סיבוב פרסה בעיר: זינוק בבנייה במזרח תל אביב
שנים ארוכות דיברה עיריית ת"א על פיתוח שכונות מזרח ודרום העיר אך השוק נותר אדיש. סקירה שנערכה עבור כלכליסט מעלה כי ב־2017 חל המפנה כאשר שליש מהבנייה החדשה בעיר התרכזה ביד אליהו וכפר שלם
כ־3,000 דירות החלו להיבנות ב־2017 בעיר תל אביב־יפו, נתון המשקף עלייה חדה של 35% במספר התחלות הבניה בעיר לעומת 2016 שקדמה לה, אך בהסתכלות רב־שנתית מדובר בהיקפי בנייה ממוצעים בעיר השנייה בגודלה בישראל. ב־2012 למשל, עמד מספר התחלות הבנייה בעיר על 3,700 דירות.
קראו עוד בכלכליסט:
- גינדי החזקות זכתה במכרז לבניית מגדל בשכונת יד אליהו בתל אביב
- המהפכה בלה גוארדיה אושרה ויוצאת לביצוע
- הוועדה המחוזית אישרה את התוכנית ל-3 מגדלי מגורים ברחוב לה גוארדיה בת"א
אולם בעוד שהכמות הכוללת של הבנייה ברחבי העיר אינה יוצאת דופן, פילוח של מספר התחלות הבנייה לפי שכונות ורבעים, שערכה לשכת שמאי המקרקעין והגיעה ל"כלכליסט", מעלה כי בעיר מתחולל שינוי עמוק. הבנייה החדשה בשכונות עבר הירקון התמעטה מאוד ואילו במזרח העיר חל זינוק של מאות אחוזים בהיקפי הבנייה, לאחר שנים ארוכות שבהם היה האזור רדום מבחינה נדל"נית.
על פי הסקירה 850 דירות, כ־29% מכלל הבנייה החדשה בעיר, החלו להיבנות ב־2017 ברובע 9 - רובע דרום־מזרח, המקיף את שכונות דרום העיר שממזרח לנתיבי איילון ואשר כולל בין היתר את יד אליהו, ביצרון, כפר שלם, שכונת התקווה ונחלת יצחק. מדובר בנתונים חסרי תקדים ביחס לאזור שבשנים האחרונות נע בין 100 ל־200 התחלות בנייה בשנה. ב־2015 למשל החלו להיבנות ברובע 136 דירות, ב־2016 חלה עלייה ל־227 התחלות בנייה, וב־2017 חל זינוק של 274% ל־850.
"תל אביב מתפתחת כיום דרומה ומזרחה וניתן לראות התחלות בנייה גם של פרויקטים חדשים וגם פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונות הללו", אומר יו"ר לשכת השמאים, חיים מסילתי, "ברחוב לה גווארדיה, לדוגמה, מתוכננת תוספת של אלפי יחידות דיור במסגרת פינוי־בינוי בשנים הבאות, כאשר הפרויקט הראשון, של חברת בסר, כבר יצא לדרך ב־2017".
עוד אומר מסילתי כי "תוכנית המתאר של תל אביב שמה דגש על פיתוח השכונות המזרחיות והדרומיות ולכן הצפי שגם בשנים הבאות נראה בהן בנייה עניפה לצד הבנייה בשכונות לב העיר והצפון הישן, שבהן נראה בעיקר התחדשות עירונית".
בנייה ברחוב לה גווארדיה ביד אליהו צילום: עמית שעל
פעילות בנייה ערה נרשמה ב־2017 גם בשכונות דרום תל אביב שממערב לאיילון ויפו. רובע 7, הכולל את יפו, אזור בלומפילד ושכונת נווה עופר ריכז 12% מהתחלות הבנייה בעיר - 343 דירות בסך הכל. נווה עופר, שבה יש כיום 3,000 דירות בבנייני שיכון, צפויה לרכז עניין בשנים הקרובות. רק לאחרונה פרסמה העירייה מסמך מדיניות הקובע בה זכויות בנייה נרחבות בהליכי התחדשות עירונית. לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק בחברת יוסי אברהמי, הבונה כיום 100 דירות בשכונה במסגרת פרויקט View, "תאוצת הבנייה בדרום תל אביב רק תלך ותתחזק בשנים הקרובות. המחירים בדרום עדיין מאוד אטרקטיביים ביחס לממוצע בעיר, ולכן יש שם הזדמנות למי שמחפש דירה בתל אביב".
