הרשות להתחדשות עירונית שכחה מסיוע לפריפריה

אחת ממטרותיה העיקריות של הרשות להתחדשות עירונית, שקמה ב־2016, היתה הקמת קרן שתתוקצב על ידי המדינה ותעודד פרויקטים במקומות שבהם ערכי הקרקע נמוכים, בעיקר בפריפריה. אלא שהרשות לא ממש הקדישה משאבים לתמיכה במטרה זו, והקרן מעולם לא החלה לפעול. עיון בחוק להתחדשות עירונית, שמוצע במסגרת חוק ההסדרים וצפוי לעלות לדיון בשבועות הקרובים, ממחיש בבירור את הבעיה: אין מימון לפרויקטים בפריפריה. מנגד, החוק מציע חתימה על הסכמי מסגרת מול רשויות מקומיות שיש להן תוכניות מפורטות להוספת אלפי דירות, מה שמשאיר בחוץ את הפריפריה.

למעשה כחמש שנים לאחר תחילת פעילותה של הרשות להתחדשות עירונית מספר הפרויקטים בפריפריה עדיין נמוך להפליא. על פי דו"ח שפרסמה הרשות בשנה שעברה, במחוזות תל אביב והמרכז אושרו 96 ו־64 פרויקטים, שבהם 32 ו־37 אלף דירות בהתאמה. במחוזות הדרום והצפון אושרו 8 ו־4 תוכניות, שבהן 6,996 ו־440 דירות בהתאמה.

כמו כן, בדומה לפרויקטים במרכז הארץ, גם באזורים פריפריאליים שורת הרווח ליזם היא שקובעת אם הפרויקט ייצא לפועל. תקן 21 מחייב את היזם להציג רווח של כ־25%־30% במיזמי פינוי־בינוי, ולכן יש צורך במכפילים עצומים כדי לאפשר לפרויקט בפריפריה לצאת לדרך. מכפיל הוא היחס שבין מספר הדירות שנהרסות לאלה שנבנות. דוגמאות לכך ניתן לראות בפרויקטים שכבר כיום מתוכננים באזורים שאפילו לא נחשבים לפריפריה, כלומר נמצאים בגבולות גדרה-חדרה. כך למשל בפרויקט ברחוב אלי כהן בחדרה מתוכננות להיהרס 198 דירות ישנות ולהיבנות 1,100 דירות חדשות (מכפיל 5.5). ברמת ידין בנתניה מתוכננות להיהרס 262 דירות ולהיבנות 1,362 דירות חדשות (מכפיל 5.2), בתוכנית נוספת ברחוב הגדוד העברי בחדרה מתוכננות להיהרס 36 דירות ולהיבנות 274 דירות (מכפיל של 7.6). לשם המחשה, בערים החזקות במרכז הארץ המכפיל הממוצע הוא 3 (3 דירות חדשות על כל דירה שנהרסת).

לדברי יעל דורי ראש תחום תכנון ותחבורה באדם, טבע ודין, "הכל מתנהל עדיין בהיבט הכלכלי ופחות חברתי, הרשות עדיין מתנהלת כמו הוועדות שדנות בתוכניות האלה. זה שתהיה קרן זה לא אומר עדיין שהם יממנו את התוכניות הנכונות. הם צריכים להחליט שהם מממנים תוכניות, ולא ממשיכים לפעול בבחינה כלכלית של הרווח היזמי. עד היום הרשות מימנה הליכים תכנוניים אבל לא את הבינוי עצמו".

יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן צילום: שלומי אמסלם

"שיקול נטו כלכלי"

לכאורה הקרקעות המשלימות (קרקעות שהמדינה מקצה ליזם במקום אחר בעיר כדי שיוכל לבנות בהן ולהפוך את כלל הפעילות שלו בהעיר לרווחית) היו אמורות לסייע בנוסף לתמיכה ישירה בפרויקטים, אך גם בזה יש קשיים. "בתוכניות חדשות כשאומרים שיש הקצאה לקרקע משלימה ביקשנו שהקרקע תסופח לתוכניות והם לא הסכימו. המדינה ממשיכה להתנהג כמו יזם. הם מדברים על הקמת הקרן והסרת חסמים, אבל כדי להפוך את זה לחברתי ברוח התקופה שאנחנו נמצאים בה, צריך תוכנית שמסייעת לכך".

נמיר קיסר, מתכנן הערים של אדם, טבע ודין, מוסיף בעניין המכפילים: "אפשר לראות שהם עדיין ממשיכים לקדם תוכניות במכפילים של 10-8, והשיקול של כמה דירות יהיו בכל מתחם הוא נטו כלכלי. קידמתי מולם פרויקטים, והערובה להצלחה היא רק כלכלית. אין בעבודה מולם שום היבט חברתי. התוצאה היא מתחמים בלב ערים בפריפריה שהם מנותקים, ללא הקצאה מספקת של שטחי ציבור".

הצעת החוק גם מציעה לשנות את המנגנון התקציבי, כך שבמקום שהכסף יועבר לקרן הוא יועבר לרשות, וההערכה היא שזה יפגע בקרן. מרכז הגר למחקר ופיתוח דיור חברתי בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב ניסח נייר עמדה, שלפיו איחוד תקציב הקרן עם תקציב הרשות יגביל מאוד קידום מיזמים שאין בהם כדאיות כלכלית; סיוע במימון תחזוקה לטווח ארוך של הרכוש המשותף; והכללת דיור בהישג יד בהתחדשות עירונית. אורי אטינגר, מנהלת קידום מדיניות במרכז: "הקרן היתה אמורה להיות שוברת השוויון בכל הקשור לקידום פרויקטים בפריפריה ולאפשר לממש את היעדים שהמדינה קבעה לעצמה. אבל בלי תמיכה ישירה של מימון הבנייה בפריפריה, אנחנו לא מכירים כרגע דרך אחרת שבה ניתן לקדם התחדשות עירונית שם".

