הטבות המס לשכירות ארוכת טווח עלולות להישאר על הנייר

ועדת הכספים צפויה לדון מחר בהצעת החוק שהגיש ח"כ רועי פולקמן מכולנו לעידוד בניית דירות מגורים להשכרה ארוכת טווח, אלא שבינתיים ההצעה כנראה תחמיץ את המטרה.

החוק המוצע מעניק הטבות מס משמעותיות על הכנסות משכירות למי שיבנה דירות לשכירות ארוכת טווח. כך, במקום מס חברות רגיל ישולם מס של 11% עבור השכרה לתקופה של חמש שנים, 9% עבור חמש שנים נוספות, ו־7.5% למי שישכיר ליותר מ־10 שנים. בעל הנכס יהנה גם ממס רכישה בשיעור של 0.5% במקום 6% על הקרקע. זאת בתנאי שלפחות מחצית מדירות הבניין מיועדות להשכרה, והן לא מושכרות ביותר מ־6,000 שקל לחודש בצמוד למדד.

נכון לעכשיו תוקף החוק מוגדר עד לשנת 2022, ויוחל רק על בניינים שבנייתם תחל לאחר אישורו, כלומר לכל הפחות ב־2018, ולא על כאלו שכבר נמצאים בהליך בנייה.

הסעיף הזה מקטין באופן משמעותי את היקף המבנים שעליהם יוכל לחול החוק, שכן אלו יידרשו לעבור את כל הבירוקרטיה הסבוכה שכרוכה בבניית בניין, לבצע את הבנייה בפועל ואף למצוא שוכרים לפני שתוקף החוק יפוג. מסגרת הזמן הזו היא כמעט בלתי אפשרית במונחי מדינת ישראל.

השפעות על התכנון העירוני

כעת יידרשו לבחון באוצר וברשות המסים אם הם מוכנים להגמיש את החוק ולאפשר גם למבנים שבהליך בנייה להכנס למסגרתו. פגם נוסף בחוק הוא הסעיף שקובע כי ההטבות יתקבלו רק עבור בנייה של יותר מ־30 דירות, ורק חברות יוכלו ליהנות מהן, במקום שגם בעלי קרקעות יחידים ייכללו בהן.

הדבר בעייתי גם ברמת התכנון העירוני, מכיוון שהתוצאה היא דחיפה לטובת מתחמי מגורים נקודתיים, במקום לאפשר צמיחה גם לבניינים קטנים יותר במרכזי הערים. החשש העיקרי שעולה מכך הוא שמתחמים כאלו ירכזו בתוכם אוכלוסיות חלשות יחסית ויהפכו לאזורים עניים יותר, במקום ליצור אוכלוסיות הטרוגניות יותר ברחבי העיר.

כעת מבקש פולקמן, יחד עם נשיא לשכת יועצי המס ירון גינדי ממשרד האוצר, להפחית את מספר הדירות שייכנסו למסגרת ההטבה, כאשר על הפרק בין 9-12 דירות. זהו מספר הדירות הנוספות בממוצע בתמ"א 38 שיאפשרו לקבלן הבונה אותן למכור את מחציתן ולהשכיר את החצי השני, כפי שהחוק דורש.

ח"כ רועי פולקמן צילום: אלכס קולומויסקי

לא משתלם ליחידים

אם באמת יצליחו לשכנע את האוצר ורשות המסים להעניק את ההטבה גם ליחידים ולא רק לחברות תתעורר בעיה חדשה, שכן יחידים שלא במסגרת חברה נדרשים לשלם על שכירות מס של 10% ולא מס חברות מלא ומס דבידנד (שמגיעים יחד לפי החוק החדש ל־28.8% בחמש השנים הראשונות) ובעת המכירה 25% מס שבח. ליחידים הטבות המס יהיו רלוונטיות, אם בכלל, רק עבור שכירות לאחר חמש שנים, וגם אז באופן שולי יחסית ולא רלוונטיות על מכירת הנכס.

כדי לעודד באופן אפקטיבי את היחידים לבנות דירות להשכרה, יידרשו באוצר וברשות המסים להפחית את שיעורי המס המוצעים כעת. כבר בשלב זה לא ברור עד כמה ההטבות יצליחו להמריץ את המשק, שכן עד 2014 חוק עידוד דומה העניק שיעור מס כולל של 24%. כעת החוק מעניק בשנים הראשונות 28.8%, בעיקר בגלל שמס הדיבידנד עלה בינתיים מ־15% ל־20%. אולם ייתכן והתשואה הגבוהה תהפוך את החוק למשתלם יותר.

פגיעה בפריפריה

מהלך מקביל שכעת מבקש פולקמן לקדם יאפשר ליזמים לבנות דירות שמיועדות להשכרה ארוכת טווח ולאחר מכן למכור את הנדל"ן למוסדיים שיחזיקו אותו לתקופה ארוכה. זאת במחשבה כי יזמי נדל"ן לא מחפשים בהכרח להחזיק נכסים כאלה למשך שנים. אולם כדי שזה יקרה, רשות המסים תאלץ להסכים לפטור את העסקה של היזם

והמוסדיים ממע"מ, אחרת המע"מ שיושלם בסופו של דבר על הנכס יהיה כפול.

גם הפריפריה עלולה להפגע מהחוק, מכיוון שלפי ההצעה הקיימת ניתן למכור רק מחצית מהדירות, ופרויקטים בפריפריה שם המחירים זולים יותר יתקשו להנות ממהטבות. "לצערי הרב שוב אנחנו מזניחים את הפריפריה", אמר גינדי ל"כלכליסט". "תנאי השוק בה שונים ממרכז הארץ והדור הצעיר שבוחר לגור שם לא יקבל מענה מכיון שאין כדאיות כלכלית ליישם את החקיקה באזורי פיתוח."

עוד הוסיף כי "צריך לזכור שהמטרה של החוק היא לעודד את היזמים שלא לממש את הרווחים שלהם, ולייעד את הדירות שבנו להשכרה לטווח ארוך ובמחיר בר השגה, כדי שלדור הצעיר שלנו יהיה איפה לגור במחירים שפויים".