האוצר: שיא ברכישת דירות ב-2015 - מספר העסקאות נאמד ב-120 אלף
לפי נתוני האוצר, בנובמבר נרכשו 9,900 דירות, זינוק של 28% לעומת אוקטובר; במחצית השנייה של השנה חלה צניחה של 60% ברכישת דירות להשקעה - עקב הגדלת המיסוי
עוד נמסר שפלח השוק של דירות יד שנייה הוביל את הגידול בעסקאות בחודש נובמבר, של 31% בממוצע, והקיף את כל האזורים. הגידול היה בולט במיוחד באזורי הפריפריה. באזור חדרה נרשם גידול של 60% במספר העסקאות, 38% באזורי חיפה וטבריה ובאזור ת"א נרשם גידול במספר העסקאות ב- 11% בלבד.
- היקף המשכנתאות בינואר: 6% מעל הממוצע ב־2015
- ירושלים מקדמת 7,000 דירות בפינוי־בינוי
- דיור ציבורי: עברה הצעת החוק שתגדיל את ההנחה על מכירת דירות
באוצר מסבירים כי הגידול החד בעסקאות בדירות יד שנייה באזורי הפריפריה נובע לאור הגידול במכירות דירות שבידי משקיעים. עסקאות מכירה של דירות יד שנייה נוספות עשויות להיות שייכות למשקיעים. דירות אלה לכאורה לא נרכשו כדירות להשקעה, אך דפוס הרכישות והמכירות של בעלי דירות אלו מרמז על דירות שנרכשו למטרות השקעה, בהתבסס על דפוס חוזר של משקיעים בעשור האחרון שבהם הם מוכרים "דירה יחידה" ופטורים ממס שבח אם המתינו לפחות שנה וחצי בין מכירה למכירה. שיעור גבוה מעסקאות אלו גם פטור ממס רכישה.
בנייה (ארכיון) צילום: אוראל כהן
משקל המשקיעים בחודש נובמבר עמד על 20% מסך העסקאות, נתון הגבוה באחוז בהשוואה לחודש הקודם אך נמוך ב-8% בהשוואה לנובמבר אשתקד. הירידה במספר המשקיעים בין השנים נובעת מהגידול במס רכישה בחודש יוני האחרון. המשקיעים התרכזו בעיקר בשני אזורים – ירושלים וחיפה. בירושלים נרשם הגידול בין היתר על רקע הגידול ברכישות תושבי חוץ. לעומת זאת, הגידול במספר המשקיעים בחיפה יכול לנבוע בין היתר מהגידול החד במכירות המשקיעים באזור, בהנחה שהדירות שנמכרו מותאמות יותר לשוק השכירות, אם מבחינת מיקום ואם בגלל מאפיינים אחרים של הדירה. נתונים ראשוניים לחודש דצמבר מצביעים על רמה דומה של עסקאות בהשוואה לנובמבר כשמשקל המשקיעים נאמד ב-19 אחוזים.
בסיכום שנתי, נאמד כאמור מספר העסקאות בשנת 2015 בכ-120 אלף דירות. הגידול במחצית הראשונה של השנה נוצרה בעקבות רכישות של זוגות צעירים שהפסיקו להמתין לתוכנית 0% מע"מ ובגלל הגידול החדש ברכישות המשקיעים בחודש יוני, טרם הכבדת המיסוי עליהם. ירידה של 24% בסך העסקאות במחצית השנייה של השנה מאופיינת בהמתנת הזוגות הצעירים למחיר למשתכן והכבדת המיסוי על המשקיעים, כשהירידה בפלח השוק של המשקיעים נאמדת קרוב ל-60% והיא הרמה הנמוכה ביותר מאז המחצית השנייה של 2003 והם משתתפים רק ב-18% מהעסקאות בתקופה זו – רמת שפל היסטורית.
