חיפה: בית המשפט ביטל את התמורה האחידה בפינוי בינוי שקבעה העירייה

דרמה בתחום ההתחדשות העירונית בחיפה: בית המשפט המחוזי בעיר, ביטל את מסמך המדיניות שאישרה עיריית חיפה, המגדיר את התמורות המגיעות לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי בעיר. הרקע להחלטה הוא עתירה שהגישו חברת שובל מתחמי מגורים העוסקת בהתחדשות עירונית, ובעלי דירות ברחוב רוטשילד בשכונת קרית אליעזר, נגד עיריית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

במוקד העתירה החלטה שקיבלה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה בפברואר 2020 לאשר מסמך מדיניות להתחדשות עירונית הקובע את היקף זכויות הבנייה המגיעות לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי בעיר. מטרת המסמך לייצר ודאות הן לבעלי הדירות והן ליזמים", ובנוסף, "הקטנת נפח וצפיפות הפרויקטים הנובעת מצעד זה". זאת על רקע בקשות להתחדשות עירונית המוגשות לוועדה המקומית בהן מוצע מכפיל גבוה שמנומק באי כלכליות הפרויקט. "בהעדר כללים ברורים נוצרת רמת צפיפות לא אחידה בתוכניות שונות, ומתן הבטחות יזמיות לא מבוססות לדיירים", צוין במסמך, "הדוחות השמאיים המתקבלים מבוססים גם הם על תמורות גבוהות לדיירים שמגדילים משמעותית את היקף הפרויקט כולו".

לאור זאת אישרה הוועדה המקומית את מסמך המדיניות הקובע כי לדירה בשטח 60 מ"ר יתווספו 12.5 מ"ר, אך בדירות קיימות ששטחן עד 40 מ"ר רשאית הוועדה המקומית להגדיל את שטח התוספת מטעמים מיוחדים שיירשמו בהחלטה, כאשר גודל מינימלי של דירה לא יפחת מ-60 מ"ר. עוד נקבע כי מסמך המדיניות ייכנס לתוקף ב-19 במרץ 2020, אך לא יחול במקרים בהם קודמו פרויקטים המעניקים תוספת גבוהה מ-12.5 מ"ר ונחתמו הסכמים סופיים בין היזם ל-40% מבעלי הדירות לפחות. תנאי לכך הוא כי שטח התמורה במקרים אלה לא יעלה על 25 מ"ר.

הדמיה של פרויקט פינוי בינוי בקרית אליעזר

"ההחלטה התקבלה ללא תשתית עובדתית:

בעתירה שהוגשה נגד העירייה והוועדה המקומית, טענו חברת שובל פרויקטים, ובעלי דירות ברחוב רוטשילד בשכונת קרית אליעזר שחתמו על הסכם פינוי בינוי עם החברה כי יש לבטל את מסמך המדיניות ואת החלטת הווועדה המקומית ולקבוע כי ההסכמים שנחתמו בין בעלי הדירות ברוטשילד 8-14 לבין שובל עומדים בהוראות המעבר. עוד נטען כי בשנת 2013 חתמה שובל עם מעל 80% מהדיירים ברחוב רוטשילד על הסכמי פינוי בינוי ואף הוציאה מיליון שקל מבלי שהצליחה לקדם את התוכנית בשל התנהלות פקידי העירייה.

לטענת העותרים, קביעת מדיניות אחידה שתכלול את כל השכונות בחיפה לרבות שכונת קרית אליעזר שהיא שכונה מוחלשת יסכל את ההתחדשות העירונית בשכונה, ולא ניתן לקבל החלטה שתתייחס לכל שכונות חיפה כמקשה אחת. עוד הם טוענים כי ההחלטה התקבלה ללא תשתית עובדתית ולו הוועדה המקומית היתה אוספת נתונים היתה מגיעה לכלל מסקנה כי קיים קשר בין התמורה לבין ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, וכי אין מקום להתייחס לכל שכונות חיפה באופן אחיד. עוד נטען כי ההחלטה התבססה על הנחה שגויה לפיה תמורה בשטח 25 מ"ר, או 12.5 מ"ר היא גבוהה.

לטענת העותרים המדיניות מגבילה את שטח ההטבה ששמבקש הקבלן לתת לדייר והיא מכתיבה מראש כי הקבלן מנוע מלתת הטבות נוספות. התערבות שאינה באה להגן על הדיירים אלא מרעה את תנאי הדיור ועלולה לפגוע בהיתכנות הכללכית של המיזם. לטענתם הוראות המעבר בלתי סבירות וגרמו למירוץ החתמת דיירים בתקופת מגיפת הקורונה על מנת לעמוד בתנאי המעבר.

