המדינה שוב מזניחה את אזורי שיא הביקוש

מוסדות התכנון צפויים לאשר בשנה הקרובה תוכניות לבניית 100-120 אלף דירות ולנפץ את השיא שנקבע ב־2015, במהלכה אושרו תוכניות לבניית 99 אלף דירות. לשם השוואה, בשנים 2007-2010 אושרו בכל שנה תוכניות לבניית כ־24 אלף דירות בלבד, וב־2013 אושרו 73 אלף. מתוך כלל הדירות שצפויות לקבל אישור, 42 אלף יעברו דרך הוותמ"ל (הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור) - הוועדה שהקים שר האוצר הקודם יאיר לפיד כדי להאיץ את תהליכי האישור.

רשימת התוכניות, המתפרסמת כאן לראשונה, מאפשרת הצצה אל ישראל של בעוד עשור או שניים. המגמה העיקרית שעולה מניתוח התוכניות היא כי מוסדות התכנון החליטו להתמקד בפריפריה, לעתים על חשבון אזורי הביקוש שבמרכז הארץ. ראשת מינהל התכנון בינת שוורץ אף אמרה ל"כלכליסט" כי מטרת התוכנית "למתוח את אזורי הביקוש ולהרחיבם צפונה ודרומה אל מחוץ גוש דן, לאזור חיפה והקריות, אשדוד, אשקלון וקריית גת".

המספרים של מינהל התכנון מדברים בעד עצמם. במחוז דרום יאושרו השנה לבנייה 35 אלף דירות - עלייה דרמטית של 73% ביחס לשנה שעברה. במחוז צפון יאושרו 18 אלף דירות - 75% יותר מב־2015, ובחיפה לבדה צפויה להירשם קפיצה של 54% עם 17 אלף דירות שיאושרו. במחוז תל אביב לעומת זאת - שכולל גם את רמת גן, גבעתיים, בני ברק, חולון, בת ים, אזור, קריית אונו, הרצליה, רמת השרון וכפר שמריהו - יאושרו רק 14 אלף דירות, ירידה של 44% ביחס לשנה שעברה. במחוז מרכז ובמחוז תל אביב יחד יאושרו 40 אלף דירות, ירידה של 11% בהשוואה ל־2015.

הדרך לבנייה עוד ארוכה

אישור התוכניות הוא שלב ראשוני מאוד בדרך לבניית הדירות, וניסיון העבר מלמד שעד שאלה ימומשו יחלפו עוד שנים ארוכות. נתונים שהציגה שוורץ בוועידת הנדל"ן 2016 של "כלכליסט" שנערכה בתחילת מאי מעלים חשש ממשי לגורלן של חלק מהתוכניות הללו, שאולי מתפרסמות בקול תרועה רמה כשהן מאושרות, אבל לעתים קרובות מתעכבות שנים על גבי שנים לפני שהן יוצאות לפועל. כך למשל, פחות מ־30% מהתוכניות שאושרו לפני שלוש שנים כבר עברו לשלב הביצוע, ואותו דבר לגבי מחצית מהתוכניות שאושרו לפני ארבע עד עשר שנים. המצב לא מאוד מעודד גם כשבוחנים תוכניות ותיקות יותר - שכן 30% מהתוכניות שאושרו לפני 11-15 שנה טרם יצאו לפועל.

מכך עולה שאם לא יחול שינוי דרמטי בהליכי הבנייה בארץ, רוב התוכניות שיאושרו השנה לא יסייעו לפתור את משבר הדיור הנוכחי. לכל היותר הן יוכלו לסייע במניעת המשבר הבא. הנתון הבא, שגם אותו הציגה שוורץ בוועידה, ממחיש את הבעיה: ב־2010 היו על המדף תוכניות לבניית 60 אלף דירות. משבר הדיור ולחץ הממשלה דחפו את מוסדות התכנון להאיץ את הליך אישור התוכניות, אלא שהשלבים הבאים בשרשרת ייצור הדירה נותרו מסורבלים כבעבר, וכך ב־2014 הגיע מלאי התוכניות הלא ממומשות ל־175 אלף דירות.

