מוכרי דירות שיעבירו כספם לבורסה יקבלו הטבת מס

הנשק החדש של שר האוצר משה כחלון להורדת מחירי הדיור: הטבת מס למי שימכור את דירתו וינתב את הכסף להשקעות בבורסה.

שפל היסטורי המשקיעים נוטשים את שוק הדיור כבר שנתיים לפי נתוני האוצר, מאז אמצע 2016 ועד היום החלו רוכשי הדירות להשקעה למכור את דירותיהם בקצב גבוה משמעותית מזה שבו רכשו דירות נמרוד בוסו, 4 תגובות לכתבה המלאה 

ל"כלכליסט" נודע כי ח"כ רועי פולקמן ממפלגת כולנו של כחלון הניח אתמול (ד') הצעת חוק בנושא, שזוכה לגיבוי ותמיכה של השר. לפי הצעה זו, מי שימכור את דירתו יהיה זכאי לפתוח חשבון השקעות מיוחד שייהנה מדחיית תשלום מס על רווחי הון. חשבונות אלו יוגבלו בהפקדה של 2.5 מיליון שקל.

מבחינת כחלון ופולקמן, התמריץ הזה מיועד בעיקר למשקיעי דיור - מי שרכשו דירה שנייה ומעלה להשקעה - וכן למי ששוקל לקנות דירה להשקעה. השניים מעוניינים להציע לאותם משקיעים חלופה בשוק ההון, כדי להפחית את מעורבותם בשוק הדיור ולהביא בכך לירידת מחירים.

מדובר בנדבך השני של חוק מס דירה שלישית של כחלון, שנפל בבג"ץ. במקור, כחלון רצה להטיל מס על בעלי דירה שלישית ומעלה ובמקביל להציע למי מהם שמוכר את דירתו מוצר פיננסי עם הטבות מס. כעת, מהמקל והגזר נותר רק הגזר.

במקביל להטבה למשקיעים בנדל"ן, הצעת החוק פותחת את אפיק ההשקעה החדש לכלל הציבור, אולם במגבלת הפקדה של עד 70 אלף שקל בשנה.

השקעות בבורסה חייבות במס של 25% על הרווחים בעת מימושם. בכל פעם שמשקיע בבורסה מוכר נייר ערך ברווח, הוא משלם במקום מס של 25% על הרווחים. הצעת החוק של פולקמן, שאותה גיבש בשיתוף הבורסה לניירות ערך ורשות ניירות ערך, מציעה לפתוח חשבון ייעודי שבו ניתן יהיה לשלם את המס רק בעת משיכת כספים מהחשבון - ולא בעת ביצוע הפעולה. כך, הכסף יישאר בתוך החשבון וימשיך לייצר רווחי ריבית.

שר האוצר משה כחלון. הלך המקל, נשאר הגזר צילום: דור מנואל

לא מחדשים הרבה

הטבה זו, המכונה דחיית אירוע מס, כבר קיימת כיום בכמה מוצרים בשוק ההון. כך למשל, במשך שנים משווקות חברות הביטוח מוצר פיננסי שנקרא פוליסות חיסכון. פוליסות אלו מציעות לחוסכים ניהול השקעות זהה לזה של ניהול כספי הפנסיה, אולם הכספים בו נזילים בכל עת ונהנים מדחיית מס עד למשיכתם.

בנוסף ישנו מוצר חדש יותר בשם גמל להשקעה, שקיים כבר שנה וחצי ומאפשר דחיית אירוע מס עד המשיכה, אולם הוא מוגבל בהפקדה שנתית של 70 אלף שקל.

עם זאת, יש אנשים שלא רוצים להעביר את הכסף שלהם לחברות הביטוח ומעוניינים בשליטה יותר גדולה עליו, למשל דרך ניהול עצמאי של ההשקעות. בנוסף, יש משקיעים שמרנים שלא רוצים להוציא את הכסף מהבנק ולהעביר אותו לבית השקעות או לחברת ביטוח, ולכן מעדיפים להשקיע בקרנות נאמנות ובתיקים מנוהלים - שיהנו מדחיית תשלום המס אם הצעת החוק של פולקמן תעבור.

החוק ישרת גם את קרנות הנאמנות ומנהלי התיקים, שחשופים בשנים האחרונות לתחרות מצד פוליסות החיסכון וקופות הגמל להשקעה. לא סתם הצעת החוק גובשה יחד עם הבורסה: ההטבה תעודד השקעה בקרנות נאמנות ובתיקים מנוהלים דרך אותו חשבון ייעודי ולכן תעודד את המסחר בבורסה.

