המלצת מינהל התכנון לא חרצה את דין תמ"א 38: שאלות ותשובות

מה הולך לקרות במאי 2020?

תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, נחקקה במקור לתקופה של חמש שנים. בסופן פג תוקפה, אלא אם הוחלט להאריכה. מאז התוכנית נחקקה לראשונה ב־2005, הממשלה החליטה כבר פעמיים להאריך אותה, בכל פעם לחמש שנים נוספות. כעת, מאי 2020 הוא המועד שבו צפוי לפוג תוקפה של התוכנית. אתמול חשף מינהל התכנון, במכתב ששלח ללשכת עורכי הדין, כי עמדתו המקצועית היא שאין להאריך את התוכנית פעם נוספת.

למה מינהל התכנון בכלל רוצה לבטל את תמ"א 38?

מאז נחקקה תמ"א 38, התוכנית הפכה לכלי יעיל ומהיר יחסית לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. עם זאת, גם חסידיה מודים שמדובר בתוכנית עמוסה בבעיות, שהגדולה שבהן היא חוסר רלבנטיות לרוב חלקי הארץ. היישובים שבהם נדרש חיזוק מבנים יותר מכל הם אלה הסמוכים לשבר הסורי־אפריקאי, כמו טבריה, צפת וקריית שמונה, ושם תמ"א 38 לא השפיעה כלל.

מנהלת מינהל התכנון דלית זילבר צילום: ניב קנטור

במקומות שבהן התוכנית כן רלוונטית, בעיקר בגוש דן, מייצרת תמ"א 38 תוספת בנייה של אלפי דירות בשכונות ותיקות, ללא שיפור תשתיות, כמו תוספת מוסדות ציבור וחינוך. הפטור מהיטל השבחה על זכויות הבנייה שממנו נהנים פרויקטי תמ"א 38 מחריף את הבעיה, שכן היטל זה אמור להיות המקור הכספי העיקרי של הרשויות לשדרוג אותן תשתיות.

כל הסיבות הללו, שהופכות את תמ"א 38 לבעייתית מבחינה תכנונית, עומדות ככל הנראה בבסיס המלצת מינהל התכנון.

האם תמ"א 38 בהכרח תתבטל, לאור עמדת מינהל התכנון?

ממש לא. מינהל התכנון הוא הגוף האחראי על גיבוש מדיניות התכנון בישראל ולעמדתו משקל רב, אך הוא לא מכריע. המלצת המינהל תגיע אל המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, מועצה הכוללת 32 חברים, ובהם נציגי ממשלה, שלטון מקומי וארגוני תכנון וסביבה. מועצה זו רשאית להחליט על הארכת תוקף התוכנית גם נגד עמדת מינהל התכנון. גם במקרה שכזה, זו עדיין לא תהיה המילה האחרונה, והממשלה תידרש לאשר באופן סופי את החלטת המועצה.

במצב הפוליטי הנוכחי, לא ברור מה יהיה הרכב הממשלה הבאה ומי יהיה השר האחראי על מערכת התכנון - כך שלא ברור אם המלצת מינהל התכנון תקבל גיבוי מהדרג הפוליטי.

אני והשכנים נמצאים עכשיו בעיצומו של הליך הוצאת היתר לביצוע תמ"א 38 בבניין. איך ההמלצה תשפיע עלינו?

כרגע, כאמור, אין עדיין ודאות שהמלצת מינהל התכנון תהפוך לצעד ממשי. אך גם אם ההמלצה תאומץ ותמ"א 38 תגיע לסופה, הדבר ייעשה בליווי הוראות מעבר שככל הנראה יגנו על פרויקטים המצויים בשלבים מתקדמים, לקראת ביצוע. הבעיה היא שכרגע לא ידוע מה כוללות ההוראות הללו, שכן הן עדיין לא גובשו. עם זאת, נראה שבבניינים שכבר הגישו בקשה להיתר הפרויקט ככל הנראה יבוצע, שכן מדובר בשלב מתקדם למדי.

ואם אני גר בבניין ישן שעדיין לא החל בהתארגנות? האם עכשיו כבר מאוחר מדי?

במציאות התכנונית הישראלית קידומו של פרויקט אורך שנים ארוכות, ותקופה בת עשרה חודשים בוודאי לא תספיק אף לא להגעה למצב של הגשת בקשה להיתר. בנוסף, לא נראה שחברות יזמיות ירצו להשקיע זמן ומשאבים בבניינים שטרם החלו בתהליך, ויעדיפו לנצל את הזמן המועט שלרשותן כדי לקדם ככל הניתן פרויקטים בשלבים מתקדמים יותר.

עם זאת, קיימת כמובן האפשרות שעמדת מינהל התכנון לא תתקבל והמועצה הארצית תאריך את תמ"א 38 לתקופה נוספת.

מה מציעים במינהל התכנון כחלופה לתמ"א 38?

עד כה נחשף מידע מועט לגבי היוזמה החלופית, וגם הוא ניתן בקווים כלליים. ברמה העקרונית, מדובר בניסיון להתמודד עם הכשל המרכזי של התמ"א: העובדה שהתוכנית זהה בכל חלקי הארץ, בלי להתחשב בהבדלים בעיקר בין מרכז לפריפריה. במינהל התכנון מגבשים חקיקה שתסמיך כל רשות מקומית ליצור לעצמה תוכנית התחדשות עירונית שתתאים לה, בהתאם למאפייניה.

האם התוכנית החדשה תביא סוף סוף את חיזוק המבנים לפריפריה?

חקיקה בלבד לא תצליח ליצור התחדשות עירונית בפריפריה. כדי שזה יקרה בהיקפים גדולים ביישובים המועדים יותר לפורענות במקרה של רעידת אדמה, יהיה על המדינה להכניס את היד לכיס. פתרונות "חינמיים" להתחדשות בפריפריה לא יעבדו, כפי שהוכיחה תמ"א 38 היטב.

האם ביטול תמ"א 38 ישפיע על מחירי הדירות?

אם תמ"א 38 תבוטל ללא תוכנית חלופית שתירש את מקומה, עלול הדבר להשפיע לרעה על היצע הדירות החדשות, בעיקר באזור המרכז. ב־2018, שהיתה שנת שיא לתוכנית, תמ"א 38 היתה אחראית לתוספת של 5,300 דירות חדשות בגוש דן. ביטול המסלול יהווה מכה לתוספת ההיצע, דבר שעלול בהחלט להוביל לעליות מחירים באזורים אלה.