בין החסמים הבולטים ביישום תוכניות נמצא הצורך בהקמת תשתיות־על כתנאי להוצאת היתר בנייה - כלומר תשתיות שלהערכת מוסדות התכנון בלעדיהן אי אפשר לאכלס את השכונות החדשות - למשל מחלף חדש או מכון לטיהור שפכים. הדבר תלוי במשרדי הממשלה ולא בחברות הבנייה או ברשויות המקומיות, ואלה פועלים באיטיות. דוגמה מפורסמת היא השכונה החדשה כרמי גת בצפון קריית גת, שבתוכנית המתאר שלה מופיע מחלף שטרם הוקם, ולכן חברות הבנייה שזכו בקרקעות במכרזים לא מצליחות להוציא היתרי בנייה כבר שלוש שנים. לדברי שוורץ תשתיות העל תוקעות כיום תוכניות לבניית 20 אלף דירות, והן החסם השני בחשיבותו לאחר עיכובים הקשורים לשיקולים פרטיים של בעלי זכויות בקרקעות פרטיות, שעליהם למדינה כמעט ואין יכולת להשפיע.

במינהל התכנון טוענים שהתוכניות שאושרו בשנים האחרונות הפכו למסמכים משפטיים חונקים שלא מספקים מספיק מרחב תמרון למימוש והוצאה לפועל. היזם עשוי לעתים להיתקל בתנאי שנכתב לפני עשרים שנה וכבר אינו רלבנטי, אך כדי לשנותו ולהתחיל לבנות עליו להכין תוכנית חדשה ולאשרה מחדש בתהליך שיכול לקחת שנים. המינהל מבקש להטמיע מדיניות גמישה יותר, כזו שתעניק יותר סמכות לרשות המקומית ותאפשר להתאים את התוכנית למציאות בעת המימוש. הבעיה מבחינה זו היא שעל פי חוק ועדות התכנון הן עצמאיות ולמינהל אסור להורות להן כיצד לנהוג - והן לא תמיד מסכימות עם מדיניות ההגמשה.

תחת כהונת כחלון יצרו הוותמ"לים של לפיד מנגנון שנועד לפתור את הבעיה הזאת: הוקם צוות של נציגים ממשרדי ממשלה שונים שתפקידו לעקוב אחר התקדמות התוכניות. במקרים רבים הוחלפו התנאים הנוקשים במתן היתר בנייה באישור הצוות. כך, טוענים במינהל, תנאי קשיח מתחלף בוועדה אנושית בעל שיקול דעת, שבוחנת את התנאים הנדרשים להוצאת היתרים תוך כדי תנועה ומקצרת את זמני ההמתנה.

למי דואגים בממשלה

שלושה גופים מקדמים את התוכניות הגדולות על קרקעות מדינה שבהן צפויות להיבנות כ־70 אלף דירות - משרד השיכון והבינוי, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והחברה הממשלתית דירה להשכיר. בנוסף, רשויות מקומיות ויזמים פרטיים מקדמים עשרות תוכניות על קרקעות פרטיות שבהן כ־40 אלף דירות.

אחד השינויים שהכניס שר האוצר משה כחלון לענף הנדל"ן עם מינויו היה הפקעת הסמכות להקצות קרקעות מדינה מידי רמ"י. כחלון הקים ועדת הקצאות שבראשה ראש מטה הדיור אביגדור יצחקי ולצדו ראש רמ"י, מנכ"ל משרד הבינוי ומנכ"ל דירה להשכיר. הצוות הזה מחלק את הקרקעות בין שלושת הגופים, וכל אחד מהם צריך לפעול לאישור תוכניות בנייה על הקרקע, לשיווקה ליזמים ולהקמת התשתיות הנדרשות. מטרת התהליך היתה ליצור תחרות בין הגופים. לפי נתוני מינהל התכנון, רוב תוכניות הבנייה שיאושרו השנה - כ־60 אלף דירות - קודמו על ידי רמ"י. משרד הבינוי אחראי רק ל־11 אלף, ודירה להשכיר לכ־3,000. את העוגה משלימות 40 אלף הדירות שעל קרקעות פרטיות.

