4 הפרויקטים של ענבל אור שעלולים להכניס את החברה שלה לצרות

על רקע הדיווח על מעצרה של יזמת הנדל"ן ענבל אור בחשד להעלמת מס, ל"כלכליסט" נודע כי בשבועות האחרונים התחייבה אור להחזיר כ־40 מיליון שקל לקבוצת רכישה שארגנה, ועד עתה שילמה כ־15% מהסכום. מדובר בכ־100 חברים שנותרו מקבוצה שאור גיבשה לפני כארבע שנים במטרה לרכוש שני בתים דו־קומתיים ברחוב ז'בוטינסקי 102—104 ברמת גן, ולבנות במקומם מגדל בן 34 קומות שיכיל 224 דירות.

כל חבר בקבוצה שילם את חלקו היחסי לפי מחיר של כ־300—400 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. הבעיות התעוררו כשהתברר שבניגוד להבטחותיה של אור, עיריית רמת גן אינה מתכוונת לאשר הקמת בניין בגובה כזה במיקום המתוכנן, וחברי הקבוצה דרשו את כספם בחזרה. על פי מידע שהגיע לידי "כלכליסט", אור מכרה 186 דירות בפרויקט מבלי שהחזיקה בתוכניות בנייה מאושרות ובהיתר בנייה, תוך הבטחה להשבת הכסף אם הפרויקט לא ייצא לפועל.

צילום: עמית שעל

במרוצת השנים השיבה אור את הכסף לכ־40 חברים שהתייאשו לאחר שהבינו שקיום הפרויקט מוטל בספק, עם כ־40 נוספים היא מצויה במחלוקות שונות, והיתר חתמו עמה על הסכם והתשלום הראשון כבר הוחזר להם.

שיטת הפעולה של אור, שלפיה היא גובה כסף מרוכשים פוטנציאליים עוד לפני שהתקבל היתר, אושרו תוכניות ולפני שבכלל ברור כמה דירות, אם בכלל, אפשר לבנות על הקרקע, לא היתה ייחודית לפרויקט בז'בוטינסקי. במאגר של אור ישנם לפחות שלושה פרויקטים נוספים — כולם ברמת גן — שבהם רוכשים פוטנציאליים נדרשו לשלם בשעה שעדיין קיים ספק לגבי מספר הדירות שניתן לבנות במקום, ולפחות במקרה אחד זכויות הבנייה כלל לא שייכות לה. בשלושת הפרויקטים האלו אור מכרה למעלה מ־100 דירות.

יש להדגיש כי מארגני קבוצות רכישה כמו אור לא כפופים לחוק המכר ולכן גביית מקדמות לפני קבלת היתר היא דבר מותר לפי החוק. עם זאת, במצבים כאלה כספם של הרוכשים מצוי בסכנה, שכן לא ברור האם אור תוכל לממש את הבטחותיה או להחזיר במקרה הצורך את כל הכסף לכל הרוכשים בפרויקטים. התרחיש בו לקוחותיה של אור מאבדים בה אמון אינו בלתי סביר, במיוחד לאור הדיווחים על מעצרה והחשד כי העלימה הכנסות בהיקף של עשרות מליוני שקלים.

בפרויקט ברחוב הירדן 93 מנהלת אור באמצעות החברה הציבורית שבשליטתה אור סיטי נדל"ן מו"מ עם הדיירים הנוכחיים כדי להרוס את הבניין ולבנות במקומו בניין גדול יותר במסגרת תמ"א 38. לפי הדו"חות הכספיים של אור סיטי נדל"ן ל־2015 הפרויקט רחוק מלהתממש: "טרם נחתם הסכם מחייב עם בעלי הקרקע והחברה עוד בוחנת את הפרויקט".

בנוסף לכך, היקף זכויות הבנייה שניתן לקבל במסגרת תמ"א 38 אינו ידוע. בחודשים האחרונים מתרחשים שינויים בתמ"א 38. רק לאחר פרסום מסקנות החוקר שנשכר לשם כך, תדע הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן מהן זכויות הבנייה בפרויקטים מסוג זה. למרות זאת, אור כבר החלה לשווק דירות בבניין והיא אף גובה מקדמות בגובה של 100 אלף שקל כל אחת.

בפרויקט בשדרות הילד, שהקרקע בו נרכשה במסגרת קבוצת רכישה שאור ארגנה ב־2012, אור הבטיחה לבנות מגדל בן 109 דירות וכבר מכרה 87 מהן, זאת על אף שגם בפרויקט הזה התוכנית לא אושרה ולא התקבל היתר בנייה. כדי לקבל אישור ל־109 יחידות דיור, אור ביקשה להמיר זכויות שימוש מסחרי בקרקע לזכויות דיור. ככל הידוע ל"כלכליסט" עיריית רמת גן אינה מוכנה לאשר את כמות היחידות שאור מתכננת לבנות.

לפני כעשרה חודשים רכשה אור שני מגרשים ברחוב חורגין שבהם יש כיום 8 דירות. אור הבטיחה לבנות בשטח הזה מגדל בן 55 דירות לפחות ומכרה כבר 50 דירות על הנייר. התוכנית לבניית הבניין כבר שונתה מספר פעמים אך עדיין לא הוגשה לאישור עיריית רמת גן.

לפי הידוע ל"כלכליסט", בפרויקטים האלה אור התחייבה להחזיר את הכסף בתוספת הצמדה במידה ולא יצאו לפועל. האם אור תוכל להשיב את הכספים שכבר התקבלו בגין מכירת דירות ומקדמות בפרויקטים האלו במידה והם לא יצאו לפועל? במידה ותסריט כזה יתממש, מצבה של אור יהיה מסובך, משום שבפרויקטים המדוברים סך חובותיה ללקוחות במקרה של ביטול גבוה מהשווי של זכויות הבנייה במגרש.

מקבוצת אור סיטי נדל"ן נמסר בתגובה כי "קבוצת אור סיטי נדל"ן ממשיכה לקדם את כל הפרויקטים המנוהלים על ידה. הטענה כי כספי הלקוחות בסכנה הינה משוללת כל יסוד. אין קשר בין הפעילות הנדל"נית של הקבוצה להיבטי החקירה. בנוגע לפרויקטים המוזכרים בכתבה — הטענות אינן נכונות. בפרויקט ברחוב ז'בוטינסקי, אור סיטי נדל"ן חתמה על הסכמים עם חברי הקבוצה שחפצו לצאת מהפרויקט. בפרויקט בשדרות הילד אנו לקראת קבלת היתר בנייה, בפרויקט בחורגין אנו לקראת קבלת היתר בנייה ובפרויקט ברחוב הירדן אנו לקראת חתימת הסכם עם הדיירים".