רובע 8 - דרום העיר, הכולל את אזור התחנה המרכזית, השכונות נווה שאנן ושפירא, גם מצוי בתהליך התחדשות, בעיקר באזורים שרחוקים מהתחנה המרכזית וקרובים לפלורנטין שהולכת ומתייקרת. באזור זה החלה בנייתן של כ־300 דירות ב־2017, 10% מכלל הבנייה החדשה בעיר, ועלייה של 14% ביחס למספר ההתחלות של השנה שעברה.
תמי גבריאלי. “המרכז והצפון לא רלוונטיים לאוכלוסייה גדולה” צילום: חן לאופולד
גאולה ברחוב גאולה
מלבד שכונות הדרום והמזרח, פעילות בנייה ערה נרשמה גם ברובע 5, לב העיר, המשתרע מבוגרשוב בצפון ועד דרך יפו בדרום וכולל את האזור ההיסטורי של תל אביב הלבנה הכולל בעיקר את שכונות לב העיר וכן נוה צדק, שבזי, נחלת בנימין וכרם התימנים, וכולל רחובות מרכזיים בעיר כמו רוטשילד, אלנבי, הרצל, שינקין, ונחלת בנימין. באזור נרשמו כ־400 התחלות בניה המהוות 14% מכלל התחלות הבנייה בעיר. ביחס ל־2016 מדובר בעלייה של 21% במספר התחלות הבנייה.
באזור מורגשת תנופת התחדשות בין היתר בקבוצת הרחובות היורדת מאלנבי אל חוף הים, דוגמת גאולה ויונה הנביא, כאשר את המבנים הוותיקים שאפיינו את האזור מחליפים פרויקטי יוקרה. לדברי שחר מחט, מבעלי חברת ניצן גרופ המקימה ברחוב גאולה פרויקט של שני בניינים, "האזור של רחוב גאולה נחשב עד לפני כמה שנים לחלק זניח בדרום העיר, ואילו היום הוא נחשב לחלק אינטגרלי מהמרכז, שגם משפחות עם ילדים מוצאות אותו אטרקטיבי". לדבריו, הראיה לכך שהאזור הפך ל"טרנדי" היא רמת המחירים בו, ש"יישרה קו עם המחירים של מרכז תל אביב ואפילו עלתה עליהם".
לעומת זאת ברובעים 3 ו־4, היתה פעילות הבנייה מצומצמת בהרבה. ברובע 3, הצפון הישן, מצפון לבוגרשוב ומערב לאבן גבירול, החלה בנייתן של כ־150 דירות בלבד ורובע 4, מצפון לשאול המלך וממזרח לאבן גבירול, הכולל את אזור כיכר המדינה, יהודה מכבי וויצמן, החלה בנייתן של 300 דירות. בשני המקרים מדובר בנתונים גבוהים משמעותית מאלה שנרשמו ב־2016, שבמהלכה הוקפאה בהם הבנייה כמעט לחלוטין, כחלק מהקיפאון ששרר באותה שנה בשוק התמ"א 38, על רקע אי הבהירות בתוכנית. כעת עם אישור התוכניות לשני הרובעים, ייתכן כי נראה עלייה במספר התחלות הבנייה.
