עתיד תמ"א 38 יוכרע אצל כחלון: מינהל התכנון מול משרדי הבינוי והאוצר

האם תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בתים מפני רעידות אדמה) תוארך ב-5 שנים נוספות או בשנה בלבד? זו הסוגייה העיקרית שבה ידונו היום (א') גורמי המקצוע בלשכתו של שר האוצר משה כחלון.

בעקבות שיחות שערך כלכליסט עם גורמים שעתידים להשתתף בישיבה עולה, כי לקראת הדיון נוצרו שני מחנות. בצד האחד של המתרס מינהל התכנון שמבקש לצמצם ככל האפשר את משך התקופה שבה התוכנית תקפה. מהצד השני מטה הדיור במשרד האוצר שמבקש להאריך את תוקף תמ"א 38 עד ל-2025. משרד הבינוי והרשות להתחדשות עירונית הכפופה למשרד, מחזיקים בעמדת ביניים על פיה יש להאריך את תוקף תמ"א 38 לתקופה של 5-3 שנים.

משה כחלון צילום: רויטרס

כל הצדדים מסכימים כי יש לתקן את התוכנית, ליצור מנגנון שיעודד פרוייקטים של פינוי בינוי במתחם שבו כמה בניינים, על פני פרויקטים של תמ"א 38 שחלים על בניין בודד, וכן לאפשר לרשויות המקומיות במקרים מסוימים לגבות היטל השבחה.

בנוסף תעלה גם השאלה מהו העיתוי הנכון לאשר את המתווה שעליו יוחלט. רק למועצה הארצית לתכנון ובנייה יש סמכות להארכת תוקף תמ"א 38. יש רצון לקצר ככל האפשר את תקופת אי הוודאות, אלא שהדיון הקרוב של המועצה יתקיים בחודש נובמבר, בעיתוי שבו עדיין לא ברור האם תכהן כבר ממשלה חדשה.

לבטל את התוכנית או להאריך אותה

בדיון היום תבהיר מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, כי יש לבטל מוקדם ככל האפשר את תמ"א 38 משתי סיבות עיקריות: התוכנית נכשלה בפריפריה, ודווקא באזורים שבהם יש חשיבות לחזק בניינים מפני רעידות אדמה. כמו כן התוכנית יוצרת בעיות תכנוניות רבות משום שהיא מאפשרת להוסיף דירות לבניין קיים בלי לבחון את מצב התשתיות ברחבי השכונה והעיר.

עם זאת במינהל התכנון יש הבנה כי אי אפשר לגדוע את התוכנית באופן חד כאשר מאות פרויקטים מצויים כעת בהליכי תכנון. לכן יציעו הוראות מעבר שיאפשרו את הארכת תוקף התוכנית לתקופה קצרה ככל האפשר, ולא יותר משנה.

זאבי בילסקי הוא ראש מטה הדיור הלאומי ודלית זילבר מנכ"לית מינהל התכנון צילומים: אוראל כהן, ניב קנטור

במטה הדיור שבמשרד האוצר, סבורים כאמור ההיפך - שיש להאריך את תוקף תמ"א 38 ב-5 שנים כדי להגדיל את היצע הדירות וכי החוק אינו מאפשר להאריך את תוקף תמ"א 38 לתקופה קצרה מ-5 שנים. הארכה לתקופה קצרה יותר מחייבת שינוי חקיקה, הליך מורכב יותר שרק יאריך את תקופת האי וודאות. כלומר על פי מטה הדיור, ההחלטה היום היא הכל או כלום.

משרד הבינוי: הארכת ב-5-3 שנים

הרשות להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון ימליצו על הארכת תוקף התוכנית לתקופה של 5-3 שנים. במהלכה הם ממליצים לעודד ולהמריץ רשויות לקדם תוכניות עירוניות להתחדשות, תוכניות אלה יאפשרו להגדיר באילו אזורים בעיר אפשר לבצע תמ"א 38 ובאילו היקפים, תוך התאמה לאופי השכונה ולמצב התשתיות בה ובעיר.

תמ"א 38 בת"א (ארכיון) צילום: אוראל כהן

לטווח הרחוק הרשות ממליצה על שורה של רפורמות שנועדו להתאים את הליכי ההתחדשות העירונית לצרכים של ראשי הערים.

ראשית ממליצים ברשות לאפשר לראשי הערים לגבות היטלי השבחה בפרויקטים של תמ"א שיקודמו באזורים בהם ערכי הקרקע גבוהים ומאפשרים הטלת מס נוסף; שנית ממליצים כי כל רשות מקומית תערוך סקר של מצב התשתיות ושטחי הציבור בכל אחת מהשכונות, בהסתמך על הממצעים תיקבע הרשות כמות מקסימלית של דירות שאפשר להוסיף לכל שכונה במסגרת הליכים של התחדשות עירונית ותמ"א 38. הרשות תוכל לעצור מתן היתרים כאשר תגיע למכסה המקסימלית. מצד שני על פי המלצת הרשות להתחדשות עירונית, יצומצם שיקול הדעת של הוועדה המקומית באשר לבקשות להיתרי בניה שאינן חורגות מהמכסה שהוגדרה.

בנוסף, הרשות להתחדשות עירונית ממליצה על מתן העדפה לפרויקטים של פינוי-בינוי ומניעת פרויקטים של תמ"א 38 במקומות בהם מכינים תוכנית פינוי-בינוי.

הדיון היום אצל שר האוצר מתקיים משום שבמאי 2020 יפוג תוקף תמ"א 38. התוכנית הושקה ב-2005 למשך 5 שנים, אך המועצה הארצית הוסמכה להאריך אותה ל-5 שנים נוספות. מאז אישרה המועצה הארצית פעמיים את הארכתה. בחודש שעבר התברר כי מינהל התכנון מתנגד להארכה שלישית ומבקש לבטל את התוכנית. מטרת הדיון היום כאמור היא לקצר ככל האפשר את תקופת אי הוודאות ולבשר לשוק הנדל"ן כבר עתה מה יהיה עתידה של התוכנית.