תוכניות הבנייה בתל אביב לא בונות על שדה דב

ביום רביעי הקרוב תדון הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב בשתי תוכניות בנייה גדולות, שבמידה רבה סותרות זו את זו. מצד אחד, היא תדון בתוכנית לבניית 16 אלף יחידות דיור בשטח שבו שוכן כיום שדה התעופה שדה דב, ומצד אחר היא תדון בחמש תוכניות מפורטות לבניית כ־13 אלף דירות ברובע חדש בצפון־מערב העיר, מצפון לשדה דב. מדובר בתוכניות שנגזרות מתוכנית מתאר אחת בשם 3700 שאושרה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בינואר 2015. לפי החומר שצורף לסדר היום של הוועדה, תכנון התוכניות הללו נעשה בהנחה כי שדה דב לא יפונה, וזאת אף שכבר ב־2007 חתמה המדינה עם בעלי הקרקע שעליה הוקם השדה על הסכם לפינויו. בינואר 2016 אף סוכם עמם על מועד אחרון לפינוי - אפריל 2017. ההסכמות הללו אף קיבלו מבית המשפט תוקף של פסק דין. בינתיים, בעקבות חוק של ח"כ בצלאל סמוטריץ' מהבית היהודי וח"כ איציק שמולי מהמחנה הציוני, שאושר בקריאה טרומית, ייתכן כי הפינוי יידחה ל־2019 חרף החלטת בג"ץ שיש לעמוד ביעד המקורי.

בשל המגבלות החלות על בנייה בקרבת שדות תעופה השפיע קיומו של שדה דב בדרמטיות על תוכנית 3700. למעשה, המגבלות הביאו לצמצום התוכנית במאות דירות. לפי שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד שירותי הנדל"ן קמיל טרשנסקי רפאל, מנהל מחלקת שומה בעיריית תל אביב לשעבר, "התוכניות הושפעו מהמגבלות שהציב שדה התעופה. סמוך לשדה (בחלק הדרומי של התוכנית - א"ג) תוכננה בנייה נמוכה. אם יוסרו המגבלות הללו, ניתן יהיה להוסיף מאות יחידות דיור באחת מעתודות הקרקע המבוקשות במדינה". קמיל מסביר כי "לפי תמ"א 35, תוכנית המתאר הארצית שמגדירה את פריסת היישובים בארץ, הצפיפות בשטח יכולה להגיע ל־24 יחידות דיור לדונם. הצפיפות בתוכנית 3700 עומדת על מחצית מכך - 12 יח"ד לדונם, בשל המגבלות שנובעות מהסמיכות לשדה דב".

סגנית ראש עיריית תל אביב מיטל להבי אמרה על כך כי "3700 היא תוכנית הגיונית שתוכננה בקפידה תוך שיתוף הציבור, כולל ארגוני הירוקים ותושבי העיר. התוכנית לא סתם מעמיסה זכויות בנייה, היא שומרת על יחסים טובים בין מגורים לשטחים ציבוריים".

בנוגע לעובדה שהתוכנית מתקדמת במקביל לתוכנית לפינוי שדה דב ובניית 16 אלף יחידות בשטחו וסותרת אותה אומרת להבי: "אם בכל פעם נתלה את קידומה של תוכנית בהתקדמות תוכנית אחרת לא נוכל לעשות כלום. תוכנית שדה דב רק יוצרת אי־ודאות שגורמת לאנשים לחכות. לא צריך לחכות כדי לראות מה יקרה עם שדה דב, צריך להמשיך עם תוכנית 3700 כפי שהיא".

לדברי להבי, אין בעיה בעובדה שהבנייה בשטחה הדרומי של תוכנית 3700 תהיה נמוכה, משום שאם בעתיד אכן יבנו על שטחי שדה דב, ניתן יהיה להוסיף קומות לבניינים בדרום 3700, "כמו שכיום מוסיפים קומות לבניינים קיימים במסגרת תמ"א 38, כך בעתיד ניתן יהיה להוסיף קומות לבניינים ברובע החדש. אני רואה ששדה דב מסתבך. לא הייתי לוקחת את פינויו כפקטור בכל הנוגע ל־3700".

