הטריקים שהרשויות המקומיות עושות כדי לגבות יותר ארנונה

"עיריית נתניה ביצעה גביית יתר של ארנונה למרות הוראה שהוציא משרד הפנים בשנה שעברה להקפיא את גובה הארנונה, ומבלי שהתקבל לכך אישור משרי האוצר והפנים". כך טען תושב נתניה, במסגרת בקשה לתביעה ייצוגית שהגיש ב־2011 בכ־24.3 מיליון שקל. לטענת האיש, מדידה שביצעה העירייה בנכס שלו העלתה כי שטח המשרד שהוא מחזיק עומד על 96.64 מ"ר, בעוד שהשטח שחויב בארנונה עמד על 110 מ"ר.

המבקש טוען כי ההפרש נובע משינוי שביצעה העירייה בשיטת חישוב הארנונה, בניגוד להוראת ההקפאה, שבמסגרתו הוסף החלק היחסי שלו ברכוש המשותף של הבניין לשטח הדירה. כתוצאה מכך גבתה העירייה תוספת של 775 שקל בתוך פחות מחצי שנה.

המקרה בנתניה, מתברר, איננו יוצא דופן. המצוקה התקציבית של הרשויות המקומיות גורמת להן לא אחת לפעול ביצירתיות יתר כדי לגבות יותר כספים מהתושבים. ארנונה היא הדרך המרכזית לעשות זאת, אף שהמדינה הבינה כבר לפני שנים שיש לעצור את התרגילים השונים של העיריות: ב־1985 חוקק החוק לייצוב המשק, שהגביל את שיעור העלאת תעריפי הארנונה, והחל תהליך חקיקה אשר הגביל את סמכויותיהן של הרשויות המקומיות בקביעת תעריפי הארנונה. תהליך זה הואץ משנת 1993, עם חקיקת חוק ההסדרים והתקנות שהותקנו מכוחו.

תגובת העיריות "אין הוכחה לרשלנות" העיריות הרצליה, נתניה וירושלים מגיבות לטענות העולות נגדן בנושא הארנונה: "אין הוכחה לטעות במדידה" שי פאוזנר לכתבה המלאה 

לאור "דיני ההקפאות" הללו, הרשויות המקומיות לא יכולות להעלות ארנונה מעבר לשיעור הקבוע בחוק, וכל העלאה - בין אם במישרין ובין אם בעקיפין - העולה על שיעור העדכון הקבוע בחוק, צריכה לקבל את אישור שר הפנים ושר האוצר.

אלא שדיני ההקפאות גרמו לרשויות המקומיות לחפש דרכים עקיפות להגדלת סכום הארנונה. זוהי גם הסיבה העיקרית לביצוע סקרי המדידות הנערכים על ידיהן חדשות לבקרים.

סקרי המדידות הללו מגלים לעתים כי בחיובי ארנונה בעבר נפלה טעות לטובת התושב, ובעקבותיהם מבקשות העיריות לכאורה לתקן את הטעות. קיימים מקרים שבהם הרשויות מנסות להעלות ארנונה באמצעות הגדלת שטח הנכס לצורכי החיוב, תוך שינוי שיטת המדידה שהיתה נהוגה עד כה. באופן זה, נוספים לחיוב הארנונה שטחים שלא חויבו בעבר, כמו מרפסות, מרתפים וחלק יחסי בשטחים משותפים. בעוד שתיקון טעות שנפלה בחישוב השטח מותר ללא אישור השרים, שינוי שיטת מדידה אסור בחוק ואף שרי הפנים והאוצר לא רשאים לאשרו.

סוד השטח הנעלם

בשנת 2008 ביקשה עיריית הרצליה לחייב את אריה ודפנה גבע על שטחי מרתף, מדרגות ועליית גג, שבמשך 20 השנים שבהן גרו בנכס לא הוטלו בגינם כל חיובי ארנונה. בעקבות זאת עתרו בני הזוג נגד העירייה, וזכו. השופטת מיכל אגמון־גונן קבעה בעניינם לאחרונה, כי מכיוון שבמשך 20 שנה העירייה לא חייבה את השטחים הללו ובמהלך תקופה זו חוקקו חוקי ההקפאה - גבייה תהווה עקיפה של החוק. לפיכך, קבעה, חיובי הארנונה החדשים שהטילה העירייה בטלים מעיקרם.

