עשרות מיזמי מחיר למשתכן אושרו ללא המפרט המחייב

אחד העקרונות החשובים בבסיס יוזמת מחיר למשתכן הוא מפרט מחייב של הדירות, שגיבש משרד השיכון. המפרט נועד לוודא כי הקבלן לא ינסה לחסוך בעלויות על חשבון הרוכשים בשלל דרכים, כגון הקטנת מספר החדרים, ויתור על חלונות, היעדר ארונות מטבח או אמבטיה, ריצוף וקרמיקה באיכות נמוכה וכדומה.

לאורך הדרך עודכן המפרט המחייב שוב ושוב כדי לאטום פרצות שונות שהתגלו בו ונוצלו על ידי קבלנים למקסום רווחיהם. אולם ל"כלכליסט" נודע כי רמת האכיפה של הקריטריונים נמוכה: משרד השיכון וחברת י.ת.ב המפקחת מטעמו אישרו לקבלנים עשרות פרויקטים שמפרט המכר שלהם לא עומד בקריטריונים שהמשרד בעצמו קבע.

ההפרה נוגעת להוראה המופיעה בפתח המפרט לפיה “בכל מקום במפרט בו יש לציין סוג/ דגם וכדומה חובה לפרט סוג/ דגם מסוים או מסוימים. אין לעשות שימוש באמירות כלליות כגון ‘אחר’, ‘לפי בחירת האדריכל’ וכיוצא בזה".

כלומר כשהקבלן מציג לרוכשים את מפרט הדירות עליו לפרט את האפיונים המדויקים הנוגעים למפרט הדירה, בהם המידות והחומרים של כל רכיב.

אך מבדיקה שביצע עו”ד ליאור לוי, שמייצג זוכים ב־20 פרויקטים שונים, עלה כי כמעט בכל הפרויקטים שבטיפולו נמנעים הקבלנים מהפירוט הנדרש, וגם במקרים שהקבלן כבר מפרט, הוא מוסיף הסתייגויות כגון "לפי שיקול דעת החברה". 

מיזם מחיר למשתכן צילום: זהר שחר

מהו המוצר הסופי?

במכתב ששלח עו"ד לוי לפני שלושה ימים לבני דרייפוס, ראש אגף שיווק ומשנה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, כתב: "אנו מבקשים להביא לידיעתך סוגיה מהותית הנוגעת למפרטי מכר עליהם קבלנים מחתימים את הזוכים", שלדבריו "נוגדים את הוראות המפרט המחייב". במכתב טוען לוי כי על אף הוראותיו הברורות של משרד השיכון בנושא, "בכל המפרטים של הפרויקטים קיימים פרמטרים רבים שבחירתם הסופית תיעשה, על פי האמור במפרט, על ידי החברה/ אדריכל החברה/ יועץ החברה וכיו"ב". המרכיבים שלדבריו הקבלנים נמנעים מלפרט בחוזי המכר הם בין היתר חומר ועיצוב דלת הכניסה, חומר הקירות ומעקה המרפסת, חומר, ציפוי, מבנה וגוון ארונות המטבח, חומר השיש במטבחים וחדרי הרחצה, מפרט כלל החלונות הדלתות והתריסים בדירה. "מדובר בדוגמאות חלקיות אשר מופיעות בכל המפרטים ואושרו על ידי חברות הבקרה", הדגיש לוי. “נבקש להורות לקבלנים לשנות את המפרטים או להעביר לזוכים עדכון הנודע לכל אותן סוגיות, כך שהזוכים ידעו מה המוצר הסופי שהם יקבלו”, סיכם לוי את פנייתו.

