צניחה של 32% ברכישת דירות להשקעה ביולי 2020
זאת לעומת חודש יוני. בהשוואה ליולי בשנה שעברה הירידה בדירות להשקעה עמדה על 40%. לפי סקירת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, לאחר התאוששות שוק הנדל"ן בחודש יוני, נרשמה ירידה של 12% במספר העסקאות שבוצעו ביולי; חלק ניכר מהדירות שמכרו משקיעים בבאר שבע בחודש יולי, נמכר על ידי אלה שהוצאו לחל"ת במרץ ואפריל
בחודש יולי נרשמה ירידה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, זאת לאחר ההתאוששות שנרשמה בחודש יוני, אשר בלמה רצף ירידות של ארבעה חודשים כתוצאה ממשבר הקורונה. כך עולה מניתוח שוק המגורים בחודש יולי שערכה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג.
סך העסקאות בחודש יולי כולל "מחיר למשתכן" עמד על 9,700 עסקאות, ירידה של 7% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 12% לעומת החודש הקודם.
- ליצמן מציג: הנחה על רכישת דירה - רק בשכונה שדירת 4 חדרים עולה בה פחות מ-2.4 מיליון שקל
- מדד המחירים לצרכן עלה ב-0.2% ביולי; הדירות התייקרו ב-0.4%
- הלמ"ס: הציבור חזר לרכוש דירות בחודש יוני
הירידה הגדולה ביותר בהיקף העסקאות היתה בדירות יד שנייה שרשמו ירידה של 14% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במספר העסקאות הקיפה את כל האזורים, למעט אזור נצרת שרשם עליה של 40 עסקאות, ואזור טבריה ששמר על יציבות. מנגד, ירידות חדות של 20%-30% במספר העסקאות, נרשמו באזורי המרכז, תל-אביב וירושלים.
דירות בפתח תקווה צילום: דוד הכהן מהנתונים עולה כי רכישת דירות על ידי המשקיעים בחודש יולי הגיעה לשפל, והסתכמה ב-800 דירות בלבד, ירידה חדה של 40% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 32% בהשוואה לחודש הקודם. שיעור המשקיעים מסך העסקאות ירד ל-9% בלבד, הרמה הנמוכה ביותר בשיעור זה לפחות מאז תחילת שנות ה-2000. באוצר מעריכים כי הצניחה בעסקאות המשקיעים נרשמה לפחות בחלקה על רקע המתנת המשקיעים להורדת המס שנכנסה לתוקף בסוף החודש. עם זאת, מציינים באוצר, הגידול המסתמן באוגוסט ברכישות אלו רחוק מהאפקט של הורדת המס ביוני 2015.
השכר הממוצע למשק בית בקרב רוכשי הדירות להשקעה בחודש יולי נותר על רמה גבוהה של 51 אלף שקל ברוטו, והשכר החציוני עמד על 30 אלף שקל. רמות שכר אלו מאפיינות את רוכשי הדירות להשקעה מאז פרוץ משבר הקורונה והן גבוהות בהשוואה לרמות השכר של המשקיעים בשנים האחרונות. עוד מציינים באוצר כי כשליש מהמשקיעים בחודש יולי היו מועסקים במגזר הציבורי.
בפילוח גיאוגרפי של רכישות המשקיעים נמצא כי הירידה החדה ברכישות הקיפה את כל האזורים, ובפרט את אזור המרכז שרשם צניחה של 58% ברכישות בהשוואה ליולי אשתקד. שיעורי ירידה חדים מהממוצע הארצי נרשמו גם באזור ת"א (ירידה של 52%), חדרה (ירידה של 50%) ורחובות (ירידה של 45%) . אזור ב"ש, אשר בלט בעליות חדות ברכישות המשקיעים בחודש יוני, רשם ירידה של 28% בחודש יולי, ואזור חיפה רשם את שיעור הירידה המתון ביותר- 20% במספר העסקאות.
באוצר מייחסים את הסיבה לכך במחירי הדירות הנמוכים יחסית לאזור, אשר ההפחתה במס הרכישה לה המתינו המשקיעים בכל הארץ, היתה פחות משמעותית בחיפה (חיסכון של 3% במחיר הדירה), מאשר באזורים כמו תל אביב והמרכז המאופיינים במחירי דירות גבוהים.
באוצר מתייחסים גם למכירת דירות על ידי משקיעים, ומציינים כי קיימת שונות באזורים בהם נמכרו דירות על ידי משקיעים. בעוד בבאר שבע ורחובות נרשמה עליה חדה של 30% במכירת דירות על ידי משקיעים, באזורים תל אביב, המרכז וירושלים נרשמה ירידה של 20%-30% במכירת דירות על ידי משקיעים. באוצר מציינים כי 23% מהמשקיעים שמכרו דירות בחודש יולי בבאר שבע, הוצאו לחל"ת בחודשים מרץ אפריל. מדובר בשיעור גבוה משמעותית בהשוואה למשקיעים שמכרו דירה באזור זה בחודשים הקודמים, וגבוה בהשוואה לממוצע הארצי- 14%.