מחסני קירור של חברת קר פרי בחולון. לאחר 45 שנה החליטה העירייה לשנות את סיווג המפעל רטרואקטיבית ל"עסקים" צילום: אריאל בשור

מקרה דומה נידון בשנה שעברה בירושלים. בתביעה שהגיש איתן צור נגד העירייה, נטען כי במשך 28 שנה נגבתה ממנו ארנונה בגין שטח של 62 מ"ר עד שב־2009, בעקבות סקר מדידות שערכה, נדרש צור לשלם עבור 20 מ"ר נוספים, וזאת מבלי שנעשה כל שינוי בגודל הנכס בפועל.

בעקבות כך פנה צור אל העירייה כמה פעמים בבקשה לערוך מדידה חוזרת של הנכס. לאחר התערבות מבקרת העירייה היא אכן בוצעה, ונמצא כי שטח הנכס עומד בכלל על 52 מ"ר בלבד. צור פנה לעירייה בבקשה להשיב לו את תשלומי היתר ששילם בגין כמעט 10 מ"ר, ואולם העירייה דחתה את בקשתו והוא נאלץ להגיש עתירה.

בית המשפט קבע כי על העירייה מוטלת חובה לבצע מדידה נכונה וכי הרישום השגוי של השטח מהווה רשלנות מצדה, המצדיקה את השבת הכספים עבור 28 השנים שעברו. בית המשפט הוסיף כי העירייה, כרשות ציבורית, חייבת לפעול אך ורק על פי הדין ולא לפי מהלכים טקטיים שמטרתם למנוע מהאזרח לעמוד על זכויותיו.

עו"ד יצחק מיוחס: "שינוי הגבולות שמבקשת הוועדה לבצע יוביל להעלאה דרסטית בשיעור הארנונה של כ-150% לכל הפחות באיירפורט סיטי"

דוגמה נוספת הנפוצה מאוד בקרב הרשויות גם היא מגיעה מירושלים. מדובר בערעור שהגישה עיריית ירושלים נגד חברת שמי בר מקרקעין, אשר השכירה חנות במרכז מסחרי, בחוזה שכירות שנחתם למשך כמה שנים. בטרם חלפה שנה, הפרו השוכרים את החוזה ונטשו את החנות, כאשר הם מותירים חובות ארנונה שלא שולמו. לאחר כשבע שנים החליטה העירייה לחייב את שמי בר בדיעבד בגין החובות שלא שולמו. התיק התגלגל לבית המשפט העליון, אשר דחה את טענות העירייה וקבע כי מדובר בחיוב רטרואקטיבי פסול.

המפעל שהפך לעסק

שיעור הארנונה שגובות העיריות נקבע גם על פי סיווגו של הנכס לאור השימוש שנעשה בו בפועל. כאשר מדובר בנכס מסחרי, התעריפים שונים ומשתנים לפי סוג העיסוק. ואולם, לעתים הרשויות המקומיות משחקות על הנקודה הזו ומנסות לגרום להעלאת הארנונה באמצעות שינוי הסיווג, על ידי יצירת סיווג חדש או פשוט על ידי העברת הנכס לסיווג אחר שתעריף הארנונה לגביו גבוה יותר - פעולה שעלולה להיות לא חוקיות.

