ועדת הערר ביטלה הקלה שעיריית ת"א אישרה ליזמי תמ"א 38 ברמת אביב

ועדת הערר שמה ברקס לעיריית תל אביב, וביטלה הקלות שזו אישרה בפרויקט תמ"א 38 בצפון העיר, כך נודע ל"כלכליסט". הנימוק של ועדת הערר: "אין לאשר הקלות ללא הצדקה תכנונית".

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה בינואר 2019 תמ"א 38 לשישה בניינים בשכונת נווה אביבים ברמת אביב, שבמסגרתה ייהרסו 84 דירות ישנות ויקומו 208 דירות חדשות במקומן. מדובר בשני פרויקטים שונים ברחוב האמוראים: האחד כולל ארבעה בניינים ברחוב האמוראים 3,5,7,9, שיזמה חברת לוינשטיין; והשני כולל שני בניינים ברחוב האמוראים 11,13, שיזמה קרן בית וגג.

ששת הבניינים הם בני שלוש קומות ו־14 דירות כל אחד. לוינשטיין ביקשה היתר לארבעה בניינים בני 8 קומות ו־34 דירות כל אחד. קרן בית וגג ביקשה היתר לשני בניינים בני שמונה קומות ו־36 דירות כל אחד. הבקשות הללו כללו הקלות, בדמות שתי קומות נוספות, מעבר לזכויות שמעניקות תמ"א 38 והתב"ע.

פרויקט תמ"א 38 רח' האמוראים, נווה אביבים בתל אביב צילום: אוראל כהן

תושבי השכונה והבניינים הסמוכים הגישו התנגדויות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב בטענה כי אין לאשר את ההקלות, אך הוועדה דחתה את ההתנגדויות בנימוק שהתוספת המבוקשת לא תפגע במרקם השכונה; לא תגדיל משמעותית את העומס התחבורתי; וגובה הקומות תואם את מסמך המדיניות לשכונה, המאפשר 15 קומות.

על החלטה הזו הגישו השכנים ערר לוועדת הערר המחוזית. בערר, שהוגש באמצעות עו"ד עופר שטריקר, נטען כי הבנייה המבוקשת אינה מידתית ותעמיס באופן בלתי סביר על תשתיות התנועה, החינוך ויתר השירותים הקהילתיים. עוד נטען כי לא ניתן לאשר תוספת קומות במסגרת הקלה מעבר לתוספת הדירות שמעניקה תמ"א 38.

אין טיפול במרחב ציבורי

ועדת הערר, בראשות תמר עיני ורדון, קבעה כי לא היה מקום להתיר חלק מההקלות שאושרו על ידי הוועדה המקומית, והורתה על ביטול שתי קומות בכל אחד מהבניינים, ובהתאם על הפחתת 36 דירות בשני הפרויקטים. עוד ציינה כי שימוש במוסד ההקלה במסגרת תמ"א 38 כדי לתכנן חלקים נרחבים בשכונה הוא פסול, מאחר שהתמ"א אינה לוקחת בחשבון תועלות ציבוריות והתייחסות למרחב ציבורי בכל האזור כמו בתכנון מפורט: "שיקול הדעת של הוועדה המקומית היה שגוי, ולא הוצג אף לא נימוק תכנוני אחד המצדיק אישור הקלה לתוספת שתי הקומות בכל אחד מששת הבניינים. אישור הקלה לתוספת שתי קומות באופן גורף מתוך כוונה לשנות את פניה של השכונה אינו סביר.

"לא מצאנו טעם שיצדיק תוספת קומות בהקלה בנוסף לקומות שמאושרות מכוח תב"ע ותמ"א 38. תוספת הקומות שניתנה להיתר מכוח תמ"א 38 היא משמעותית, ויש בה כדי להשפיע השפעה מהותית על הסביבה, ולא נמצאו נימוק או נסיבות מיוחדות או ייחודיות במקרה זה שיצדיקו חריגה נוספת לעניין מספר הקומות בפרויקט".

ועדת הערר אף התייחסה לנימוק הוועדה המקומית כי גובה הבניינים תואם את מסמך המדיניות לשכונת אביבים, וקבעה כי אין זה נימוק ראוי לאישור קומות נוספות במסגרת הקלה: "אין מקום לקשור ולכרוך בין המחיר התכנוני שראוי לעתים לשלם בשם אינטרס חיזוק מבנים לבין המחיר התכנוני הנוסף של אישור תוספת קומות בהקלה, ובענייננו אישור גורף בשישה בניינים תוך כוונה לשנות את פני האזור בלי לתכנן אותו. הקלה נועדה לאפשר גמישות מסוימת, אך היא איננה כלי לתכנון עיר. לצורך אישור הקלות לתוספת קומות מעבר לתוספת הקומות שניתן להיתר מכוח תמ"א 38 נדרש להציג צורך תכנוני נפרד. בענייננו ההצדקה היחידה היתה הכוונה לאפשר בעתיד באזור בינוי גבוה אף יותר של עד 15 קומות בתכנון מפורט".

מתוך ארבעת חברי ועדת הערר, נשמעה גם עמדת מיעוט, שלפיה יש לאשר את ההקלה בשל תרומת תוספת היחידות להיצע הדיור והן בשל עמדת הוועדה המקומית.

"נשארים חשופים לטילים"

מקרן בית וגג נמסר: "ועדת הערר בהחלטתה הפכה את יוצרות התכנון וקבעה דרך מסורבלת וארוכה, אשר גם לעמדתה של ועדת הערר תביא בסופה לאותה תוצאה תכנונית, רק שתארך שנים רבות נוספות, כל זאת בניגוד לעמדת הוועדה המקומית אשר תמכה במסלול התכנוני בו הוגשו בקשות ההיתר ואף אישרה אותן. החברה לומדת את ההחלטה ומשמעויותיה ובוחנת את צעדיה בהתאם".

מחברת לוינשטיין נמסר: "לא היתה הצדקה להפחית היקף כה משמעותי של קומות וזכויות באופן המוריד לטמיון בקשות להיתר שהושקעו שנים רבות בקידומן ותוך הותרת דיירי הבניינים מול שוקת שבורה, וזאת כאשר ועדת הערר כלל לא קבעה שמדובר בהיקף קומות או דירות מוגזם, אלא רק סברה שראוי לאשרן במסלול תכנוני אחר.

"המסלול אליו כיוונה ועדת הערר הוא מסלול שייקח שנים ארוכות לממשו, כאשר בינתיים הבניינים ייוותרו חשופים לרעידות אדמה ולפגיעות טילים".

עו"ד מיטל טויסטר ממשרד עפר טויסטר, שייצגה את לוינשטיין בהליך, מסרה: "החברה בוחנת את האפשרויות ותחליט בימים הקרובים על המשך צעדיה".

מעיריית תל אביב נמסר: "עמדתה העקרונית של העירייה לעודד התחדשות עירונית בכל מקום שבו המרקם העירוני ותנאי השטח מאפשרים זאת. בכל מקרה הוועדה המקומית לתכנון ובנויה קיבלה ולומדת את החלטת ועדת הערר".