ירון ספקטור: "שמאי מקצועי הוא נכס שהשוק זקוק לו"

בשיתוף ירון ספקטור שמאות מקרקעין

בניגוד לכל ההערכות שוק הנדל"ן לא האט ולא נרגע לגמרי בשנת 2017 ומחירי הדירות מוסיפים לעלות, גם אם מדובר בשיעורים נמוכים. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות עלו מתחילת השנה ב־2.6%, נכון לחודש אוקטובר, זאת ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. על פי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, נכון לפברואר 2017, בישראל רשומים 1,817 שמאי מקרקעין.

ירידה במספר הדירות שהחלה בנייתן

על פי נתוני הלמ"ס, בין החודשים אוקטובר 2016 לספטמבר 2017 החלה בנייתן של 49,750 דירות – 6.3% פחות מהמספר שנרשם בתקופה המקבילה אשתקד. מספר הדירות שבנייתן הסתיימה לעומת זאת, עלה בתקופה זו ב־18.6% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. עוד מראים הנתונים כי בכל ארבעת הרבעונים האחרונים נרשמה ירידה של כ־7.1% בממוצע לרבעון במספר התחלות הבנייה. זאת לאחר עלייה בשלושת הרבעונים של שנת 2016 (ינואר-ספטמבר) של 4.4% בממוצע לרבעון.

הירידה במספר התחלות הבנייה עשויה להוביל לעלייה במחירי הדירות, במידה והיצע הדירות לא ידביק את הביקוש. "יש צורך בבניית כ־55 אלף דירות בשנה על מנת לעמוד בביקושים, כך שהכמות של הדירות שהחלה בנייתן בפועל אינה מספקת את הביקוש השנתי ולא עונה על הפערים בין הביקוש להיצע שנוצרו בשנים הקודמות", אומר ירון ספקטור, כלכלן ושמאי מקרקעין. "בעשור הקודם בנו הרבה פחות מהביקוש, וכמובן אם יש פער בין הביקוש להיצע, כפי שהיה בכל השנים הקודמות, המחירים עולים. כשיש עודף היצע לעומת הביקוש המחירים יורדים וזה המפתח העיקרי לוויסות השוק – לטפל בהיצע".

צילום: Nikguy-pixabay

בחירת יו"ר חדש ללשכת שמאי המקרקעין

עו"ד חיים מסילתי נבחר בתחילת השנה ליו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, והחליף בתפקיד את אוהד דנוס, שכיהן בתפקיד היו"ר במשך שש שנים. לפני כן, שימש עו"ד מסילתי סגן יו"ר הלשכה. הוא מחזיק בתואר בכלכלה ובתואר במשפטים (כולל רישיון לעריכת דין), כמו כן, למד תכנון ערים באוניברסיטת תל אביב. מסילתי חבר בין היתר בוועדה המייעצת למנכ"ל המרכז למיפוי ישראל ומגשר מוסמך מטעם הנהלת בתי המשפט.

בשמונת החודשים מאז נבחר לתפקיד קידם מסילתי שורה של חוקים ותקנות צרכניות, ובראשם קידום נושא השומות המוסכמות. במקרים לא מעטים, אין לצרכנים כדאיות כלכלית בערעור על שומה של הרשות המקומית והם נאלצים לשלם עשרות אלפי שקלים ללא הצדקה. החוק יתקן עוולה צרכנית זו ויאפשר להגיע להסדר עם הרשות המקומית – מה שיפחית בצורה הוגנת את השומות, בחלק מהמקרים. יש לציין כי הצעת החוק מתייחסת לדרישות תשלום של עד 100 אלף שקלים. בנוסף, בימים אלה מועצת השמאים דנה בשינוי תקנה, כך שבתיקים מסוימים התשלום על עבודתו של שמאי מקרקעין תעשה על פי מידת ההצלחה בתיק של הנישום. לפני כחודשיים לשכת השמאים הצליחה לבלום ניסיון של רשות המסים להעביר את תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין שכלל שינויים בהרכב ועדת הערר שעלול היה לפגוע בסיכויי הערר של הנישומים.

