במטרה להפוך ל"עיר ים ותרבות": אשדוד מכופפת את חוקי הבנייה על קו החוף

אשדוד ממשיכה לקדם שתי תוכנית להקמת שני בתי מלון על קו החוף, למרות התנגדויות רבות מצד גופים שונים כולל הוועדה המחוזית. התוכניות יצאו לדרך לפני מספר עשורים, ומאז הן ממשיכות להתקדם בניגוד למדיניות של חוק החופים ותמ”א 1. בכל מקרה, בשל הקרבה לקו החוף, המועצה הארצית לתכנון ובנייה קבעה כי יש להביא את התוכנית לדיון מול מליאת הוולחו”ף, הוועדה לשמירה על הסביבה החופית במועצה.

שתי התוכניות ממוקמות בחוף לידו, ומקודמות על ידי חברת אופק נדל"ן והשקעות של היזם קובי אברהמי, בתמיכת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באשדוד ומשרד התיירות.

ראש עיריית אשדוד יחיאל לסרי. “דרוש מספר מינימלי של חדרים כדי לייצר הצדקה כלכלית להקמת המלון” צילום: שאול גולן

בתוכנית הראשונה, שכבר נמצאת בבנייה במגרש 17, אושרה ליזם בנייה של 66 חדרי מלון. כעת הוא מבקש להגדיל את מספר החדרים ל־90 ולהוסיף שטח בנוי של 2,048 מ"ר, שמהווה תוספת של 123% על השטחים הבנויים. במסגרת התוספת מבקש היזם להעלות את בריכת השחייה אל גג המלון ולהגביה אותו לצורך כך בכ־5 מטר, תוספת של 33% על התוכנית שכבר אושרה. כמו כן מבקש היזם לגרוע מהתוכנית שטח שהוצע לשמש כשטח פרטי פתוח (שפ"פ) המיועד לשימוש הציבור ובאחריות המלון, לגדר אותו ולהפוך אותו לגן אירועים לשימוש המלון.

התוכנית השנייה, למגרש 12, אושרה ב־2015 והיא מאפשרת ליזם להקים מלון בן 66 חדרים. אלא שכעת הוא מבקש תוספת של 2,390 מ"ר על 9,210 מ"ר המאושרים ותוספת של עוד 93 חדרים.

אם יאושרו כל התוספות שני בתי המלון יכללו 250 חדרים, מספר שככל הנראה אינו מקרי. הלחץ שהעירייה, היזמים ומשרד התיירות הפעילו על גופי התכנון נבע בין היתר ככל הנראה מהרצון להביא אל אשדוד רשת בינלאומית שתנהל את שני המלונות. במשך תקופה טען אברהמי כי הצליח להביא לעיר את רשת הילטון, שעד כה החזיקה רק בשני מלונות בישראל. אברהמי אף הציג בדיוני הוועדות מצגת משותפת עם רשת הילטון, אך בדיון האחרון בוולחו”ף התברר כי הילטון כבר לא בתמונה. במקום זאת הציג היזם מכתב מחברת ניהול המלונות "לשם", זכיינית של מספר מותגים ובהם רמדה, שבו נכתב: "הכרחי לייצר מתחם תיירותי ובו כ־250 חדרי מלון כדי להפוך את אשדוד למוקד משיכה תיירותי מרכזי... דבר שיאפשר, בין היתר, התקשרות עם מותג בינלאומי מוביל שיסייע בשיווקה של אשדוד גם לתיירים מחו"ל".

אלא שהמתנגדים לתוכנית זועמים, בעיקר על הקרבה לחוף. חוק החופים כיום אוסר לבנות עד מרחק של 100 מטר מקו החוף, ואילו התוכניות, שכאמור הן ישנות, ממוקמות על פי הערכות במרחק של 75 מטר מקו החוף ויש הטוענים שאף פחות מכך, והיזם עוד מבקש להגדיל את זכויות הבנייה.