מנגד טענה העירייה כי יש החלטה שהתקבלה לאחר שיזמים הגישו תוכניות עם מקדמי צפיפות גבוהים, שיצרו רמת ציפייה גבוהה בקרב בעלי הדירות והדבר הביא להבטחות שווא לדיירים. לכן קביעת מדיניות לתמורה שיקבל הדייר היא צעד הכרחי שיבטיח ציפיות ריאליות, ושימנע הבטחות שווא לדיירים. עוד טענה העירייה כי מדובר במדיניות שהתקבלה גם ברשויות אחרות כמו תל אביב, נתניה ורמלה וכי מטרת העותרים להכשיר את הפרויקט שנכשלו לקדם.

השופט נאסר ג'השאן קיבל את התביעה וקבע כי מסמך המדיניות והחלטת הוועדה המקומית מפברואר 2020 לאשר את המסמך - מבוטלים. נהאשן מדגיש בפסק הדין כי הנחיות פנימיות שמטרתן לאחד, להגביר שקיפות ושיווין הן דבר מבורך כשלעצמו, המביא לתיאום ציפיות בין רשויות התכנון לבין הדיירים והיזמים, והן מונעות הבטחות שווא לדיירים אך ההליך בו התקבלו במקרה זה - היה לא תקין. "שקלתי ומצאתי כי ההנחיות הפנימיות דינן להתבטל הן בשל אי שיתוף הציבור בהן והן מאחר ולא הונחה תשתית עובדתית הולמת בפני הוודעה המקומית לכתנון ובנייה" קבע ג'האשן. "שני נימוקים אלה יחד מביאים לביטול ההנחיות". עוד קבע ג'האשן כי "מדובר בהוראות קשיחות אשר מגבילות את שיקול הדעת של הוועדה ומחלישות אותו. חיפה אינה עשויה מקשה אחת, ואף בתוך השכונה האחת קיימים רחובות בעלי אופי שונה. קביעת האחדה והחלשת שיקול הדעת, מבלי לשמוע את עמדת הציבור, לרבות היזמים, בנושא בעל אופי תכנוני שיש בו כדי להשפיע על גורל ההתחדשות העירונית בשכונות עד לאישור תוכנית אב, היא בלתי סבירה בעיניי. מודע אני כי ייתכן ובפסק דין זה יש כדי לסרבל את ההליך המנהלי ולגרום לכך כי קבוצות לחץ (יזמים) הם אלה שישמיעו קולם, יחד עם זאת חזקה כי הרשות תנטרל דעות של קבוצות אינטרסים ותקבל הנחיות פנימיות שתהלומנה את הצרכים של שכונות העיר לאחר שמיעת טענות הציבור לעניין זה".

ג'האשן אף התייחס לטיעון העירייה כי קביעת תמורה מנחה מומלצת הולמת גם את עמדת הרשות להתחדשות עירונית, ומתח ביקורת על כך: "אמנם הרשות להתחדשות עירונית קבעה תמורה מנחה מומלצת אולם נראה כי אף הרשות להתחדשות עירונית היתה מודעת לכך כי מדובר בעמדה שאינה מחייבת וכי אינה מתאימה לכל ישוב שכן צרכיו וערך הקרקע בכל אחד מן הישובים שונה ובהתאם לכך ייתכן ויש לשקול שיקולים אחרים לשם קידום התחדשות עירונית בשכונות מסוימות. בנוסף, הרשות להתחדשות עירונית הותירה שיקול דעת רחב, אף כאשר הרשות מאמצת את המלצתה. משכך ראוי כי בהליך בעל אופי תכנוני, תישמע דעת היזמים והחלקים בציבור שעלול להיפגע מהנחיה זו". יחד עם זאת ציין ג'השאן כי שיתוף הציבור לא מחייב הליך התנגדויות פורמלי, אלא פרסום מסמך המדיניות, ופנייה לקבל הערות מן הציבור תוך תקופה קצובה, והתייחס להערות אלו בעת קבלת ההחלטה.

בנוסף ציין ג'השאן כי הוועדה המקומית קיבלה את ההחלה מבלי לקיים דיון לגבי התאמת הכללים האחידים לעיר חיפה על כל שכונותיה. "כיום קיים ויכוח שמאי-כלכלי בשאלה מהי התמורה ההולמת לדייר במיזם התחדשות עירונית, שכן תמורות נמוכות עלולות לפגוע ברצון הדיירים להסכים להליך, ואילו תמורות גבוהות תועמסנה בסופו של יום על הקבלן באמצעות הגדלת מקדם הציפוף. נראה כי קביעה מהי התמורה שיקבל הדייר ללא בחינה לעומק מהם צרכי העיר חיפה, וייתכן כל שכונה, היא קבלת החלטה מבלי שנתונים עובדתיים כלכליים ושמאיים הונחו בפני הועדה. על הוועדה היה לקבל נתונים שיאפשרו לה לקבוע כי התמורה שנקבעה על ידי הרשות הממשלתית הולמת את העיר חיפה על כל שכונותיה, וכי אין בקביעת תמורה אחידה כדי להביא לכך שפרויקטים בשכונות מסוימות יהפכו להיות לבלתי כדאיים".