מחיר למשתכן מציגה: הזכייה עלינו, היתר הבנייה לא

קרוב ל־48,500 משקי בית בישראל כבר התבשרו שזכו באפשרות לרכוש דירה מוזלת במבצע מחיר למשתכן. רבים ודאי טעו לחשוב שתוך ימים ספורים, אולי כמה שבועות, יוזמנו אחר כבוד לכנס זוכים ומשם למשרדי הקבלן. הם יבחרו דירה, יחתמו על החוזה ‑ והקבלן יעלה על הקרקע ויתחיל לבנות. מה שעודד אותם לחשוב כך היו הבטחות של אנשי משרדי האוצר והשיכון בימיה הראשונים של התוכנית, כי ההגרלות ייערכו רק לאחר קבלת היתר הבנייה.

אבל המציאות הפוכה: ברוב רובם של המקרים, ההגרלה נערכת עוד לפני שהיזם הגיש בקשה להיתר. מיום היוודע דבר הזכייה חולפים חודשים ארוכים, שעשויים להגיע לשנה ויותר, שבהם איש אינו פונה לזוכים, והם שרויים באפלה לגבי מצב הפרויקט והמועד שבו יוזמנו ‑ אם בכלל ‑ לבחור את דירתם.

נתונים הנחשפים כעת לראשונה ב"כלכליסט" מראים שמתוך קרוב ל־50 אלף דירות שהובטחו למשקי בית שזכו בתוכנית, רק 16 אלף זכו עד כה בהיתר בנייה מוועדת התכנון המקומית. לכמה אלפים נוספים, הקבלנים הגישו בקשה להיתר והן נמצאות בשלבי אישור.

אבל הנתון שאמור להדאיג יותר מכל את משתתפי ההגרלות הוא של־23,500 דירות שכבר הוגרלו במסגרת היוזמה כלל לא הוגשה בקשה להיתר בנייה. חשוב לזכור שמרגע שתוגש הבקשה ועד קבלת האישור המיוחל תחלוף לפחות חצי שנה, ואולי שנה ויותר.

התפנית של כחלון: גדש את ההגרלות בדירות ללא היתר

התופעה הזו מאפיינת את מחיר למשתכן בעיקר בשנה האחרונה. כשהתוכנית יצאה לדרך לפני כשלוש שנים, מספר ההגרלות שנערכו היה קטן, וכך גם מספר הדירות בכל הגרלה. אלא שההגרלות נעשו רק כשהפרויקט עמד על יסודות איתנים: היתר בנייה, או לפחות היתר בתנאים. הזוכים יכלו לבחור ולרכוש דירות סמוך למועד הזכייה.

אלא שמספר הנרשמים העצום שהתמודד על דירות מעטות גרם לכך שסיכויי הזכייה היו קלושים. רבים לעגו לתוכנית והשוו אותה למפעל הפיס. במטה הדיור חששו שמא הזכאים יתייאשו מזמני ההמתנה וסיכויי הזכייה הנמוכים, וישובו לרכוש דירות בשוק.

ביוני 2017 החליט שר האוצר משה כחלון לשנות אסטרטגיה, והחל עידן "ההגרלות הגדולות". אלה כללו מספר עצום של דירות מתוכננות - אבל מעט מאוד דירות שכבר קיבלו היתר. כך החליפו עשרות אלפי הזכאים את ההמתנה לזכייה בהמתנה להיתרי הבנייה.

צחי ומור בן יאיר וילדיהם במגרש בשכונת הפארק בבאר שבע, 8 חודשים אחרי שזכו שם בדירה שתקים חברת אביסרור צילום: חיים הורנשטיין

"הכסף שלנו עומד בצד והמחיר למ״ר בנוי הולך ועולה, כי הוא מוצמד למדד תשומות הבנייה, אבל בינתיים אנחנו ממשיכים לשלם שכירות" ‑ מספרת מור בן יאיר, נשואה ואם לשניים מבאר שבע שזכתה לפני 8 חודשים עם משפחתה בדירה מוזלת בפרוייקט של חברת אביסרור בשכונת הפארק החדשה בעיר.

