מפת הביקושים משתנה: רוכשי הדירות נוטשים את המרכז לפריפריה

כ־1,200 דירות חדשות נמכרו בקריית מוצקין בשנה האחרונה (אוקטובר 2016 עד ספטמבר 2017), פי שלושה בהשוואה לשנה שקדמה לה ופי שישה בהשוואה לשנתיים קודם. לכאורה הנתון מעיד על עלייה באטרקטיביות של קריית מוצקין, אולם ההסבר האמיתי לכך שכמות הדירות החדשות בפרבר השינה הצפוני במהלך 2017 כמעט זהה לזו שנמכרה בתל אביב ובירושלים הוא ריבוי הדירות ששווקו שם במסגרת מכרזי מחיר למשתכן.

קריית מוצקין של 2017 היא ראש העין של 2016 (1,500 דירות שנמכרו) או עפולה של 2015 (1,150 דירות). במילים אחרות, נראה שמדי שנה עיר אחרת זוכה לשיווק מסיבי של קרקעות מדינה לקבלנים ולמבצעי מכירת דירות מוזלות לציבור, מאמץ משולב שמסיט אליה ביקושים אדירים מצד רוכשי דירה ראשונה, הרבה מעבר לביקושים הנחשבים “טבעיים” לאותו מקום.

נתוני הלמ"ס מספקים תמונה ברורה ביותר בדבר אופייה של ההאטה בשוק הדירות. הירידה בביקוש לדירות חדשות פוקדת בעיקר את ערי אזור המרכז ("גדרה-חדרה") וירושלים, כלומר באזורים המכונים "אזורי הביקוש". בד בבד ערים שבאופן מסורתי אינן נכללות באזורי הביקוש נהנו בשנה החולפת מזינוק במכירת דירות חדשות, וזאת ללא שום קשר לתוכנית מחיר למשתכן.

בנתיבות למשל נמכרו בשנה האחרונה 642 דירות, עלייה של 95% לעומת השנה הקודמת. בנהרייה נרכשו 763 דירות חדשות, כ־70% יותר מהשנה הקודמת. בקריית גת נמכרו 545 דירות, עלייה של 25% לעומת השנה הקודמת. בשלוש הערים הללו לא נערכו כלל הגרלות מחיר למשתכן, וכל הדירות נמכרו במחירי שוק.

שר האוצר משה כחלון. מדי שנה עיר אחרת זוכה לשיווק מסיבי של קרקעות מדינה צילום: עומר מסינגר

לא מסוגלים להמתין להגרלות של שר האוצר

הסיבה לעלייה בביקושים בערי הפריפריה הללו היא אחת בלבד: מחירים נמוכים לעומת מרכז הארץ. מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בנהרייה ובקריית גת עומד על 1.1 מיליון שקל, בנתיבות עומד המחיר על 950 אלף שקל. לשם השוואה, בשכונת גליל ים בהרצליה עומד מחיר השוק של דירה זהה על 3 מיליון שקל. בהרצליה, אגב, חלה ירידה של 36% במספר הדירות החדשות שנמכרו בשנה האחרונה, ונמכרו בה 350 דירות חדשות בלבד.

המשמעות של כל אלה ברורה: רוכשי הדירות מחפשים דירות מחירים ברי השגה, ולא כולם מסוגלים להמתין להגרלות שמארגן שר האוצר. זה גם ההסבר לכך שחיפה, שבה עוד ניתן למצוא דירות 4 חדרים חדשות במחיר של 1.4 מיליון שקל, היתה היחידה מבין הערים הגדולות שבה חלה עלייה במספר הדירות החדשות שנרכשו - בשיעור של 30%.

השאלה הגדולה שנותרה ללא מענה היא איזה שיעור מרוכשי הדירות בפריפריה אינו מתכוון להתגורר בדירה שרכש. מדובר לא פעם במי שבאופן פורמלי נחשבים לרוכשי דירה ראשונה, אך בפועל נוהגים כמשקיעים המתעתדים להשכיר את דירתם ביום שבנייתה תושלם או אף למכור אותה ברווח. אפשר להבין את מניעיהם של אותם רוכשים, שמנסים לעלות על הרכבת הדוהרת של מחירי הדירות, אולם ככל שחלקם מקרב הרוכשים יתברר כגדול יותר, כלומר יתברר שכמות הדירות שנרכשה גדולה יותר מהביקוש הממשי להתגורר באותה עיר, כך הם יהיו חשופים לאפשרות של ירידת מחירים.

ולמרות כל אלה, לא ניתן לבטל לחלוטין את השפעתה של תוכנית מחיר למשתכן על מפת הביקושים. בין היתר היא אחראית לכך שראשון לציון היא היחידה מבין ערי גוש דן שבה חלה עלייה במספר הדירות החדשות שנרכשו, עם מאות דירות ששווקו במסלול זה. כמו כן אחראית היוזמה לצניחה החדה במספר הדירות שנמכרו השנה בראש העין ועפולה, לאחר שבשנים הקודמות יושמה בהן התוכנית באגרסיביות.

ירידה כללית של 16% ברכישת דירות חדשות

על פי סקירת "הכמות המבוקשת של דירות חדשות" שפרסמה אתמול הלמ"ס, במהלך הרבעון השלישי השנה נמכרו כ־6,140 דירות חדשות, ירידה של 6.1% בהשוואה לרבעון השני השנה ושל 16.5% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עוד עולה מהסקירה כי ב־12 החודשים האחרונים נמכרו כ־26 אלף דירות, ירידה של כ־16% בהשוואה לשנה הקודמת.

עם זאת, לטענת אנשי הלמ"ס, בניכוי גורמים עונתיים מסתמנת דווקא עלייה קלה ברכישת הדירות החדשות ברבעון השלישי השנה לעומת השני, בשיעור של 1.7%. על פי הלמ"ס, חודשי הרבעון השלישי הם באופן קבוע חלשים יותר מבחינת הביקוש לדירות, ולכן הירידה בפועל אינה מסמנת היחלשות נוספת בכמות העסקאות. כך או כך, וגם אם מקבלים עמדת הלמ"ס, מדובר עדיין בכמות עסקות נמוכה מאוד בהשוואה לשנים קודמות. כמו כן הלמ"ס אינה מפרידה בין עסקאות רגילות ובין עסקות מחיר למשתכן, דבר המקשה מאוד להבין מהו מצב שוק הדירות החדשות הנמכרות בשוק החופשי.