שר האוצר משה כחלון. התוכניות שיאושרו השנה לא יפתרו את משבר הדיור הנוכחי צילום: עמית שעל

בממוצע חולפות חמש שנים עד שתוכנית מקבלת תוקף, כך שדירה להשכיר שהוקמה ב־2014 תצליח להביא לישורת האחרונה מעט דירות, אך במלאי שלה עוד כמה עשרות אלפי דירות שיאושרו בשנים הקרובות. ביישובים ערביים ודרוזיים, מתוך עשרת אלפים דירות שמתוכננות על קרקעות מדינה, רק כ־2,000 מקודמות על ידי משרד הבינוי והיתר על ידי רמ"י - עובדה שעשויה להצביע על סדרי העדיפויות של הגופים הללו ושל העומדים בראשם.

הערים שיכפילו את עצמן

במסגרת התוכניות שיאושרו השנה תספק המדינה קצת אוויר ליישובים הערביים והדרוזיים הנחנקים תחת מצוקת הדיור - עם אישור של 24 אלף דירות, מתוכן 17 אלף באזור הצפון. "דגש מיוחד ניתן ליישובי החברה הערבית", אומרת שוורץ, "במטרה לפתח מגורים בבניה רווייה ומודרנית על קרקע מדינה שתיתן מענה למחוסרי קרקע, ולשפר את תנאי המגורים ושירותי הציבור ביישובים אלה. בתוכנית העבודה כלולים בין היתר רהט, תל שבע, טמרה, עראבה, ג'סר א־זרקא, כפר כנא, ביר אל מכסור, שפרעם, וטורעאן".

למרות דבריה, מניתוח הנתונים עולה כי רוב התוכניות ביישובים הערביים - כ־16 אלף דירות, שהן יותר מ־60% ממלאי הדירות שיאושרו השנה - הן על קרקעות פרטיות. הבעיה בכך היא שסיכויי המימוש של תוכניות על קרקע פרטית נמוכים יחסית, שכן בעלי הקרקע לא תמיד ממהרים לממש ובמקרים של ריבוי בעלים נוסף עוד נדבך של עיכובים. בעיה נוספת היא שהמדינה מתקשה לייצר מוסדות ציבור ותשתיות על קרקעות פרטיות,. היעדר תשתיות ראויות הוא עצמו אחת הסיבות לחוסר האטרקטיביות של הקרקעות הפרטיות לבנייה בישובים ערביים.

בין התוכניות שצפויות לקבל אישור השנה: שכונה בממדי עיר קטנה, עם 9,300 דירות, בדרום מערב קריית גת, שביחד עם 8,000 הדירות שבכרמי גת שנבנית בימים אלה תוביל להכפלת האוכלוסייה בעיר לכ־100 אלף עם השלמת שתי התוכניות. בבאר שבע יאושרו השנה 8,000 דירות, בדרך ליעד של 20 אלף בתוך חמש שנים, כך לפי שר הבינוי והשיכון יואב גלנט. באשקלון יאושרו השנה 5,000 דירות, בירושלים 10,000 ובבאר יעקב 7,000 דירות, על שטחי מחנה צריפין. במועצה המקומית הקטנה חיים כיום 17 אלף תושבים, שיכפילו את עצמם פי 2.5 עם הגשמת התוכניות.

ברמת השרון תאושר השנה ככל הנראה תוכנית רצועת הנופש שבה 6,000 דירות, מתחמי ספורט, פארקים ושבילים שישתרעו מדרום לכביש 5, מצומת מורשה ועד פאתי גלילות. בקריית ביאליק יאושרו השנה 2,000 דירות, ובקריית אתא 3,000. התוכנית הבולטת ביותר במחוז חיפה היא לבניית 5,000 דירות בדליית אל כרמל, שתכפיל את מספר התושבים במועצה המקומית שבה חיים כיום 16 אלף איש.