ראיון כלכליסט
"60 אלף הזכאים לדירות מוזלות לא יורידו מחירים"
המומחה לתורת המשחקים פרופ' אייל וינטר, שמייעץ לאוצר במחיר למשתכן, טוען כי גם הגבלת מספר המשתתפים בהגרלות לא תביא להורדת מחירי הדיור. לדבריו, ההטבות לזוכים במרכז מפלות את תושבי הפריפריה ומיסוי על שלוש דירות יעלה את מחירי השכירות
בשבועות האחרונים, ככל שהדיווחים על המשך עליית המחירים בדיור המשיכו להיערם, כך הלך והשתנה הטון של שר האוצר משה כחלון. זה התחיל באמירות כמו "אנשים יקפצו מהגגות כשמחירי הנדל"ן יירדו" ו"מה שעולה חייב לרדת, כמו במעלית" והמשיך לשינוי שיטת ההגרלות של מחיר למשתכן באופן שאמור לתמרץ עשרות אלפי ישראלים להזדרז ולהירשם להגרלות ולהמתין עם רכישות דירות "רגילות". קציבת ההרשמה להגרלות בזמן, כמו גם יתר האמירות של כחלון, כאילו נועדו לשחק לישראלים על העצב הרגיש מכל — רק לא לצאת פראיירים.
- שיטת ההגרלות במכרזי מחיר למשתכן משתכללת: עדיפות תינתן לנרשמים הראשונים
- בקק"ל רוצים לקזז את ההפסד ממחירי מחיר למשתכן מהכספים שהיא חייבת למדינה
- האוצר מסיר חסם נוסף ליזמי מחיר למשתכן בגלל שיווק אטי
האיש שאחראי במידה רבה לשימוש של שר האוצר בכלים החדשים הוא פרופ' אייל וינטר מהאוניברסיטה העברית, מומחה לתורת המשחקים ולכלכלה התנהגותית. זו לא הפעם הראשונה שוינטר מוצא את עצמו כיועץ לממשלה בצורה כזו או אחרת — הוא גם היה מעורב בייעוץ בנוגע לבקשת המיזוג של גולן טלקום וסלקום שבסופו של דבר לא יצאה אל הפועל.
"הרעיון לשנות את המנגנון — ולייצר רשימה של 60 אלף זכאים שיובטח להם פחות או יותר שבמהלך השנתיים הקרובות הם יזכו בדירה מוזלת — הגיע במקור מתוך מחשבה שהוודאות שתינתן לאנשים תגרום ליציאתם ממעגל הביקוש וכך ירדו המחירים", אמר וינטר בראיון ל"כלכליסט". "אבל אני חושב שזה לא ישפיע על מחירי הדירות. הרי מחירי הדירות נקבעים על ידי היצע וביקוש, וזה לא ששלחנו 60 אלף איש לקנות דירה בברלין והוצאנו אותם ממעגל הביקוש בארץ. אותם 60 אלף מכרסמים בהיצע. זה לא שאתה שומר על רמת ההיצע ואז מקטין את הביקוש ואז המחיר יורד — אלא בעצם אתה לוקח אותם משוק אחד לשוק אחר כשגם השוק השני צריך דירות ולכן האפקט יהיה חלש. השאלה מה יקרה עם מחירי הדירות תלויה בעיקר בצד של ההיצע — עד כמה רשות מקרקעי ישראל תצליח לשמן את המערכת ולהתגבר על מכשולים ולחצים כדי להוציא כמה שיותר קרקעות. צריך לזכור שהקרקעות הללו יוצאות החוצה במחיר אפס לקבלנים".
לדברי וינטר, יש לדון על הקצאת הקרקע לקבלני מחיר למשתכן. "מצד אחד, המדינה גוזלת ממי שלא זכאי גישה למשאב אזיל — קרקעות מדינה — אבל מצד שני יש פה איזשהו מדיניות של הקצאה מחודשת או צדק חלוקתי וזה צודק ואפילו מוסרי. מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות והיטיבו עם חלק מסוים באוכלוסייה ועכשיו מיטיבים עם חלק אחר שלה".
הפריפריה מפסידה
הבעיה האמיתית נוצרת, כך לדעתו של וינטר, דווקא כשמשווים את גובה ההטבה שניתנת לזוכי מחיר למשתכן במרכז, לעומת הפריפריה. "מה שחורה לי ברעיון של עלות אפס לקרקע זו רמת ההנחה שמקבלים כאלה שזוכים בדירה במרכז הארץ — שם ההנחה לה זכאי כל זוכה גבוהה לאין שיעור מזו שמקבל זוכה של אותה דירה בפריפריה, גם באחוזים וגם אבסולוטית. התקיים על זה דיון במשרד האוצר עם שר האוצר, ולדעתי זה מס אנטי פרוגרסיבי. זה חורה לי, הדרך למנוע את זה יכולה להיות באמצעות שלב נוסף בתוכנית".
השלב הנוסף שמציע וינטר הוא ש"כחלון יעשה משהו דומה למה שעשה כשר תקשורת בתדרים הסלולריים — יבוא לכל קבלן בארץ ויגיד לו תתחרה על קרקעות אבל אל תשלם עליהן עדיין — רק תיתן ערבות ותתחיל למכור את הדירות, בזמן שאנחנו נייצר מנגנון שלפיו גובה התשלום הסופי על הקרקע ייקבע בהתאם לכמה דירות נמכרו לזכאים ובאיזה מחיר. אם אתה לא מוכר לאף זכאי תשלם מחיר מלא".
ומה חושבים על זה במטה הדיור?
