משרד האוצר: עיכובים בבנייה ובמסירת דירות לא יוכרו כ"כוח עליון"

משרד האוצר שיגר באחרונה מסמך למשרדי הממשלה שלפיו אין  להכיר בעיכובים בענף הבנייה כנובעים מכח עליון. זאת בשל ההכרה בענף כחיוני.

לצפייה במכתב של משרד האוצר - לחצו כאן

מדובר במכה קשה לקבלנים, שלמרות ההחלטה כי הענף ימשיך לתפקד, בפועל פעילות רבה בו מושבתת עקב אי הגעת פועלים לאתרי הבנייה, שיתוק של ועדות התכנון המקומיות, וקיפאון בעסקאות חדשות.

על פי חוק מכר דירות, קבלן שמוסר דירות באיחור, נדרש לשלם פיצויים לרוכשי הדירות אלא אם כן ישנה הכרה ב"כוח עליון" שגרם לאיחור במסירה. במצב כזה - רוכשי הדירות אינם זכאים כביכול לפיצוי. בכל מקרה, ההחלטה הסופית נתונה בידי בתי המשפט.

בשל משבר הקורונה צפויים עיכובים רבים במסירת דירות; ללא הכרה בקורונה ככוח עליון, הקבלנים המחויבים במועדים למסירת דירות יהיו חשופים לתביעות פיצויים מצד רוכשי הדירות שעשויות להגיע בפרויקטים גדולים לסכומי ענק. מצד שני - הכרה בקורונה כ"כוח עליון" עשויה להביא לכך שרוכשי הדירות לא יקבלו פיצוי על איחורים במסירת דירות.

במכתב שעליו חתום סגן החשב הכללי במשרד האוצר גבי שוחט, צוין כי "מדינת ישראל מתמודדת בימים לו עם מצב תקדימי וייחודי שלא נודע בעבר תוך ניסיון לשמור על שגרה בכל קשור לשירותים חיוניים. ככלל, הגבלות שהוטלו על המשק עקב המצב לא חלות על ענף הבנייה בשל חיוניותו למשק, ועל כן בשלב זה אין להכיר במצב כעיכוב שנגרם מכוח עליון".

אתר בנייה צילום: נעה קסלר

"עם זאת" מציין שוחט במכתב, "ככל שבפרויקט מסוים ייגרמו עיכובים כתוצאה מהמגבלות שהוטלו על המשק, או שיחול שינוי במגבלות החלות על ענף הבנייה, הדבר ייבחן בהתאם להוראות ההסכמים והדין".

יש לציין כי מכתבו של שוחט מתייחס לפרויקטים לקמת מבנים ציבוריים, אך נגזר ממנו כי כל עוד הממשלה לא מגדירה את נגיף הקורונה ככח עליון בענף הבנייה, יוכלו רוכשי הדירות לטעון כי הם זכאים לפיצויים בגין איחורים במסירת דירות מהקבלנים. מי שיכריע בעניין כאמור, יהיו בתי המשפט.

במשרד המשפטים מצננים את תוכן המכתב של שוחט, ומציינים כי צוות משפטי בינמשרדי בראשות עו"ד ארז קמיניץ הוקם במטרה לבחון את ההשפעה שיש למשבר על דיני החוזים, לרבות בהיבט של כוח עליון. "על הצוות הוטל לבחון את השאלה החוזית הרחבה, בין היתר גם בהקשרים של חוזי שכירות למגורים ולעסקים", צוין בהודעה שהוציא משרד המשפטים. הקושי בקיום חוזים בעת הזו, בוודאי חוזי שכירות, הוא ברור ומשכך יזם הייעוץ המשפטי לממשלה את הקמת הצוות. עם זאת, יש להדגיש כי מדובר בשאלה משפטית מורכבת, המחייבת התייחסות לאינטרסים של כלל הצדדים לחוזה. הצוות יבצע שימוע של גורמים רלוונטיים מהציבור כמקובל, אם כי נוכח הדחיפות הדבר ייעשה בנוהל מהיר, ככל הניתן".

"אמירה מופרכת וחסרת אחריות" 

ההחלטה עוררה תגובות קשות בענף הנדל"ן. נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו מסר ל"כלכליסט": "מדובר באמירה מופרכת וחסרת אחריות של פקיד ממשלתי בכיר, שלא ברור מאין התעוזה שלו לקבוע שנגיף הקורונה אינו כח עליון. אנו דורשים ממנו לחזור בו במכתב מתוקן ואם לא יעשה זאת, נפנה לבית המשפט. אם הממשלה לא תכריז על נגיף הקורונה ככח עליון - בית המשפט יעשה את זה. הענף הוגדר חיוני אבל 80% מכח האדם לא מגיע לאתרי הבנייה. האם גבי שוחט מעדיף שהענף יוכר כלא חיוני ויקרוס לחלוטין ורק אז יהיה נאות להכיר בנגיף הקורונה ככח עליון? מישהו צפה בעולם את האירוע הזה? פקיד במשרד האוצר לא יכול לקבוע אם נגיף הקורונה הוא כח עליון או לא, אלא רק היועץ המשפטי לממשלה. הוא יכול לומר שהנזק שנגרם כתוצאה מהנגיף בגלל שענף הנדל"ן חיוני הוא נזק יותר קטן מענפים אחרים אבל בשום צורה לא לטעון טענה הזויה שקורונה היא לא כח עליון. מדובר באמירה שמייצרת אנרכיה וכאוס מוחלט".

עו"ד אברהם ללום סבור אף הוא כי "ההחלטה בדבר ההכרה בהתפרצות הקורונה כגורם מעכב מ'כח עליון' בענף הבנייה, הינה לדעתי החלטה שלא נבחנה בצורה מלאה. היה ראוי טרם פרסום החלטה מעין זו, לקיים דיון משפטי מעמיק. דיון כזה היה עשוי להביא להחלטה אחרת ו/או למנוע את פרסומה של ההחלטה, לכל הפחות בשלב זה. איך ניתן לקבל החלטה כזו באופן רוחבי לא ברור ויתרה מזו היה ראוי לציין כי המכתב האמור מדבר רק בכל הקשור לדירות חדשות מאחר ואין שווה בין כל עליון לגבי בנייה לנושאים אחרים".

עו"ד עופר כהן-צדק, שותף, מחלקת ליטיגציה ותובענות ייצוגיות, איתן מהולל שדות עורכי דין ועורכי פטנטים, אמר: "משרד האוצר אינו הגורם המוסמך לקבוע כי משבר הקורונה לא מהווה כוח עליון, אלא הדבר נתון להכרעתו של בית המשפט. הגדרתו של ענף הבניה כשירות חיוני הינה רק שיקול אחד מתוך מכלול שיקולים שינחו את בתי המשפט לצורך הקביעה אם מדובר בכוח עליון שיש בו כדי לפטור את הקבלנים מתשלום פיצויים. סיכול החוזה עשוי לנבוע ממכלול הנסיבות בתקופת המשבר ולא רק מהשאלה אם הענף הוגדר כחיוני".