במפה שפרסמו באוצר, המחלקת את המשקיעים בערי המרכז המבוקשות לפני ואחרי העלאת מס הרכישה ניתן לראות שכמות המשקיעים הצטמצמה באופן ניכר בהרצליה, רמת השרון, חולון, רמת גן וגבעתיים, כשהירידות החדות ביותר נרשמו בתל אביב ובת ים. כמות העסקאות שבוצעו על ידי משקיעים בתל אביב לפני העלאת מס הרכישה נאמדה סביב 45% ולאחר ההעלאה נאמדת רק ב-25% מסך העסקאות. בבת ים נאמדו מספר העסקאות סביב 30% לפני ורק 15% לאחר ההעלאה.
ממצא נוסף הבולט מניתוח העסקאות בדירות יד שנייה במחצית השנייה של 2015 ובחודש נובמבר בפרט הוא העובדה כי דירות אלו עתירות שבח במידה גבוהה משמעותית מאשר דירות יד שנייה שנמכרו במחצית הראשונה של השנה. במילים אחרות, שיעור השינוי בין מחיר הדירה במועד מכירתה לבין המחיר בו נרכשה- עמד על 74% בדירות שנמכרו בחודש נובמבר, שהוא גבוה ב-5% מהחודש הקודם וגבוה ב-20% בהשוואה לדירות יד שנייה שנמכרו במחצית הראשונה של השנה.
ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר מקבוצת אשטרום: "אנחנו רואים שהמשקיעים חוזרים לשוק הדירות אחרי מספר חודשים בהם הפעילות שלהם הייתה מתונה יותר, בין היתר על רקע החוסר באלטרנטיבות בשוק ההון".
"הדבר המהותי ביותר שעולה מהנתונים הוא הגידול המשמעותי בעסקאות יד שנייה בפריפריה. ההסבר לכך הוא שחסרי דיור, שחיכו לתכניות הסיוע בדיור של הממשלה החדשה, ושהיכולת שלהם לרכוש דירה מוגבלת לסדר גודל של עד מיליון שקל ובוודאי אלה שהתקציב שלהם מוגבל לסכום נמוך יותר, התבדו. הם הבינו שתכנית דיור למשתכן כלל לא מיועדת להם, מאחר שמחירי הדירות החדשות שימכרו במסגרת זו, למעט אולי בעפולה, יהיו הרבה יותר גבוהים מיכולת הקנייה שלהם.", מסביר פרידמן.
לגבי הזינוק בעסקאות חדשות באזור תל אביב, פרידמן אמר כי זו פשוט פונקציה של כמות הדירות החדשות שהוצאו למכירה. "כשאין פרויקטים חדשים שיוצאים לשיווק, כמות העסקאות קטנה. זה מעיד על כך שאין היצע, אבל לא אומר שאין ביקוש".
עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון: "2015 היתה שנת שיא בנדל"ן, וההסבר לכך הוא שבחודשים הראשונים אותם זוגות צעירים שהמתינו למע"מ 0%, התבדו והביקושים הכבושים שלהם התפרצו החוצה ובאו לידי ביטוי. בנוסף, באפריל- מאי היו עסקאות מוגברות מצד משקיעים בשל ההעלאה של מס רכישה. בחודשים לאחר מכן נוצר פער מסוים וראינו האטה בעסקאות מצד אוכלוסייה זו. מה שאנחנו רואים בחודש נובמבר הוא פשוט החזרה שלהם לשוק. בנוסף, לאט לאט הזוגות הצעירים יורדים מהגדר, הם מבינים שבמקרה הטוב ההגרלות במסגרת מחיר למשתכן יתחילו רק עוד מספר חודשים וגם אז יהיו לפלח מצומצם ובאזורים מאוד מסוימים. אותם זוגות צעירים לא יכולים לקנות דירות חדשות ולכן פונים לשוק היד השנייה, בעיקר באזורי הפריפריה שם ידם משגת לקנות דירה. כל אלו דוחפים למעלה את הפעילות בשוק היד השנייה, ולכן אנחנו גם רואים המשך במגמת העלייה במחירים".
