האוצר בלם את הביקוש לדיור, אז איך זה שהמחירים לא יורדים

כשאנשי אגף התקציבים במשרד האוצר החליטו לפני קצת יותר משנתיים, בעידודו של השר הממונה משה כחלון, להכריז מלחמה על רמת הביקוש לדירות ככלי המרכזי להרגעת השוק ולהורדת המחירים, ספק אם בעצמם העריכו שיצליחו במשימה עד כדי כך. במשימת בלימת הביקוש, לא בהורדת המחירים.

מוקד הביקוש הראשון, משקיעי הנדל"ן למגורים, חוסל באמצעות שתי מהלומות עוקבות: ייקור מס הרכישה בקיץ 2015 וחקיקת חוק מס דירה שלישית שנה לאחר מכן. סקירת הכלכלן הראשי של האוצר שפורסמה אתמול (ב') מלמדת שגם אחרי שבג"ץ ביטל את החוק נותרה רמת רוכשי הדירות להשקעה נמוכה - על שמם נרשמו רק 18% מתוך 8,300 העסקאות שנחתמו באוגוסט (היקף נמוך יחסית). פלח נוסף שהצליחו באוצר להושיב על הגדר הם רוכשי הדירה הראשונה, וזאת באמצעות תוכנית מחיר למשתכן. רובם המכריע של קרוב ל־100 אלף משקי בית שהוציאו עד כה תעודות זכאות להשתתפות במבצע העבירו את השנה האחרונה בהרשמה להגרלות, וגם לאלה שהתמזל מזלם לזכות צפויות עוד כמה שנות המתנה לדירה.

ואולם למרות ההצלחה המסחררת בצינון הביקוש, את המטרה הנכספת של הורדת מחירי הדיור לא הצליחו להשיג באוצר. קצב עליית המחירים השנתי אמנם קוצץ בכמחצית מאז שכחלון נכנס לתפקידו - עומד כיום על 4.2% לעומת כ־8% לפני שנתיים - אבל השר וגם פקידיו יודעים שזה לא זה. ברמת המחירים הנוכחית, כל התייקרות נוספת היא כישלון.

הסיפור האמיתי של השוק

לכאורה, מדובר בתעלומה. שהרי חוקי הכלכלה הפשוטים מורים כי על ירידה בביקוש להוביל לירידת מחירים. אך הסיטואציה כאן היא הכל חוץ מפשוטה. על מה שבאמת קורה עכשיו בשוק מרמזת דווקא כמות העסקאות שמבצע כיום הפלח השלישי של רוכשי הדירות - שנגד הביקוש מצידו לא ננקטו כל צעדים שהם - הלא הם משפרי הדיור.

ובכן, על פי סקירת הכלכלן הראשי, מאז פברואר האחרון יורדת כמות עסקאות הרכישה המבוצעות על ידי פלח זה בעקביות, עד להגעה לשיא שלילי של 2,900 באוגוסט. מדוע הפסיקו גם משפרי הדיור לרכוש? פשוט מאוד, אין מי שיקנה את דירתם הוותיקה. שהרי קהל רוכשי הדירה הראשונה כאמור שקוע בימים אלה בחלקו הגדול במפעל ההגרלות של כחלון. הורדת מחיר, שעשויה היתה לפתות את רוכשי הדירה הראשונה, גם היא אינה אופציה, שכן כל מטרתם של המשפרים היא לשדרג את סביבת מגוריהם. ולכן פונים המשפרים לאלטרנטיבה ששמה המתנה - לא קונים ולא מוכרים, לפחות עד שישיגו את המחיר המתאים.

לפחות בינתיים מפגין פלח השוק הזה יכולת עמידה. במחקר שנעשה לאחרונה באוניברסיטת תל אביב בהתבסס על נתוני אתר יד2, נמצא כי זמן המדף של דירה יד שנייה המוצעת למכירה באתר התארך לאחרונה משמעותית מארבעה חודשים בממוצע מיום הפרסום ועד לביצוע העסקה, לשישה חודשים. כוח העמידה של המוכרים וסירובם להתגמש בולם לעת עתה את ירידת המחיר שבאוצר מקווים לה, ולצד זאת מביא להאטה החריפה בשוק שלה אנו עדים בשנה האחרונה. עם זאת, חוסנם של המוכרים אינו אבסולוטי ובאזורים שהציפה המדינה בדירות מחיר למשתכן כמו ראש העין, ניתן לזהות ירידות מחיר קלות.

כחלון. גם ההיצע בסכנת צניחה צילום: אוראל כהן, ענבל מרמרי

מה עוד מעלה את המחירים

לצד המאבק הזה בין קונים למוכרים מתחוללים שני תהליכים בולטים נוספים שדוחפים את המחירים כלפי מעלה. הראשון הוא ההתחדשות העירונית - לא הממשית, אלא הפוטנציאלית. שכן כפי שתואר כבר לא אחת, בשלב זה פרויקטי פינוי בינוי של ממש, שייצרו הגדלת היצע אמיתית בלב גוש דן, כמעט שאינם בנמצא. ואולם הדבר אינו מפריע לכל מי שמציע דירה באזור בעל פוטנציאל לפרויקט פינוי בינוי או לתמ"א לגלם זאת כבר כעת במחיר הדירה. תופעה זו קיימת לכל אורכו ורוחבו של המרקם הבנוי הוותיק של אזור המרכז - עשרות אלפי דירות שני חדרים מתפוררות המתומחרות כאילו כבר היו בנות ארבעה חדרים חדשות, והמשמעות ברורה.

תהליך שני ומדאיג הוא הצניחה במספר התחלות הבנייה שהביאה עמה ההאטה בענף. ירידה של 25% במספר ההתחלות ברבעון השני של 2017 מעלה חשש כבד כי במלחמתו בגורמי הביקוש יביא האוצר גם לצניחה משמעותית בהיצע. אם כך אכן יקרה, מדובר יהיה במכה קשה נוספת לסיכוייה של ירידת מחיר משמעותית להתרחש בזמן הקרוב.