"אנחנו בדילמה: לוותר על הזכייה ולקנות בשוק החופשי, או לרוץ להגרלה אחרת. כבר אחרי 3 חודשים מהזכייה אמרה הנציגה של היזם שההיתר ייקח עוד זמן. אבל היא לא ציינה כמה".

לטענת בן יאיר, "כל הזמן שממתינים להבין מה קורה נמצאים בחשכה. נציגי הקבלן ונציגי מחיר למשתכן לא נותנים צפי. אין שקיפות. מלחיץ לחשוב שייקח עוד 5 שנים למפתח: בינתיים אולי אני מפספסת משהו בחוץ?

"מצד שני, הפרויקט פתח לנו אפשרות לדירה שלא הייתה קודם והובילה אותנו לחיסכון, ובסוף זה גם הסיכוי היחיד שלנו לדירה. אנחנו רוצים כבר יציבות ולא לעבור בין דירות שכורות".

תקועים בבוץ: שנתיים אחרי הזכייה, לקבלן אין מגרשים

ניתוח הנתונים העדכניים של משרד השיכון באתר התוכנית מראה שבישובים מסוימים אלפי זוכים עוד ממתינים להיתר המיוחל. בראשון לציון, 3,616 דירות כבר הוקצו לזוכים אבל רק 1,084 מהן קיבלו היתר. יותר מ־2,100 זוכים עדיין מחכים. במודיעין כבר הוגרלו 3,127 דירות, אבל רק ל־206 מהן ניתן היתר. עבור 180 דירות כבר הוגשה בקשה לוועדת התכנון, אבל ב־2,700 מהדירות שהוגרלו גם זה לא קרה. בנתניה ובבית שמש המצב דומה.

ג׳, שביקש להישאר בעילום שם, עדיין מחכה לדירה שזכה בה בפרויקט של אזורים בשכונת גליל ים בהרצליה. "עברה כמעט שנה מהזכיה - אין היתר, אין אפילו דיון בוועדה לבקשה להיתר, ואזורים לא מוכנים למסור שום מידע. אנחנו מנסים ללא הצלחה ליצור קשר עם הקבלן. התלהבנו מתוכנית מחיר למשתכן ויש תסכול, כי שום דבר לא מתקדם ועקב המדד המחיר עולה. היינו שמחים אם הקבלן או גורם ציבורי אחר היה מלווה אותנו ודואג להתקדמות״.

בפרויקט של בוני התיכון בכרמי גת המצב עוד יותר גרוע. לאחרונה הגישה החברה עתירה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בבקשה לביטול המכרז שבו זכתה בקרקע. יותר מ־200 משקי בית ממתינים זמן רב לדירתם החדשה בפרויקט. בחברה טוענים ש־20 חודשים אחרי שזכו במכרז עדיין לא קיבלו את המגרשים. בכתב התשובה שלה ביקשה רמ"י לקבוע דיון "בהקדם האפשרי" בשל "אי הבהירות שמייצרת התביעה ביחס לזכאי מחיר למשתכן״. הדיון בקדם המשפט בעתירה זו צפוי היום.

המדינה מתעלמת: "מכרו את הקרקע ושכחו מהציבור"

שי (שם בדוי), נשוי ואב לילד מירושלים שמסיים בקרוב לימודי רפואה באוניברסיטה העברית, מספר שביוני 2017 זכה עם משפחתו במודיעין בפרויקט מחיר מטרה ‑ תכנית שקדמה למחיר למשתכן, ופרויקטים מעטים ממנה הוגרלו הוכנסו להגרלות. את הפרויקט מקימה חברת מ. אביב. מאז לא קרה דבר: "היזם לא מדבר איתנו, או שהוא חוזר על התשובה ׳חודשיים־שלושה׳ להיתר הבנייה. בדקנו והבנו שהיזם מנסה להוסיף דירות לפרויקט, ולכן התהליך מתעכב. כששאלנו הוא לא הכחיש ולא אישר. בינתיים תוספת המחיר מגיעה כבר ל־5% ממחיר הדירה. אני מרגיש שהקבלנים מנצלים את החולשה שלנו כזוכים ופשוט מושכים אותנו".

