ביהמ"ש: אאורה לא תשלם היטל השבחה בגובה 60 מיליון שקל לעיריית רמה"ש

חברת אאורה לא תשלם היטל השבחה בגובה 60 מיליון שקל כפי שדרשה ממנה עיריית רמת השרון, כך עולה מפסק דין של שופטת בית המשפט המחוזי בת"א, רחל ברקאי, שניתן לפני שבוע.

מדובר בפרויקט שבו זכתה אאורה בשנת 2013 במסגרת מכרז לניהול תכנון וביצוע פרויקט פינוי בינוי במתחם אילת שבשכונת מורשה בעיר. בשנת 2014 מתוך כוונה לקדם את הפרויקט החליטה מועצת העירייה על מתן פטור מלא מהיטל השבחה ובעקבות החלטה זו החלה אאורה להתקדם, ובשנת 2017 קיבלה התוכנית תוקף בוועדות התכנון.

התוכנית הגיעה לוועדה המחוזית והותאמה כלכלית על ידי שמאי שמייעץ לוועדה כך שמספר יחידות הדיור בה קטן מ-720 ל-687 יח"ד. הדיון בהיטל ההשבחה בפרויקט גם הגיע לרשות להתחדשות עירונית וזו סברה, כי לאור מחירי הדיור באזור ניתן להמליץ על מחצית מהיטל ההשבחה בלבד. הרשות המקומית פנתה לשמאי אשר העביר לה חוות דעת ולפיה במקרה של פטור מהיטל השבחה שיעור הרווחיות בפרויקט מגיע ל-28.6%, וללא פטור שיעור הרווחיות בפרויקט עומד על 19.9%. בעקבות חוות דעת זו העבירה הרשות המקומית לאאורה דרישה לגביית היטל השבחה בגובה של 60 מיליון שקל.

יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה באאורה צילום: ראובן קופיצ'ינסקי

על דרישה זו עתרה אאורה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה וטענה כי הפרויקט זכאי לפטור מלא וכי יש מספר ליקויים בשומת הוועדה. במקביל פנתה אאורה לבית המשפט המחוזי. במרץ 2018 התקבלה החלטה על ידי השופט שאול שוחט אשר קבע כי מאחר והחלטת מועצת העיר לפטור מהיטל השבחה לא בוטלה, הרי שהפטור עדיין תקף. לאור החלטה זו, התכנסה מועצת העיריה באפריל 2019 וקיימה דיון חוזר בשאלת הפטור מהיטל השבחה. בתום הדיון הוחלט שלא לפטור את אאורה מהיטל השבחה. כאמור על החלטה זו הגישה אאורה עתירה נוספת לבית המשפט המחוזי.

השופטת רחל ברקאי צילום: מיקי אלון

עו"ד גלית שיצר צילום: אייל טואג

עו"ד גלית שיצר, מפירמת עורכי הדין עמית פולק מטלון ושות', אשר ייצגה את אאורה בשתי העתירות טענה בעתירה השנייה, כי הפרויקט כולו תוכנן מתוך הנחה שיש לה פטור מהיטל השבחה. כך למשל, היא נדרשה לבצע מטלות ציבוריות בסכום של 15 מיליון שקל, הצעתה לדיירים לקחה בחשבון את היעדר ההיטל ולפיכך היא כללה הרחבה של כל דירה ב-53 מ"ר, וכן על סמך החלטה זו תכננה את הפרויקט. לאור כל אלה נטען על ידי אאורה, כי לעירייה אין זכות חוקית, חוזית, או מנהלית לשנות את החלטותיה ולחייב אותה כעת, לאחר 6 שנים בהיטל ההשבחה. לתפיסת אאורה מדובר בהתחייבות שלטונית של עיריית רמת השרון ולולא נתנה התחייבות זאת העסקה לא הייתה יוצאת אל הפועל.

בהחלטתה כתבה השופטת רחל ברקאי, "לאחר שחזרתי והפכתי בטענות הצדדים ובפרוטוקול המתעד את הדיון אשר התקיים במועצת העיריה, הגעתי לכלל מסקנה, כי נפל פגם מהותי בדרך בו התקבלה החלת מועצת העיריה". העוד כתב שופטת ברקאי, "קבלת החלטה כה מהותית, אשר ביטלה התחייבות שלטונית כלאחר יד מבלי שנדרשה לקשיים שבדרך וללא כל הנמקה מלמדת על חוסר סבירותה".

עו"ד גלית שיצר שייצגה את אאורה: "בתי המשפט לעניינים מינהליים לא נוטים להתערב בהחלטות רשות ולבטלן, בשל "חזקת התקינות המנהלית" העומדת לרשות, ולפיה התערבות בית המשפט תעשה רק בנסיבות בהן סטתה הרשות ממתחם הסבירות באופן קיצוני, או נפל פגם כזה המצדיק התערבות בית המשפט. בענייננו, מותח בית המשפט, בפעם השניה ובשני מותבים שונים, ביקורת נוקבת על התנהלות הרשות, ומבטל את החלטותיה, לאחר שמצא אותן בלתי סבירות ועתירות פגמים. בית המשפט מדגיש ומעדיף את חובת הרשות לקיים התחייבויותיה המנהליות והחוזיות, ולא נותן ידו לניסיונות הרשות להשתחרר מהבטחות שנתנה, בהעדר אינטרס ציבורי כבד משקל או שינוי נסיבות מהותי".