הפוליסות הפיננסיות וקופות הגמל להשקעה משקיעות בעיקר בחו"ל ובהשקעות לא סחירות כמו נדל"ן. לעומת זאת, מנהלי תיקים ומנהלי קרנות נאמנות משקיעים רק בנכסים סחירים ובעיקר בישראל. לפני שנה וחצי, בעת הדיונים על קופת הגמל להשקעה בכנסת, זעקו נציגי הבורסה ורשות ניירות ערך כי המוצר יפגע במסחר בבורסה. בדיון, הם לחצו להשוות את התנאים הקייים בגמל להשקעה גם לקרנות הנאמנות והתיקים המנוהלים.

ספק אם מדובר בבשורה גדולה עבור שוק הנדל"ן. משקיעים בנדל"ן פטורים מתשלום מס על הכנסות משכירות עד ל־5,000 שקל בחודש. מעל סכום זה, הם משלמים 10% מס בלבד - שיעור נמוך באופן משמעותי מ־25% של מס רווחי הון. לכן, ספק אם ההטבה הצנועה של פולקמן וכחלון תגרום למשקיעי הנדל"ן למכור את דירותיהם.

לכך יש להוסיף את הרתיעה של חלק גדול מהציבור מהשקעות בבורסה, שלא פעם נתפסות כמסוכנות ותנודתיות.

עם זאת, ההטבה שמגבשים פולקמן וכחלון עשויה לעודד משקיעים שיושבים על הגדר וחוששים מירידה במחירי הדיור או כאלה שממילא שוקלים למכור את דירתם. עבורם, יש כאן חלופה חדשה עבור הכסף שלהם.

אם החוק אכן ייכנס לתוקף, ההטבה החדשה תוכל לשמש ככלי שיווקי עבור הבנקים. כיום, הטבת דחיית המס קיימת רק בפוליסות החיסכון ובקופות הגמל להשקעה, המנוהלים על ידי חברות ביטוח ובתי השקעות. מערכי השיווק של אלו קטנים באופן משמעותי מאלה של הבנקים. ברגע שההטבה הזו תיפתח גם למשקיעים בקרנות נאמנות דרך אותו חשבון השקעה ייעודי, כוח ההפצה העצום של הבנקים יתחיל לשווק אותה לכל מי שיתלבט מה לעשות עם כסף פנוי.

ח"כ רועי פולקמן צילום: יחצ

מצב כזה יכול להגביר התחרות ולהוריד עלויות בעולם המוצרים הפיננסים וניהול ההשקעות. זה בדיוק מה שקרה עם קופות הגמל להשקעה. לפני כניסתן לשוק ההשקעות, בפוליסות החיסכון גבו דמי ניהול של 1.2%. כשקופות הגמל להשקעה הופיעו, והציעו דמי ניהול ממוצעים של 0.7%, דמי הניהול בפוליסות החיסכון החלו במגמת ירידה מתמדת.

המכשולים שבדרך

בינתיים, מדובר רק בתחילת הדרך. מי שצפוי להציב מכשולים בפני פולקמן וכחלון הם חברי כנסת חברתיים, שיטענו כי מדובר בהטבה לעשירים. לכן, סביר שהתקרה של 2.5 מיליון שקל היא רק נקודת פתיחה למשא ומתן.

התנגדות כזו השמיע בעבר יו"ר רשות ניירות ערך לשעבר שמואל האוזר, בהקשר של קופות הגמל להשקעה. כאשר כחלון והממונה על שוק ההון דורית סלינגר רצו לאשר את יצירת הקופות הללו, האוזר טען בכנסת יחד עם נציגי הבורסה שהקופות יקנו הטבת מס לעשירים. בעקבות הלחצים שהפעיל, הוגבלה תקרת ההפקדות בקופות אלה ל־70 אלף שקל בשנה. כעת, הבורסה והרשות רוצים לתת הטבה בהיקף של עד 2.5 מיליון שקל.

מי שעוד צפוי להתנגד למהלך היא רשות המסים, שצפויה לספוג הפסדי הכנסה בשל דחיית תשלום המס. עם זאת, הפסד הזה צפוי להסתכם בעשרות מיליוני שקלים בלבד בשנה. אם המהלך יצליח לעודד מכירת דירות, המדינה תפצה על אובדן זה באמצעות הכנסות ממס שבח, המשולם בעת מכירת דירה.