לדבריו, פניות למשרדי הממשלה לא הועילו. "אנחנו תקועים. רוצים להתמסד ולא קונים במקום אחר. נכון שהפנטזיה שלי על מודיעין לא היתה מתממשת בלי התוכנית, אבל עם כל הכבוד לזכייה, איך אפשר למכור קרקע לקבלן ולשכוח מהציבור? בהתחלה טענו שזה ייקח 5 שנים ואני חשבתי שזו בדיחה. היום אני מבין ש־5 שנים הן התסריט האופטימי, ואולי נתאכלס ב־2022״.

ממשיכים לחכות: "לא נוותר על הזכות, זה לא עולה כסף"

עיר נוספת עם ממתינים רבים היא נתניה, שבה הוגרלו 1,028 דירות, אבל רק 125 מהן קיבלו היתר ונמצאות בהליכי הבנייה. 900 אנשים ממתינים לדירה בפרויקטים שבהן לא הוגשו גלל בקשות לוועדה המקומית. בפרויקט של פרץ לוזון בשכונת האגמים בעיר, שבו 110 דירות, הזוכים המיואשים כתבו מכתב לשר כחלון.

זוכה שביקשה להשאר בעילום שם, אישה נשואה בהריון מתקדם, סיפרה ל"כלכליסט" כי זכתה ביולי הקודם בדירה בנתניה: "בינתיים אנחנו גרים בדירתנו השכורה בנתניה בכ־4,000 שקל. אנחנו מבינים שהבנייה תיקח זמן, ואין לנו יכולת לרכוש בשוק החופשי. חיפשנו דירה ישנה באזור לא טוב, ולא מצאנו מתחת ל־1.4 מיליון שקל, אבל אני מעדיפה לגור בשכירות כל חיי מאשר באזור בעייתי. לא נבטל את הזכייה, כי ההחזקה בזכות לא עולה לנו כסף. בקבוצת הזוכים מדברים על ארגון הפגנה ומתלוננים שאנחנו בני ערובה של הקבלן. היה עדיף שההגרלות יבואו אחרי ההיתרים, כי חוסר הוודאות מחרפן״.

תגובת האוצר: ההיתרים מתקדמים, העדכונים ישופרו

ממשרד האוצר נמסר כי בראשון לציון הוגשו בקשות להיתר בשכונות נרקיסים, ושאר הקבלנים מתקדמים לקבלת היתר; וכי גם במודיעין יש התקדמות. במשרד כותבים: "מטה הדיור, משרד השיכון ורמ"י פועלים לקידום ההיתרים ופיתוח הקרקעות לשכונות מול הוועדות המקומיות. במסגרת העדכונים השוטפים יתוקנו מכתבי העדכון והנוסח יעבור שיפור. בנוסף, הזוכים יכולים להיכנס לאתר עם הקוד שקיבלו ולראות את ציר הזמן וההתקדמות. יצוין, כי בעת ההרשמה להגרלה הנרשם רואה את זמן מסירת הקרקע לקבלן ואכן, קצב ההתקדמות שונה בכל פרויקט".

מחברת פרץ לוזון נמסר כי לאחר זכייתה במגרש בנתניה בדצמבר 2016, התברר לחברה שתוכנית הבינוי בשכונה רחוקה מאישור. "כשפנו אלינו ממשרד השיכון על הכוונה לבצע הגרלה, התרענו בפניהם כי עדיין מוקדם מדי, כי הקרקע לא בשלה לבנייה. מאז אנו מוצפים פניות של דיירים על מועדי ההיתרים, אך הדברים אינם בידנו. אנו הראשונים בשכונה שהגישו בקשה להיתר, אבל עד היום המגרש טרם נמסר לנו".

מחברת אביסרור נמסר כי התוכניות לפרויקט בפארק הנחל נמצאות בשלבי עריכה סופיים. "נכון להיום, הקרקע לא נמסרה לנו ממשרד השיכון".

מחברת מ. אביב נמסר כי הסיבה לעיכוב הפרויקט במודיעין נעוצה ב"פער בפרשנות בינינו לבין הרשות המקומית", והביעו תקווה שהמחלוקת תיפתר במהרה.

מחברת אזורים נמסר כי היא פועלת במרץ להשגת היתרים בפרויקט בהרצליה, וכי הליכי האישור מתארכים משום שייעוד הקרקע כולל שטחי מסחר.