"נכנסתי לעסק הזה מאוחר, כשהנושא של הגרלה סגורה כבר היה בעיצומו והיה קשה מאוד להסיט את זה. היו דיונים לנסות ולעשות את זה בשלב הבא, אבל לא בשנה־שנתיים הקרובות.
לפי וינטר, למרות שהמבנה הגדול של ההגרלות לא יוריד את מחירי הדיור, גלום בו יתרון אחר: "יש אוכלוסיות שלמות שמרגישות חוסר ודאות גדול ביחס ליכולות שלהם להגיע לדירה. המנגנון החדש ייצר איזשוהי אמינות".
אבל המנגנון החדש לא מבטיח שאזכה בדירה במקום שהייתי רוצה. אם אני גר במרכז וילדיי במרכז, מה תעזור לי דירה בעפולה ולהיפך?
"נכון, אבל זה מבטיח מראש לקבוצה מאוד גדולה של אנשים סיכוי גבוה לנכס נדל"ני בישראל במחיר מוזל בהרבה ממחיר השוק. יכול להיות שתקנה דירה בדימונה, ואמנם לא תוכל למכור אותה, אבל תוכל להשכיר אותה ולהשתמש בכסף לשכור דירה אחרת. אני מסופק אם זה יגרום להורדת המחירים בשוק, אבל הם ירדו באיזשהו שלב כי מה שעולה יותר מדי יורד".
זה נשמע כמו המטאפורה של כחלון על המעלית, מה שעולה חייב לרדת.
"זו אולי לא טענה טובה להסתתר מאחוריה, אבל צריך להבין שלמעורבות דרסטית יש חסרונות, ובסוף השוק מתקן. בנדל"ן יש תופעה שנקראת סטיקי פרייסס (מחירים דביקים — א"ג): במוצרים אחרים, כשיש ירידה בביקוש או עלייה בהיצע, המחיר מתאזן באופן כמעט מיידי. בנדל"ן זה לא קורה במיידי — רכישת דירה היא פעולה שאנשים עושים פעם או פעמיים בחייהם. כל החסכונות שלהם מושקעים בדירה ולכן לפעמים גם בעלי דירות יעדיפו להמתין ולא למכור. לא תמיד לצד הביקוש יש השפעה מיידית על המחירים, אלא אם כן אתה מכה בגרזן גדול. ואני לא מאמין שזו הדרך.
"אני מסתכל על מחיר למשתכן בתור העדפה מתקנת: יש זוגות צעירים שקשה להם להשיג דירה — אז אתה לא צריך להפיל את כל מחירי הדירות אלא למצוא דרך להקל על אותה אוכלוסייה שנפגעת הכי הרבה מהמצב, ולא לשכוח גם את משפרי הדיור".
מה דעתך על התוכנית החדשה למסות בעלי שלוש דירות?
"הדעה שלי דומה לדעתי על תוכניות אחרות שהוצעו, ובדיוק כמו שהיתה דעתי בהקשר של 0% מע"מ. אלה הן שיטות שלא ברור שהן ישפיעו על מחירי הדירות, אבל ברור שהן ישפיעו על מחירי השכירות ויגרמו להעלאת המחירים".
אז למה שר האוצר טוען שזה לא יעלה את מחירי השכירות?
"כחלון מפוקס בעיקר על מחירי הדירות למכירה, ופחות בעניין מחירי השכירות. אם היה נוצר מצב שחלק מהמשאבים שמוקצים להורדת מחירי הדיור היו מופנים לבניית דירות לשכירות בהיקף גדול יותר ממה שנעשה היום, חלק מהבעיה היתה נפתרת".
צילום: יואב דודקביץ
השכר והעונש של וינטר
אחד הרעיונות של וינטר שהתקבלו במסגרת תוכנית ההגרלות החדשה של מחיר למשתכן עובדת על שכר ועונש. כך, מי שישתתף במכרזים בסדרה הראשונה ולא יעמוד בתנאים לא יוכל לגשת להגרלות בסדרה השנייה. "בדיונים דיברנו על כך שיהיה מועד ב' ואחרי שנתיים ייפתח מנגנון חדש. היה דיון ואני סברתי שמי שלא יתנהג יפה במועד א', כלומר לא ישתתף במספיק מכרזים או יוותר על זכיות, לא תישמר לו הזכות למועד ב'. למה שאחרים שמחכים ייפגעו? לצערי הצעתי התקבלה באופן חלקי, יש סנקציות אך הן לא מספיק חזקות לטעמי".
יש לא מעט מכרזי מחיר למשתכן שנכשלו, איך זה קורה?
"אתה מפתיע אותי כי אמרו לי שכמעט כל מכרז שיוצאים איתו נסגר. אבל, חשוב להדגיש כי המשימה הגדולה היא לדחוף החוצה קרקעות לזכאים כדי שהדבר הזה יתרומם באוויר".
הרבה מכרזים נכשלים בגלל עלויות פיתוח גבוהות מאוד.
"דמי הפיתוח עולים וזו הדרך של רשויות מקומיות להגדיל את התקציבים שלהן. הרבה פעמים קורה שבתוך מאבקים פוליטיים בין הרשויות המקומיות לממשל אתה מעביר עלויות מסעיף אחד לסעיף אחר, ומי שמשלם על זה הם הרוכשים וזה דבר שצריכים לבדוק אותו. אם דבר כזה מדיר קבלנים מלהשתתף במכרזים כאלה, בייחוד במחיר למשתכן, זה מסוכן מאוד וצריך למצוא לזה פתרון ומהר".
