השמאי המכריע שוב מרסן את עיריית תל אביב

עיריית תל אביב נוחלת אכזבה נוספת בניסיונותיה לגבות היטלי השבחה גבוהים בעקבות אישור תוכנית הרבעים, המסדירה את יישום תמ"א 38 במרכז העיר. לאחר שברובע 3, הכולל את מרכז העיר והצפון הישן, נדחו דרישות התשלום של העירייה על ידי שמאים מכריעים פעם אחר פעם, השבוע קרה הדבר לראשונה ברובע 4, הכולל את הצפון החדש. זאת כאשר השמאי המכריע אייל יצחקי הפחית ב־76% את סכום ההשבחה שקבע שמאי העירייה.

בעוד שמאי הוועדה המקומית של עיריית תל אביב מצא כי בעקבות אישור תוכנית רובע 4 נכס מסוים הושבח ב־680 אלף שקל, ולכן על בעליו לשלם היטל של 340 אלף שקל, 50% מההשבחה — החליט יצחקי כי ההשבחה שחלה בנכס עומדת על 160 אלף שקל בלבד, ולכן על בעליו לשלם היטל השבחה 80 אלף שקל.

היטל השבחה הוא מס המוטל על נכסים שערכם עלה בשל החלטות תכנוניות. ההיטל אינו משולם מיד עם אישור התוכנית, אלא בשני מקרים מאוחרים יותר: בעת הוצאת היתר בנייה למימוש זכויות הבנייה החדשות או בעת מכירת הנכס המושבח. עם זאת, בתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38) נקבע כי זכויות הבנייה שזו מעניקה פטורות מתשלום היטל, וזאת במטרה להגדיל את הסיכוי שיבוצעו פרויקטים לחיזוק.

רחוב יהודה המכבי בתל אביב ברובע 4. יש להתחשב בפוטנציאל הבנייה שיצרה תמ"א 38 בטרם אושרה תוכנית הרבעים צילום: עמית שעל

השמאית נחמה בוגין צילום: עמית ישראלי

בשנים האחרונות קידמה עיריית תל אביב את תוכנית הרבעים החלה על המרכז הוותיק של העיר, ואשר מטרתה בין היתר היא לקבוע כיצד לממש את תמ"א 38 באזורים הוותיקים. לאחר הליך תכנוני ממושך אושרה בינואר אשתקד התוכנית לרובע 3, התוחם את מרכז העיר והצפון הישן – מרחוב אבן גבירול במזרח ועד הים. מספר חודשים לאחר מכן, ביוני 2018, אושרה תוכנית רובע 4, הכולל את אזור הצפון החדש, מאבן גבירול במערב, ועד דרך נמיר במזרח, ומפארק הירקון בצפון עד רחוב שאול המלך בדרום.

בעקבות אישור התוכניות החלה העירייה להנפיק דרישות תשלום למוכרי נכסים ברובעי 3 ו־4. אלא שבכל דרישות התשלום התייחס שמאי העירייה לזכויות הבנייה שניתנו במסגרת תמ"א 38, ואשר תוכנית הרבעים מאפשרת את מימושן כזכויות החייבות במס מלא, כלומר התעלם מהפטור שהיה אמור לחול עליהן מכוח תמ"א 38. הנימוק שלו היה שזכויות התמ"א חסרות ערך ללא תוכנית הרבעים המאפשרת את מימושן. מנגד, בעלי הנכסים טוענים כי לא חלה שום השבחה בנכסיהם מתוקף תוכנית הרבעים, שכן זו רק מעניקה את זכויות התמ"א ותו לא.

השמאי המכריע יצחקי עסק בהיקף ההשבחה שיצרה תוכנית הרבעים לדירת 3 חדרים בשטח 74 מ"ר בקומה הראשונה מתוך 4 של בניין דירות ברחוב ויצמן פינת שלומציון המלכה. שמאי הוועדה המקומית טען כי לתוכנית תרומה כלכלית עצומה בהשוואה לזכויות הבנייה במצב הקודם". מנגד, טענו נציגי הבעלים, שמאית המקרקעין נחמה בוגין והשמאי קובי גור ממשרדה, כי תוכנית רובע 4 לא משביחה.

יצחקי דחה את עמדת העירייה לפיה אין להתחשב בזכויות שהעניקה תמ"א 38, וקבע כי יש להתחשב בפוטנציאל הבנייה שיצרה תמ"א 38 בטרם אושרה תוכנית הרבעים. עם זאת קיבל יצחקי את עמדת העירייה כי תוכנית הרובעים מעודדת ומזרזת את מימוש הזכויות, ולכן העריך היקף השבחה צנוע של 160 אלף שקל. "השמאי המכריע קיבל את עמדתנו, שלפיה יש להתחשב בתמ"א 38 במצב התכנוני הקודם", אמרה בוגין. "הפסיקה מאותתת לעירייה כי לא ניתן להוציא שומות אוטומטיות, אלא יש לבחון כל מקרה ובניין לגופו. הפסיקה מצביעה על כך שגם ברובע 4 דרישות השומה של העירייה אינן סבירות ויש להילחם בהן".

מהעירייה נמסר: "השומה המכרעת תיבחן על ידי הגורמים המקצועיים ויוחלט על אופן הטיפול בתיק. השמאי המכריע ציין ש"מדובר בסוגיה משפטית ועדיף שתתברר בערכאה שיפוטית מתאימה", ונתן שתי חלופות לקביעת ההשבחה.

האחת היא ההשבחה המדוברת. והשנייה, אותה בחרתם לא לציין בכתבה, מופיעה בסעיף 8.2 בשומתו של אייל יצחקי: 'אם ייקבע בערכאה שיפוטית גבוהה יותר שאין להכיר במצב קודם בזכויות המותנות, שנקבעו בתמ"א 38 על תיקוניה, ההשבחה תהיה 479,300 שקל", דהיינו ההיטל מחצית 239,650 שקל".