חיים מסילתי. “גם בשנים הבאות תהיה בנייה עניפה בדרום ובמזרח” צילום: גלעד ארצי להשלמת התמונה, בשכונות העיר הצפוניות שבעבר הירקון חלה ירידה קלה בהיקפי הבנייה. ברובע 1 בשכונות שממערב לאיילון, בהן רמת אביב והגוש הגדול החלה בנייתן של כ־200 דירות, המהווה 7% מכלל הבניה בעיר. ברובע שתיים – המאגד את השכונות הצפון מזרחיות נרשמו 290 התחלות בנייה. עלייה של 66% ביחס ל-2016.
תקווה לשכונת התקווה
לדברי אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר ומנהלת אגף התכנון בעירייה – ההתפתחויות ההללו אינן מקריות: "עקרונות תוכנית המתאר העירונית שאושרה לאחרונה קובעים כי פני העיר הם אל הדרום והמזרח, אז זה לא סתם קורה", לדבריה "רוב תוכניות הפיתוח שלנו היום עוסקות באזורים הללו, הרבה תקציבים הושקעו בהכנת תוכניות ומסמכי מדיניות. נתוני הבנייה שאנחנו רואים עכשיו מלמדים שהמאמצים הללו מתחילים לשאת פרי, ואני מניחה שבשנים הקרובות נראה את המגמה הזו הולכת ומתעצמת".
לדברי אראל, בימים אלה מקדמת העירייה תוכנית שצפויה לאפשר פיתוח והתחדשות בשכונת התקווה, שכונה שחסמים משפטיים מורכבים הקשורים באופי הבעלות על הקרקע מנעו במשך שנים את התפתחותה.
כיום חלק גדול מקרקעות השכונה מוחזק ב"מושע", מצב שבו מספר רב של בעלים מחזיק בתא שטח אחד, מצב המקשה על כל אחד מהם לקדם בה תוכניות. צורת רישום בעייתית זו קיימת בשכונות דרומיות נוספות: כפר שלם, הארגזים ועזרא.
לדברי אראל, מקדמת העירייה כיום מהלך של רישום חלקות מחדש (רה-פרצלציה) כדי לפתור את התסבוכת. "זה יאפשר הוצאת היתרי בנייה והתחדשות של השכונה. אנחנו מקווים שתוך שנתיים־שלוש לא יהיו עוד 'מושעות' בעיר".
איך להערכתך תשפיע הבנייה המרובה על אזורי המזרח והדרום?
"מבחינה קהילתית וחברתית האזורים יתחזקו. חשוב לציין שהעירייה נוקטת גם במאמצים קהילתיים לחיזוק האזורים הללו: לא רק פיזיים, כגון השקעה בבתי הספר
ובמתנסים באזור".
לדברי המתכננת תמי גבריאלי, ששימשה עד לפני כמה שנים כמנהלת היחידה לתכנון אסטרטגי של עיריית תל אביב וכיום בעלת משרד פרטי, השינוי המתחולל כיום בעיר הוא תוצאה של עלייה בביקושים לאזורי המזרח והדרום. "בדרום ומזרח תל אביב תמיד היו עתודות קרקע מתוכננות, אך המימוש היה נמוך. זאת בניגוד לאזורי צפון ומרכז העיר, שבהם כל מה שתוכנן - נבנה. בשנים האחרונות הביקושים הגיעו גם לדרום ולמזרח – ומכאן הזינוק בבנייה".
לדברי גבריאלי, הסיבה לביקוש המתעורר היא כפולה. "ראשית עליית המחירים הפכה את המרכז והצפון ללא רלוונטיים לפלח אוכלוסייה גדול שמגיע לבסוף לאזורים הזולים יותר של העיר. זה מה שקורה היום ביד אליהו, וזה נכון גם לגבי שכונות כמו שפירא וכפר שלם, שפעם הרתיעו את מעמד הביניים והיום כבר לא. בנוסף לכך, יש גם השקעת משאבים מאוד גדולה מצד העירייה באזורים הללו, בתשתיות ובחינוך. ההוצאה העירונית שם גבוהה הרבה יותר מאשר במרכז או בצפון. ובסופו של דבר ההשתלבות של התהליכים הללו הפכה את האזורים הללו למבוקשים".
