ביהמ"ש חייב את המפקחים על רישום המקרקעין לדון במקרים מורכבים של תמ"א 38

בית המשפט המחוזי בתל אביב ביטל לאחרונה פסק דין של המפקחת על רישום המקרקעין בעיר חולון וקבע בפסיקה תקדימית כי עליה ועל יתר המפקחים לדון גם במקרים מיוחדים של תמ"א 38 שטרם הגיעו להכרעות קודמות.

מפסק הדין עולה כי מדובר באחד המקרים החריגים בתחום התמ"א, הפרויקט מסוג תמ"א 38/1 ממוקם בבניין ברחוב פייר קניג 11 בחולון וכולל 9 דירות ומחסן. בחודש מרץ 2015 חתמו 9 בעלי הדירות על הסכם עם חברה שתבצע תמ"א חיזוק במבנה, תוסיף מעליות, מרפסות, חניות וממ"דים, כאשר בתמורה הסכימו הדיירים להעביר ליזם את זכויות הבנייה המאפשרות לו להקים דירות חדשות על גג הבניין ובקומה המפולשת.

על מנת לקיים את ההסכם נדרשו הדיירים לקבל גם את הסכמת בעליו של מחסן שקיים בבניין, אך ניסיונות לאתר את בעליו של המחסן הובילו לחברה ישנה שמרבית הדירקטורים שלה אינם בחיים. הסכמת הבעלים של המחסן הייתה קריטית, היות ועל מנת לבצע את החיזוק נדרש הקבלן להרוס את המחסן, אך הוא התחייב בתמורה להקים במקומו מחסן חדש וגדול יותר.

בנייה (ארכיון) צילום: שאול גולן

על מנת לאשר את הפרויקט הביאו הדיירים את המקרה לדיון אצל המפקחת על רישום המקרקעין אשר קבעה כי אין בידה הסמכות לאשר את ביצוע העבודות. לפי המפקחת, החוק מסמיך אותה לדון במקרים בהם מוגשת תביעה לחיזוק למבנה או במקרים שבהם יש תביעה להריסת הבניין ובנייתו מחדש. אל שבמקרה זה הוצאת הפרויקט אל הפועל תוביל להריסה רק של חלק אחד מהבניין (המחסן), ולכן לטענתה אין לה הסמכות לאשר את ביצוע העבודות.

יש לציין כי על מנת לאשר פרויקט מסוג תמ"א 38 נדרש אישור של 100% מבעלי הזכויות בבניין, אך ניתן לכפות על המיעוט את קיום הפרויקט רק כאשר יש הסכמה של לפחות שני שליש מבעלי הזכויות במקרה של פרויקט חיזוק (תמ"א 38/1), ורוב של 80% במקרה של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). לכן במקרה זה טענו הדיירים באמצעות עורכי הדין איתמר כהן ואסף לוי, כי יש הסכמה של רוב בעלי הזכויות.

השופטת קיבלה את ערעור הדיירים

כאמור, בפסק הדין שללה השופטת לימור ביבי את עמדת המפקחת על רישום המקרקעין וקיבלה את הערעור של דיירי הבניין תוך קביעה, כי "למפקחת הסמכות בהתאם לדין לדון בתביעת המערערים כפי שהונחה לפניה". בהמשך כתבה השופטת: "לשון החוק לכאורה אינה מגבילה את המפקחת לדון רק בתביעות המפורטות בחוק החיזוק, אלא שסמכותו משתרעת באופן רחב על כל תביעה הנוגעת לזכויות או חובות של בעלי הדירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק". לסיום קבעה השופטת, כי היא מקבלת את טענות בעלי הדירות ומבטלת את פסק הדין של המפקחת.

לדברי עו"ד איתמר כהן, גם אם עד כה לא הגיע אף מבנה דומה להכרעה, לפני עשרות שנים נבנו בניינים רבים עם מחסנים שנותרו בבעלות הקבלן שלאחר מכן מכר אותם, "הנה אחרי 50 שנה הגיע תמ"א 38 ודיירי הבניין הפכו בני ערובה בביצוע הפרויקט". עוד אמר כהן: "מדובר בפסיקה שלמעשה מרחיבה את המגמה לדון בכל סכסוך שנובע מחוק החיזוק, גם כאשר הפרויקט פוגע בקניינו הפרטי של אחד מדיירי הבניין, לאור האינטרס הלאומי לעידוד חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה".

עו"ד איתמר כהן