שיכונים בחדרה. בדרך להתחדשות עירונית צילום: אלעד גרשגורן

סעיף נוסף שעליו מותחים ביקורת במרכז הגר הוא פטור ממס שבח לבעלים של שתי דירות במיזם התחדשות עירונית: "תמוה שנמצאו המקורות התקציביים לוותר על הכנסות כאשר הדבר נוגע למשקיעים... ובה בעת צומצמו המקורות התקציביים שנועדו להסיר חסמים לבעלי דירות בעלי הכנסה נמוכה".

כמו כן החוק מציע לקבוע קריטריונים לסיוע לרשויות שיש להן תוכניות מפורטות של לפחות 1,000 דירות בהתחדשות עירונית, והן מוכנות לחתום על הסכם מסגרת המחייב אותן בהוצאת היתרי בנייה ל־4,000 דירות לפחות בהתחדשות עירונית. בתמורה תקבל הרשות סבסוד שמיועד לתשתיות תומכות לפרויקט בהיקף של כ־30-20 אלף שקל לדירה. הקריטריון הזה משאיר בחוץ את מרבית הרשויות המקומיות בפריפריה, ולכן אומרים במרכז הגר כי ניתן לקדם הסכמי מסגרת אך בד בבד יש לקבוע מנגנון נוסף ונפרד שמבטיח תקצוב פרויקטים בפריפריה ללא הסכם מסגרת.

בהגר ובאדם, טבע ודין מבקרים גם את האספקט התכנוני. לדבריהם, הפרויקטים שמקודמים בהתחדשות עירונית מייצרים מתחמים מנותקים מהסביבה, ללא תחבורה ציבורית וללא שטחי ציבור מספקים. כמו כן המכפילים הגבוהים מייצרים בנייה גבוהה שמייקרת את עלויות התחזוקה לדיירים. "ברבים מהפרויקטים ניתן לראות שבפועל האוכלוסייה המקורית לא יכולה להישאר בשכונות החדשות בשל העלויות הגבוהות של התחזוקה והניהול של הדירות החדשות בשל בניית דירות גדולות בלבד והיעדר של שטחי מסחר ותעסוקה וכן תחבורה ציבורית נגישה", אומרת דורי.

יעל דורי, ראש תחום התכנון באט”ד צילום: יח"צ

אחת ההצעות הבולטות בחוק היא להקטין את שיעור ההסכמה הנדרש לקידום פרויקטי פינוי־בינוי מ־80% כיום ל־67% בלבד. מהלך כזה נועד לנטרל דיירים שהם מתנגדים סדרתיים וסחטנים, אך עלול במקביל להגביר את הלחץ על האזרחים הוותיקים. למהלך זה נרשמה התנגדות גם מצד מרב כהן, השרה לשוויון חברתי, שסבורה כי יש להפחית את שיעור ההסכמה במתינות ולייצר מנגנון שידאג לקשישים. בהמלצות שהעבירה כהן לקראת הדיון בחוק היא מציעה להקים צוות של נציגי הרשות להתחדשות עירונית, משרד המשפטים, אגף תקציבים, רשויות מקומיות והמשרד לשוויון חברתי, שיגבש תוכנית למתן מענה ייעודי לאזרחים הוותיקים, לרבות תיקוני חקיקה, ויוקצה תקציב למימוש המלצות הצוות. עוד היא כותבת כי יש למנוע "תופעות פסולות בהתנהלות כלפי בעלי דירות", ובכלל זה קביעה בהסדר של תמ”א 38 תנאים בהתייחס לקשישים הדומים לאלו הקבועים בהסדר של פינוי־בינוי, יצירת עילות תביעה וחזקות בקשר

עם "החתמה פוגענית" ועוד.

"25 אלף שקל לדירה"

בשיחה ל"כלכליסט" אמר חיים אביטן, יו"ר הרשות להתחדשות עירונית: "אנחנו מתכוונים שבמהלך השנים הכסף יופנה גם לפריפריה שבה אין כדאיות כלכלית. בכוונתנו ללכת על פרויקטים עם מספר יחידות קטן יותר. נדון על כל פרויקט לגופו של פרויקט בהתאם להתקדמות ולביקושים. לא ניקח סתם עיר שאין בה ביקושים. נעשה את זה בצורה יותר מתונה בהתאם לביקושים. יש פרויקטים שהתחלנו לתכנן בקריית שמונה, טבריה, צפת, בית שאן ואילת".

אביטן התייחס גם להסכמי המסגרת: "התוכנית היא להשתמש בכספי הקרן להתחדשות עירונית בעיקר לצורך הסכמי גג להתחדשות עירונית. נשלם כ־25 אלף שקל לדירה, בתנאי שלרשות המקומית יש תוכניות ל־4,000 דירות בחמש שנים”. לדבריו, יש בקרן להתחדשות עירונית 400-200 מיליון שקל, והסוגיה עדיין במחלוקת בין משרד האוצר למשרד הבינוי. לגבי הפריפריה, הוא אומר שהתוכנית היא להשתמש בחלק מכספי הקרן גם לסבסוד פרויקטים לא כלכליים בערים פריפריאליות.