים להתפרסם מכרזים לכ־19.5 אלף דירות.במכרז שנסגר לאחרונה בעפולה ל־337 דירות נקבע מחירה של דירת 120 מ"ר על 620 אלף שקל — נמוך בכ־30% ממחירה הממוצע של דירה בגודל זהה בעפולה וסביבתה.

הדירות האלו טרם נבנו ולכן הן לא כלולות בנתוני משרד הבינוי והשיכון, ולכשהן ייבנו, לא ברור אם הן ייכללו בנתונים של משרד הבינוי והשיכון, שכן הזכאים שיוכלו לרכוש אותן, לא יורשו למכור אותן במשך שנתיים ממועד הרכישה.

5. בסופו של דבר, עדיין יקר פה

מחירה הממוצע של דירה בישראל ברבעון הנוכחי הוא 1.36 מיליון שקל. לא מדובר בסכום שאדם מן השורה יכול לשלוף מחשבון הבנק שלו.

נתוני משרד הבינוי והשיכון חושפים היכן ניתן לקנות דירה בעד מיליון שקל: בית שאן, חצור הגלילית, טבריה, ירוחם, מגדל העמק, נצרת, נצרת עילית, נתיבות, עפולה, קריית מלאכי ושדרות.

הערים האלו רחוקות מאזורי התעסוקה, ופתרונות תחבורתיים שהיו יכולים לקצר את הדרך רחוקים מלהשביע רצון. רוב הדירות באזורי הביקוש יקרות למשק הבית הממוצע. ולכן רוב הישראלים ימשיכו לוותר על נתח גדול ממשכורתם לטובת החזרי משכנתא בריבית גבוהה.