לתוכנית צורפה חוות דעת משפטית שלפיה הסמכות לאשר נתונה לוועדה המקומית. אולם מתכנן מחוז דרום תומר גוטהלף הציג בדיון גם את חוות דעת הוועדה המחוזית, לפיה "תוכנית זו לא היתה מתאשרת כיום... זכויות והוראות בנייה שניתנו זה מכבר בתוכניות ישנות לא ניתן לבטל, אך הוספה עליהן צריך שתהיה לה תועלת ציבורית ותתרום באופן משמעותי לאינטרס הציבורי. איננו בטוחים כי כך הם פני הדברים לגבי תוכנית זו. עמדת לשכת התכנון היא כי ככלל בשטח הנכלל בתחום ה־100 מטר אין להוסיף על הבינוי המאושר כלל".

בחוות דעת נוספת שהועברה לוועדה המקומית הביעה אילנה בורונין רויף, האחראית על ליווי ועדות מקומיות, את מורת רוחה מקידום התוכנית ב”שיטת הסלמי”: "התוכנית שאושרה אך ב־2015 על בסיס ראייה כוללת לא מומשה, וכעת הוגשה תוכנית חדשה בחריגה מהותית ממנה. הגשת תוכנית זו יוצרת פרקטיקה בלתי רצויה של הגשת תוכניות שלא כדי לממשן אלא כדי לעשות ספקולציות בקרקע... לגישתנו, מקום שאושרה תוכנית על בסיס תכנון כולל שהוכן ואומץ על ידי מוסדות התכנון, קל וחומר ברצועת חוף הים, אין מקום לדון בשינוי בו". בנוסף כתבה כי בכוונתה להכריז על התוכנית כטעונה אישור שר.

לדברי יעל דורי, ראש תחום התכנון באדם טבע ודין, העמותה מקדמת בימים אלה תיקון לחוק החופים, שלפיו ייבחנו כל התוכניות שאושרו טרם חוק החופים. ד"ר יובל ארבל מעמותת צלול, שהצטרפה למתנגדים, טוען כי מימוש התוכניות עלול לגרוע חול מאזור החוף "ולשנות את שיווי המשקל שכבר התייצב".  

השטח המתוכנן למלונאות על קו החוף באשדוד. בעירייה טוענים שהזכויות נועדו ל“גדילה פנימה” צילום: גדי קבלו

עם זאת בעירייה משוכנעים שיש במהלך הזה בשורה: "חלק מהחזון העירוני הוא להפוך את אשדוד ל'עיר ים ותרבות', בין היתר באמצעות פיתוח ענף המלונאות והתיירות. ישנם כ־35 מגרשים המיועדים לסוגי מלונאות שונים, הפרוסים לאורך הדופן המערבית של רצועת החוף. אף שהתוכניות הללו מאושרות כבר שנים רבות (חלקן מ־1977, 1992, 2008, 2011), ואף שמגרשי המלונאות כבר שווקו ליזמים פרטיים, עדיין אנו לא רואים הצלחה בהתרוממות ענף המלונאות בעיר. במצב הנוכחי של שוק התיירות, ועוד בלי להתייחס למשבר הקורונה, נראה שדרוש מספר מינימלי של חדרים מלונאיים כדי לייצר הצדקה כלכלית להקמת המלון. בתוכנית התקפה מספר החדרים המאושר נמוך, ואם ייבנו על פי תקני התיירות המחויבים בימינו, לא יתאפשר להגיע למלון שהפעלתו כלכלית".

בעירייה הדגישו כי ההצעה התכנונית מבקשת להגדיל את מספר החדרים אל מעבר ל"סף הכלכליות", בלי לעשות שינויים דרסטיים בנפחי הבנייה אלא "לגדול פנימה". עוד טוענים כי הגובה ונפחי הבנייה המותרים בתוכנית המקורית נקבעו בהתאם לתקנים ולסטנדרטים ישנים "וכיום ישנה למשל היתכנות כלכלית לבניית בריכות על הגג, ויש פתרונות טכניים רבים לעשות זאת באופן אסתטי ואיכותי. אם מאפשרים פעילות נופש על גג המבנה יש לכך גם יתרונות בהיבט של ניראות 'החזית החמישית' אשר נצפית ממבנים גבוהים יותר ברובעים הקרובים. אנו חושבים ששתי הבקשות הללו יאפשרו לבנות מלון מתקדם ואיכותי יותר, וגם ישמרו על מטרתה של התכנית המקורית, לבנות מלון בלי לפגוע ברצועת החוף".