ראש עיריית תל אביב רון חולדאי. תומך בהצעת החוק לדחיית פינוי שדה דב צילום: ריאן פרויס

החלוקה למתחמים נועדה למנוע עיכובים

תוכנית 3700, על חמשת חלקיה, משתרעת על פני 1,900 דונם בצפון לשדה דב וסמוך לו. לפי האישור המתארי שקיבלה מהוועדה המחוזית, כלומר אישור המתווה הכללי שמגדיר את כמות הדירות, המשרדים, החנויות, בתי המלון וכדומה שניתן לבנות בשטח, ניתן יהיה לבנות בו 13 אלף דירות, 2,160 מהן לדיור בר־השגה (השכרה ארוכת טווח במחיר מופחת) ועוד 4,000 דירות קטנות ששטחן הממוצע 60 מ"ר וכן 147 אלף מ"ר של שטחי מסחר. התמהיל נקבע במטרה לאפשר למשקי בית מגוונים להתגורר ברובע החדש של תל אביב. כמו כן, הוחלט כי חמשת חלקי המתחם יתוכננו בנפרד לפי העקרונות שהותוו בתוכנית הכללית. את התוכנית מובילה מחלקת תכנון צפון באגף תכנון עיר בעיריית תל אביב.

בדיון שייערך ביום רביעי תתבקש הוועדה המקומית לאשר את הפקדת התוכנית להתנגדויות הציבור. זה השלב האחרון לפני מתן האישור הסופי והתוקף לתוכנית. שלב ההפקדה יתבצע בשתי פעימות. בפעימה הראשונה יוצג הבינוי במתחמים השונים לציבור. בפעימה השנייה יוצגו תוכניות האיחוד והחלוקה של המתחמים, כלומר, חלוקת זכויות הבנייה בין כל בעלי הזכויות במתחם - בעלי זכויות פרטיים, עיריית תל אביב ומדינת ישראל. לאחר אישור תוכניות האיחוד והחלוקה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.

ההנחה היא שההתנגדויות לאיחוד ולחלוקה יהיו רבות, שכן סביר להניח שכל אחד מבעלי הזכויות יבקש לגרוף עוד זכויות בנייה על חשבון בעל זכויות אחר. זו אחת הסיבות שמלכתחילה הוחלט לחלק את התוכנית לחמישה מתחמים: אם יצוצו מחלוקות הן יעכבו את הבנייה באחד המתחמים ולא ברובע כולו.

כל אחד מהמתחמים קיבל מספר סידורי משלו. המתחם הצפוני קיבל את המספר 3700/5 והמתחם הדרומי קיבל את המספר הסידורי 3700/1. בשל מגבלות הגובה, שנובעות מהצורך להתחשב בהמראות משדה דב ובנחיתות בו, במתחם הדרומי מתוכננת בנייה של מאות דירות בלבד, לעומת אלפי דירות במתחמים הצפוניים יותר. במתחם הדרומי ביותר, שמשתרע על פני 660 דונם, ייבנו 866 דירות בבניינים של עד שמונה קומות. במתחם הצפוני הסמוך לו, שמשתרע על פני 393 דונם, ייבנו 1,347 דירות בבניינים בני עד עשר קומות. במתחם הבא, על שטח של 277 דונם בלבד, באזור שבו שוכנים מכללת לווינסקי ומתחם המגורים היוקרתי Sea & Sun, ייבנו יותר מ־3,000 דירות בבניינים בני עד 15 קומות. במתחם הרביעי, ששטחו 426 דונם באזור שבו עומד מלון מנדרין, ייבנו 4,500 דירות. במתחם החמישי והצפוני ביותר, שמשתרע על פני 192 דונם בלבד, ייבנו 1,827 דירות בבניינים בני 15 קומות.

המאבק של ארקיע ואילת בפינוי שדה דב

התוכנית הנוכחית בשדה דב כוללת בנייה של 16 אלף דירות, ש־2,100 מתוכן לדיור בר־השגה ועוד 600 לדיור הציבורי, ושטחי מסחר בשטח של 90–135 אלף מ"ר. הניסיון הראשון לפנות את שדה דב, שבו יש שדה תעופה אזרחי ושדה תעופה צבאי, החל לפני יותר מ־30 שנה. המתחם שבו שוכן השדה מכונה הגוש הגדול ויש בו אלפי בעלי זכויות. רבים מהם ירשו נתח קטן מהוריהם או סביהם. אחרים רכשו נתחים בעסקאות ספקולטיביות שעדיין מתבצעות במקום. במרוצת השנים מינה בית המשפט חמישה עורכי דין שייצגו את כל בעלי הזכויות. הם מכונים מנהלי הגוש הגדול.