החלטת מועצת השמאים לשינוי כללי האתיקה

בנובמבר האחרון החליטה מועצת השמאים לאפשר קבלת שכר טרחה לפי תוצאות. משמעות ההחלטה שהתקבלה היא שינוי כללי האתיקה של שמאי המקרקעין, ובכך עוררה סערה בענף. המועצה שהינה סטטוטורית וחברים בה נציגים ממשרדי המשפטים והאוצר ונבחרי ציבור, קבעה כי שמאים יוכלו לגבות שכר טרחה לפי תוצאות התהליך. גורמים משפטיים טוענים כי החלטת מועצת השמאים לאפשר שכר טרחה לפי תוצאות מהווה פגיעה באתיקה של המקצוע ופותחת צוהר לשחיתות.

עו"ד כרמית יוליס, הממונה על הנדל"ן במחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, טענה נגד ההחלטה כי לביטול התקנה האתית יש פגיעה של ממש במקצוע שמאות המקרקעין. "לאחר שנים שבהן החקיקה העצימה את מקומו החשוב של מקצוע זה, יש בחקיקת משנה המוצעת כאמור כדי להביא לפיחות במעמד המקצוע, עד כי לקבלתה עשויים להיות השלכות משמעותיות", אמרה עו"ד יוליס.

"שמאי מקצועי הוא נכס שהשוק זקוק לו, ויפה לראות שחיים מסילתי פעיל ומקדם יוזמות וחוקים", אומר ספקטור, "יחד עם זאת, לא כולם שקטים עם הנושא של שכר שמאים לפי אחוזים – יש לכך מחשבות לכאן ולכאן. לדעתי, עבודת השמאי חייבת להישאר אובייקטיבית ועליו להוריד מחירים בהתאם לנתונים הקרים ולא בהתאם לשכר הטרחה שישיג עבור ההצלחה. מה גם שלהערכתי לא נשקל לעומק הנושא של שמאי עירייה – אם הוא יעבוד לפי אחוזים הוא ירצה להעלות את שווי הנכס למעלה, כמה שיותר גבוה, זאת לעומת שמאי מטעם הלקוח שינסה להוריד את שווי הנכס למטה. כל זה ייצור התנגשות שבסופו של דבר תביא להחלטה על אגרה קבועה, מהלך שיכרות ענף פעילות שהוא הגון כיום".

בנוגע לנושא שכר הטרחה לפי תוצאות, נמסר השבוע מלשכת שמאי המקרקעין בישראל: "ההצעה לשכר טרחה על בסיס הצלחה אשר אושרה במועצה (צפויים להתקיים מספר דיונים נוספים עד לאישור הסופי) אינה מדברת על הערכת שווי נכסים. מדובר רק במקרים שבהם שומות הצדדים נבחנות על ידי שמאי שלישי (כגון במקרים של שומות היטל השבחה או שומות פיצויי הפקעה). במקרים דנן, ורק בהם, מוצע כי השמאי מטעם המשיג (ולא שמאי הוועדה או הגוף הציבורי) יוכל לגבות שכר טרחה על בסיס הצלחתו בתיק. יודגש כי שמאי מקרקעין הם אנשי מקצוע ממדרגה ראשונה אשר לא יסכנו מוניטין רב שנים בכתיבה לא מקצועית, וודאי לא כשזו באה למבחן על ידי גורם מקצוע שלישי בדמות 'שמאי מכריע' אשר להכרעתו ניתן פומבי על ידי פרסומה באתר מועצת שמאי המקרקעין".

ספקטור מסכם: "שנת 2017 התאפיינה במלחמה במשקיעים כאשר שר האוצר משה כחלון העלה את מסי הרכישה ובכך ממשיך להילחם בביקוש, במקום להגדיל את היצע הדירות. הדבר מוביל לכך שהמשקיעים נרתעים מהשוק בישראל ועוברים להשקיע בחו"ל, ואנו נשלם על כך בפעילות הכלכלית".