הנספח המפתיע בפרויקט מחיר מטרה: מחיר הדירה מטפס גם אחרי ששילמתם עליה

השינויים בגובה ריבית המשכנתאות עשויים להעלות מאוד את תשלומי המשכנתא, שלעתים נמתחים על פני מספר שנים במשך הבנייה. אחת הדרכים שבהן רוכשי דירות יכולים להימנע מעליות הריבית היא להורות לבנק להעביר את כל תשלום המשכנתא לקבלן כבר במועד הראשון, שיטה שקרויה עסקת מזומן. אלא שזוכים בפרויקט מחיר מטרה של חברת פרשקובסקי בראש העין שבחרו בשיטה זו הופתעו לגלות שרק הם נדרשים על ידי החברה ומשרד הבינוי והשיכון להוסיף תשלום לאחר שרכשו את הדירה במלואה — הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה שעלה בין זמן קבלת היתר הבנייה ועד לאכלוסה. מדובר בדרישה חריגה הן ביחס לפרויקטים בשוק החופשי, והן לפרויקטים נוספים במסגרת מחיר מטרה בראש העין. ברוב המקרים מחיר הדירה מוצמד למדד, שמשקף עלויות כמו עלות החומרים ושכר עבודה, עד ליום התשלום האחרון על הדירה.

25 חודשים צמודי מדד

בשכונת פסגות אפק בראש העין ייבנו 1,695 דירות במסגרת פרויקט מחיר מטרה. חברת פרשקובסקי בונה בשכונה 422 דירות, מתוכן 253 לזכאי מחיר מטרה. "היום קיבלנו מהקבלן את ההודעה על האפשרות להקדמת התשלומים. דבר אחד אנו הזוכים לא מבינים — מדוע אנחנו צריכים להיות מוצמדים למדד תשומות הבנייה על תשלומים עתידיים חרף העובדה שאת התשלומים הללו כבר שילמנו", כתב אחד הזוכים בפרויקט מחיר מטרה למשרד הבינוי והשיכון.

תוכנית מחיר מטרה הממשלתית, שהחלה עוד לפני תכנית מחיר למשתכן ופועלת במקביל, מאפשרת רכישת דירות חדשות מקבלן בהנחה של כ־20% ממחיר השוק ובדומה לתכנית מחיר למשתכן הזכייה היא באמצעות הגרלה. ההבדל המהותי הינו שישנו שילוב רב יחסית של דירות בשוק החופשי (40% בכל פרויקט) לצד דירות לזכאים, וכן שהתוכנית פתוחה גם למשפרי דיור. שחר ובן זוגה זכו בפרויקט מחיר מטרה בפסגות אפק ראש העין של פרשקובסקי בסוף מאי 2016. הם רכשו דירה ב־1.3 מיליון שקל. לאחר שביקשו לבצע הקדמה של כלל התשלומים מחשש לעליית ריבית המשכנתא במשך הבנייה, הקבלן לא הסכים ולאחר מו"מ מול משרד הבינוי והשיכון, סוכם על הוספת נספח לחוזה, שמשמעותו תשלום מדד התשומות ביום האכלוס וזאת לאחר שביצעו את כלל התשלום.

"לרוכש יתאפשר להקדים תשלומים על חשבון יתרת התמורה בגין הדירה... חרף האמור בנספח התשלומים... מובהר ומוסכם כי אין בהקדמת ביצוע התשלום בפועל בכדי לגרוע חובת הרוכש לשלם לחברה את מלוא הפרשי ההצמדה שנצברו בגין כל תשלום ותשלום. כאילו שולמו לחברה במועדם המקורי", נכתב בנספח שהגיע לידי "כלכליסט". חברות בנייה אחרות שזכו לאחר מכן במכרזי מחיר מטרה הכניסו סעיף לחוזה לפיו מדד התשומות יחול מיום הזכייה של הקבלן ועד יום חתימת החוזה, ולא משנה בכלל אם הרוכש משלם בתשלומים או בתשלום אחד שהוקדם.

"לרוב קונה רגיל יכול להימנע מלשלם את המדד, ורק בתנאים מחמירים ביותר משלמים 12 חודשי מדד, ואנחנו נשלם 25 חודשי מדד", אמרה שחר והוסיפה כי תשלום המדד הנו מיום קבלת ההיתר לפרויקט — אפריל 2015. "אפילו שזכיתי אחרי שהתקבל ההיתר, אני משלמת עוד מלפני כן. הבסיס של הזוכים בפרויקט למדד התשומות הוא 106.6". בדיקה באתר הלמ"ס מעלה כי המדד היום הוא כבר 109.4, כלומר תשלום המדד יהווה תוספת של 2.63% עלות מערך הדירה.

הפרויקט של פרשקובסקי בפסגות אפק בראש העין. התשלום מראש צפוי להיות גבוה הרבה יותר צילום: עמית שעל

"עדיין קיימת הטבה"

כאמור, מדובר בנספח שאינו סטנדרטי בשוק. אושרי זפרני, סמנכ"ל שיווק ומכירות חברת גיא ודורון לוי הבונה גם היא בפרויקט מחיר מטרה סמוך, מסביר כי החברה לא השיתה את המדד ביום האכלוס על הזוכים שביקשו להקדים את כלל התשלומים. "כאשר רוכשי הדירות מבקשים להקדים תשלומים, ניתנת להם כמובן האפשרות ובוא בעת שבוצע התשלום, נפסקת מיידית ההצמדה למדד תשומות הבנייה", הוא אומר. לדבריו, "ההצמדה למדד תשומות הבנייה נועדה לשמור על ערך החוב שאינו שולם".

מחברת פרשקובסקי נמסר: "זיהינו מבעוד מועד כי במקרה של הקדמת תשלומים, החברה תיאלץ לספוג את עליית מחירי התשומות, ולכן באישור משרד השיכון הכנסנו לחוזה את סעיף שאינו מאשר את הקדמת התשלומים. לאחר שפנו לחברה ולמשרד השיכון בבקשה להקדים את התשלומים, פרשקובסקי הסכימה לכך בתנאי שתבוצע התאמה למדד תשומות הבנייה. פרויקט מחיר מטרה הוא פרויקט שבו התמודדו הקבלנים על מחיר הדירה הזול ביותר ללא יכולת להעלות את המחיר במקרה של עליית מחירי התשומות, ולכן החברה הקפידה להגן על עצמה".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "המשרד אינו מתערב בהסכמים הנוגעים לדירות הנמכרות בשוק החופשי. הפיקוח והבקרה הינם רק על החוזים עם הזכאים שהוגרלו לפרויקט. הקבלן זכאי לתת הטבה לקונים דירות בשוק החופשי בדמות פטור מהצמדה.

"משרד הבינוי והשיכון פועל על פי המקובל בשוק ומאשר לגבות את ההצמדה, גם כשהזכאים מבקשים להקדים את התשלום. יצוין כי בפרויקטים הספציפיים של פרשקובסקי, על אף ההצמדה למדד התשומות, עדיין קיימת הטבה משמעותית לזכאים. פער המחיר בין דירות השוק החופשי לבין דירות הפרויקט עומד על יותר מ־500 אלף שקל".