דוגמה בולטת לכך ניתן למצוא בעתירה שהגישו החברות קר פרי ופריאור נגד עיריית חולון. באותו מקרה דובר במפעל לקירור מזון שסווג מאז 1962 תחת תעריף מוזל של "תעשייה". ב־2007, לאחר 45 שנה, החליטה העירייה לשנות את סיווג המפעל רטרואקטיבית ל"עסקים", צעד שהביא לייקור חיובי הארנונה של המפעל בעשרות אחוזים. שינוי הסיווג בוצע מבלי שנעשה כל שינוי בשימוש בנכס. בית המשפט קבע כי שינוי הסיווג שערכה עיריית חולון - המעלה את חיוב הארנונה תוך ניסיון לעקוף את מגבלות החוק - אסור. רק במקרים שבהם השתנה השימוש בפועל ניתן לעשות זאת, מה שלא קרה במקרה זה.

בעיריות מסוימות מבינים שהכלי המהיר ביותר לאזן את הקופה המתרוקנת הוא להשתלט על שטחי תעשייה ותעסוקה הפועלים בשכנות לעיר אך אינם נכללים בשטחן המוניציפלי. הדבר נעשה בחסות ולעתים בעידוד הממשלה. אך בדרך פוגעים בשוכרים ובעלי נכסים באותו מתחם שמסופח יום בהיר אחד לעיר שנמצאת בקרבת מקום לאזור התעשייה.

אשתקד נחשף ב"כלכליסט" כי בעלי עסקים שרכשו או שכרו שטחי מסחר באזור התעשייה איירפורט סיטי, החליטו לצאת למאבק נגד כוונת משרד הפנים להעביר את המתחם הענק מתחום השיפוט של המועצה האזורית חבל מודיעין לתחומה של העיר לוד. הכוונה להעביר את איירפורט סיטי לתחום השיפוט של לוד נולדה בעקבות הצורך להגדיל את הכנסות הארנונה של העיר החלשה כלכלית לוד. בעלי העסקים פנו בכתב אל ועדת החקירה שמונתה לאחרונה על ידי שר הפנים ושתפקידה לבחון את החוקיות והכדאיות של ביצוע ההעברה. החברות המתנגדות להפיכתן ל"תושבות" לוד, טוענות כי בעקבות המעבר הן יחויבו לשלם סכומי ארנונה הגבוהים במאות אלפי שקלים בשנה בהשוואה למה שהן משלמות כיום. בין הגופים שפנו לוועדה נמצאות חברות גדולות כמו אגד, שילב ובאדג'ט, וכן אגודות שיתופיות כמו נחלות ברקת, מושב ברקת, מושב בן שמן, מושב שילת ואחרות, שלהן נכסים במתחם האיירפורט סיטי. עו"ד יצחק מיוחס, המתמחה במיסוי מוניציפלי ואשר מייצג את חברת אגד שפועלת במתחם, העריך כי שינוי הגבולות שמבקשת הוועדה לבצע יוביל להעלאה דרסטית בשיעור הארנונה של כ־150% לכל הפחות.

מיכאל סג"ל, מנהל מחלקת ארנונה ומיסוי עירוני בקבוצת השמאים אהוד המאירי ושות' צילום: סיון פרג'

העיריות מתעלמות

אז איך נמנעים מתשלומי ארנונה מיותרים? הפתרון הוא פשוט לגלות ערנות ולבדוק במשנה זהירות כל חיוב, ובייחוד חיובי ארנונה אשר שונו או "תוקנו". אלו יכולים להעיד על טעות או שינוי מדיניות מצד הרשות המקומית, שלעתים נעשה בניגוד לחוק.

מיכאל סג"ל, מנהל מחלקת ארנונה ומיסוי עירוני בקבוצת השמאים אהוד המאירי ושות', מציין כי למרות פנויות רבות של אזרחים בעניין זה לעיריות, הניסיון מלמד שרובן מתעלמות מהפניות. נימוקן הבולט ביותר הוא כי מדובר בחיוב חוקי ובהחלטה שמצויה בסמכותה של העירייה, כמעט תמיד ללא נימוק ענייני.

במצב כזה ניתן לתקוף את העירייה בעתירה מינהלית לבית המשפט, או בהליך "השגה" וערר שנמשכים בין חודשים לשנים וכרוכים לעתים בעשרות אלפי שקלים. עם זאת, אם התושב יזכה, הרשות תשיב לו גם את הוצאות המשפט.