עלייה של 9% ברכישת דירות "מחיר למשתכן" בחודש יולי
זוגות צעירים רשמו עלייה של 9% ברכישת דירות בחודש יולי בהשוואה ליולי אשתקד. עם זאת, גידול זה מתרכז כולו בפלח השוק של הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן". בניכוי דירות אלה, סך הדירות שרכשו זוגות צעירים בשוק חופשי נותר ללא שינוי בהשוואה ליולי אשתקד ורשם ירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם.
מנגד, נרשמה עליה של 36% בסך הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן בחודש יולי, בהשוואה ליולי אשתקד. קרוב לשליש מדירות אלה נרכשו באזור רחובות. באוצר מציינים כי באופן מפתיע רמות השכר של הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" גבוהות מאלו של רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי.
שירה גרינברג הכלכלנית הראשית משרד האוצר צילום: דוברות האוצר
כך, השכר הממוצע למשק בית שרכש במסגרת "מחיר למשתכן" עמד על 23,700 שקל ברוטו לחודש, גבוה ב-41% מזה של הרוכשים בשוק החופשי. ברבע ממשקי בית אלו לפחות אחד מבני הזוג מועסק בענף ההיי-טק, שיעור גבוה משמעותית ממשקלו בענף התעסוקה. בבדיקות שנעשו בעבר, עלו ממצאים מנוגדים, לפיהם רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי, מתאפיינים ברמות שכר גבוהות יותר מאשר רוכשי "מחיר למשתכן".
רכישות של משפרי דיור רשמו ירידה של 14% בחודש יולי, בהשוואה ליולי אשתקד. אזורי ת"א והמרכז הובילו את הירידה ברכישות עם שיעור ירידה של 25%, בהמשך לירידות שנרשמות באזור זה מאז פרוץ משבר הקורונה. אזורי הפריפריה הצפונית (נצרת וטבריה) היו היחידים בהם נרשם גידול ברכישות משפרי הדיור, אולם במונחים כמותיים מדובר בגידול זניח של כ-20 עסקאות בלבד. חלק מהירידה ברכישות משפרי הדיור מוסבר בחשש מצידם להתחייב על רכישת דירה חדשה טרם שמכרו את דירתם הקודמת, עובדה המוצאת ביטוי בירידה בשיעור רוכשי "דירה בהמתנה".
מכירת דירות חדשות בחודש יולי רשמו עליה של 9% בהשוואה ליולי אשתקד, אולם ירידה של 15% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי מכירות מחיר למשתכן, מכירת דירות חדשות בשוק החופשי רשמה ירידה של 8% בהשוואה ליולי אשתקד, וירידה של 22% בהשוואה לחודש הקודם.
בפילוח גיאוגרפי בולטת ירידה חדה של 33% במכירות הקבלנים באזור ת"א בהשוואה ליולי אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה חדה אף יותר של 43%, כאשר גם אזורי רחובות ונתניה בולטים עם שיעורי ירידה גבוהים של כ-15%. מנגד, בולט אזור חיפה עם עליה של 19% בהשוואה ליולי אשתקד, אם כי בהשוואה לחודש יוני האחרון, גם באזור זה נרשמה ירידה חדה של 22%.
ניתוח קצב מכירות הקבלנים בשוק החופשי לאורך ימי חודש יולי, מצביע על תגובת הציבור למצב התחלואה המשתנה. החל מה-12 לחודש נרשמה ירידה חדה ברכישת דירות חדשות, כאשר בשבוע האחרון של החודש נרשמה ירידה חדה במיוחד. כך, בעוד שבשבוע השני של החודש עמד מספר העסקאות היומי הממוצע על 102 דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי, ירד ממוצע זה לרמה של 70 מכירות יומיות בשבועיים שלאחריו, ואילו בשבוע האחרון של יולי ירדו מכירות אלו לרמת מכירות ממוצעת של 42 דירות ליום בלבד.
באוצר מניחים כי הגידול בתחלואה בחודש יולי עמד ברקע הירידה החדה בעסקאות בחצי השני של החודש. עוד מזכירים באוצר כי ב-22 לחודש פורסמה תחזית משרד הבריאות לפיה בתוך כשלושה שבועות ירשם זינוק במספר החולים במצב קשה.
אי הוודאות בשוק הנדל"ן כתוצאה ממשבר הקורונה העלה את החשש של הציבור מרכישת דירות על הנייר, והעדפת לרכישה דירות חדשות שמצויות ערב מסירה. על פי הנתונים, חלה ירידה של 4% ברכישת דירות חדשות "על הנייר" בהשוואה לחודש יוני, כאשר שיעור זה הגיע לכ-29% מסך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי. זהו השיעור הנמוך ביותר שנרשם בפרמטר זה מתחילת השנה. במקביל נרשם גידול מתון בשיעור הדירות הנמכרות עם מסירה מיידית, כאשר אלו היוו כ-11% מכלל המכירות.
באוצר מציינים כי תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, כולל מחיר למשתכן, בחודש יולי הסתכם ב-6 מיליארד שקל, ללא שינוי בהשוואה ליולי אשתקד, אולם בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 16% בתזרים זה. שליש מתזרים המזומנים של הקבלנים בחודש יולי האחרון נבע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", זאת לעומת שיעור של 26% בלבד ביולי אשתקד.