ב־2007 חתמה הממשלה על הסכם עם המנהלים, שלפיו היא תקבל מחצית מזכויות הבנייה בקרקע ולא תשלם דמי שימוש ובתמורה תפנה את שדה התעופה ותקדם תוכנית בנייה בשטח. ב־2012 הממשלה אף החליטה כי השדה יפונה ב־2016. נוסף על כך, פינוי שדה דב הפך לנדבך מרכזי בהסכם שוה"ם 3 שנחתם בין משרדי האוצר והביטחון ב־2015. לפי הסכם זה, מחנות צה"ל יפונו ממרכז הארץ לנגב. המימון למהלך יגיע בין היתר מהכנסות שייווצרו למדינה משיווק הקרקעות בגוש הגדול לבנייה. לפי הערכות המדינה, שיווק הקרקעות בגוש הגדול יכניס לה 10 מיליארד שקל.

מי שפעלו נגד הפינוי הם חברת התעופה ארקיע, שמפעילה טיסות משדה דב לאילת, ועיריית אילת. כשהוחלט לפנות את שדה דב נקבע כי קווי הטיסות לאילת יפעלו מנתב"ג. עבור ארקיע מדובר במכה פיננסית לא קלה. המעבר לנתב"ג כרוך בעלויות גבוהות, ואילו עבור השימוש בשדה דב היא משלמת מאות אלפי שקלים בודדים בשנה. הסכום המדויק שהיא משלמת לא ידוע, אך לפני כשנה התקבל פסק דין שקבע כי דמי השימוש של ארקיע בשדה דב בשנים 2002–2006 הם 3 מיליון שקל בלבד.

פסק הדין ניתן במסגרת תביעה שבה רשות מקרקעי ישראל ורשות שדות התעופה (רש"ת) דרשו מארקיע 52 מיליון שקל כדמי שימוש בשדה דב בשנים האלה. עבור עיריית אילת ההחלטה להעביר את הטיסות אליה משדה דב לנתב"ג היא מכה פיננסית גם כן, שכן הגישה לנתב"ג נוחה פחות ועל כן תיירות הפנים הענפה לאילת עשויה להיפגע. לכן החברה והעירייה עתרו לבג"ץ נגד הפינוי בניסיון למנוע אותו. בשל העתירה סיכמה המדינה עם מנהלי הגוש הגדול כי היעד הסופי לפינוי השדה יהיה אפריל 2017. הסכמות אלה קיבלו תוקף של פסק דין.

ארקיע ואילת לא קיבלו את רוע הגזירה והמשיכו בקמפיין נגד פינוי שדה דב. בעקבות זאת, סמוטריץ' ושמולי קידמו חוק שלפיו שדה התעופה האזרחי יפונה רק ב־2019, לאחר שהבסיס הצבאי יפונה. שר האוצר משה כחלון קידם מתווה פשרה שלפיו השדה האזרחי יפונה והטיסות יהיו מהשדה הצבאי. לצורך כך התבקשו מנהלי הגוש הגדול להסכים לדחיית הפינוי בחצי שנה לאוקטובר. בתמורה לכך הוצעו להם דמי שימוש בקרקע של 4 מיליון שקל בחודש, שהם כ־80 מיליון שקל עבור התקופה כולה (עד לפינוי ב־2019). ואולם, המנהלים העריכו שדמי השימוש הראויים עומדים על 160 מיליון שקל בשנה.

כמו כן דרשו מנהלי הגוש הגדול זכויות בנייה ל־137 דירות בשטח של 3700. בעקבות הערכת שמאי שלפיה שווי הזכויות הוא 120 מיליון שקל הפסיקה המדינה את המו"מ ופנתה לבג"ץ בבקשה שיאשר את דחיית הפינוי. בשבוע שעבר דחה בג"ץ את הבקשה, אך במקביל עבר החוק של סמוטריץ' ושמולי בקריאה טרומית, ובכוונת השניים להשלים את הליכי החקיקה לפני סוף החודש.