עו”ד ליאור לוי צילום: יח"צ

כדוגמאות הציג לוי ל"כלכליסט" חוזים של אביסרור בפרויקט בגדרה, של אשדר בפרויקט בחיפה ושל אמריקה ישראל ועץ השקד לפרויקט בחיפה. הקבלן רמי שבירו שבונה אלפי דירות מחיר למשתכן, אף הגדיל לעשות וצירף את טופס המפרט הגולמי כפי שפורסם על ידי משרד השיכון, כנספח לחוזה ותו לא. מקרה זה לטענת לוי מהווה עבירה על חוק המכר (דירות). אולם גם פעולה זו של צירוף מסמך המפרט המחייב בלי לפרט את הטעון הפירוט לא מנעה מחברת הבקרה י.ת.ב מלאשר את החוזה, וזו אישרה אותו בינואר 2018. מקורבים לשבירו טוענים כי ייתכן שבגלל אי התקינות והחוקיות הוא צפוי לתקן את כלל החוזים בהם הציג את המפרט ללא הפירוט כלל.

אין זו הפעם הראשונה שחברת שבירו מגלה יצירתיות על גבם של זוכי מחיר למשתכן. בסוף 2016 עוררה חברת הבנייה רעש תקשורתי רב כאשר ניצלה פרצה שהיתה קיימת באותה עת במכרזי מחיר למשתכן והציעה לזוכים בפרויקט ברעננה דירות בעלות מספר מועט של חדרים ביחס לשטחן, זאת ככל הנראה כדי לחסוך בעלות בניית הקירות הפנימיים בדירה. כך דירות בשטח בנוי של כ־100 מ"ר, הנחשב מתאים לדירת ארבעה חדרים, שווקו כדירות שלושה חדרים בלבד, ודירות של 130 מ"ר, שטח הנחשב מתאים לחמישה חדרים, שווקו כדירות ארבעה חדרים.

“פעלנו ללא דופי”

ממשרד השיכון נמסר: “המשרד קיבל לידיו את מכתב התלונה לפני כ־48 שעות. המכתב אינו מפרט תלונות עקרוניות אליהן ניתן להתייחס קונקרטית, אלא מציין יישובים שונים בהם פועלים מספר יזמים במספר פרויקטים שלכל אחד מהם מפרט שונה, ועל כן אין באפשרותנו להתייחס עניינית לטענות. ערכנו בדיקה מדגמית ראשונית בארבעה פרויקטים ביישובים שהוזכרו. לפי בדיקתנו, הקבלנים פעלו בהתאם למפרט ולא נמצא דופי בהתנהלותם. אם תועבר אלינו פנייה נקודתית, נבדוק אותה וככל שימצא אמת בטענות נפעל מול הקבלן".

מחברת שבירו נמסר: "חברתנו עובדת בהתאם להנחיות של חברת י.ת.ב שהיא חברת הבקרה הרשמית של משרד השיכון. חברתנו פועלת במדויק על פי הנחיותיה וללא כל סייג. כל ההנחיות באישור וחותמת רשמית מטעם חברת הבקרה".

מאמריקה ישראל נמסר: “החברה פעלה בהתאם להוראות והנחיות המכרז, ובוודאי בהתאם להנחיות חוק מכר דירות. המפרט קיבל את אישור משרד השיכון וחברת הבקרה מטעמו”.

מאשדר נמסר: “החברה פועלת לפי הנחיות המכרזים. בחוברת המכרז פורט כי החברה צריכה לאפיון כל מוצר או מספר מוצרים אפשריים. ברור שבסופו של יום כשיש מספר אפשרויות, החברה או היועץ הרלוונטי יבחר, זאת כשמלכתחילה האופציה מותרת על פי המפרט. משרד השיכון וחברת הבקרה אישרו את המפרטים”.

מאביסרור משה ובניו נמסר: "אנו דוחים את הטענות המוצגות בכתבה. משרד הבינוי והשיכון מינה את חברת הבקרה י.ת.ב לבדוק בשמו ולאשר את מפרטי המכר, אשר הוכנו על ידינו ובהתאם לבסיס המפרט המחייב של משרד השיכון. במהלך הכנת המפרטים התקיימו דיונים ונעשו תיקונים לדרישת י.ת.ב, עד לאישורו המלא והסופי של המפרט. חד־משמעית פעלנו כשורה, בהתאם להנחיות משרד הבינוי והשיכון וללא כל דופי”. מחברת י.ת.ב לא נמסרה תגובה.