הקרקע בחדרה שמחירה זינק תוך ארבע שנים מ־350 אלף שקלים לדונם ליותר ממיליון

השווי של קרקע חקלאית בחדרה שנמכרה לפני ארבע שנים בסכום של 350 אלף שקלים לדונם עלה תוך שנים ספורות במאות אחוזים. כיום השווי של הקרקע כבר חצה את רף מיליון שקלים, וזה עוד לפני שדיברנו על החזון לשינוי הייעוד של אותו השטח למגורים ולמסחר, שעתיד להאמיר את מכירו עוד יותר.

ואילו בבנימינה, קרקע חקלאית שנמכרה תמורת סכום של 500 אלף שקלים לדונם, שווה היום על פי ההערכות סכום כפול. הקרקע שנכללת בתכנית המתאר של המועצה המקומית בנימינה־גבעת עדה עתידה עם אישורה של התכנית במסגרת הוועדה המחוזית לשנות את ייעודה למגורים ותעסוקה (מסחר ומשרדים) – כך ששוויה אמור לזנק במיליוני שקלים נוספים.

בחברת קרקעות ישראל מביאים את שתי העסקאות הללו כדוגמאות בולטות שהניבו למשקיעים תשואה גבוהה במיוחד, וזאת "בזכות זיהוין בזמן ונקיטת מהלכים נכונים", סיפרו ירון תשבי ובני לחמיש, הבעלים והמנכ"לים של החברה.

(מימין) בני לחמיש וירון תשבי צילום: עזרא לוי

"לפני ארבע שנים שיווקנו קרקע של 122 דונם צמודת דופן לבית אליעזר במזרח חדרה. 354 איש השתתפו בתהליך הרכישה, כאשר המחיר הממוצע לדונם היה 350 אלף שקלים", מפרט ירון תשבי. "זו הייתה קרקע חקלאית עם נוף כפרי פתוח, סמוכה לכביש 9 המחבר בין כביש 4 לכביש 6. בסמוך אליה יש מחלף שמוביל אל תוך שכונת בית אליעזר מצפון ולתוך אליכין מדרום. זהו מיקום אסטרטגי ולכן האמנו שלקרקע הזאת יש פוטנציאל".

לדברי תשבי, כאשר באים לבחון סיכויי הפשרה של קרקעות חקלאית, צמידות הדופן ומרכזיות דרכי הגישה משפיעות מאוד על הסיכוי. "האמנו שקיים סיכוי גבוה שבשנים הקרובות הקרקע תיכנס לתכנית הפשרה כזאת או אחרת ויתבצע בה שינוי ייעוד", הוא אומר. "זאת למרות שתכנית המתאר של חדרה, ח"ד 2020, לא כללה אותה בתוכה. נכלל רק ציר קטן מאוד. אבל האמנו שבזכות המיקום שלה יקרו שם דברים. שיווקנו אותה ללקוחות כקרקע חקלאית להשקעה, כאשר אנו מאמינים שבטווח עשר השנים הקרובות הסטטוס שלה ישתנה".

איך עובד למעשה תמחור קרקעות חקלאיות שנרכשות כהשקעה בתקווה להפשרתן?

לחמיש: "אף פעם אי אפשר לדעת אם בסופו של יום יאפשרו בשטח בנייה או לא, אבל ככל שסיכוי ההפשרה מוערך כגבוה יותר כך גם המחיר, ולהיפך. על הקרקע הזאת כבר אפשר להגיד שכיום היא שווה יותר ממיליון שקלים לדונם – 1.1 ואפילו 1.2 מיליון שקלים. אם וכאשר הקרקע תקבל תוקף תכנית מפורטת השווי שלה יהיה סביב השלושה מיליון שקלים לדונם. כבר היום הלקוחות עשו סוג של אקזיט מוצלח. בארבע-חמש שנים לעשות תשואה של 300% זה לא טריוויאלי. כשתהיה תכנית מפורטת זה כבר יעלה ל־900%".

תמ"ל 1055, תכנית שאושרה בקבינט הדיור במאי 2016 והוכנסה כנספח לתכנית השלד של העיר חדרה היא זו שגרמה לקפיצה בשווי הקרקע. מדובר בתכנית המתפרשת על כ־2,000 דונם שטח חקלאי וכוללת בנוסף ליחידות הדיור גם שטחי תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור, בתחום שיפוטן של עיריית חדרה והמועצה האזורית מנשה. "תכנית השלד מכניסה את הקרקע לתוך תכנית של הקבינט שמייעדת את השטחים למסחר ותעסוקה", מסביר תשבי. "לאחר סיום כל התהליך – תכנית שלד, הגשה לוועדה מקומית, המלצה של הוועדה והעברה לוועדה מחוזית ואישור – השווי יהיה לפחות שלושה מיליון שקלים לדונם. באזור הזה צפויות להיבנות 6,000 דירות וכן מתחם מסחרי על ציר תחבורה ראשי ובצמוד לשכונות מפותחות מבחינת מספר התושבים. כרגע כל זה עדיין נמצא בהליך דיונים, מה שנקרא שולחן עגול. בסופו של יום, הוותמ"ל תאשר להערכתנו תוך כשנתיים".

"אבל פה לא נגמרת העסקה", מוסיף בני לחמיש. "בזמנו, כשמכרנו את הקרקעות האלה, איגדנו את כל המשקיעים תחת הסכם שיתוף. ברגע שהתכנית תאושר נכנס את המשקיעים ונוביל אותם עד לטופס 4 – כשבעצם אנחנו מובילים אותם למכרזים מול קבלנים, עושים מכרז על בנק מלווה ומספקים ייצוג של משרד עורכי דין שמלווה ברמה המשפטית מול הרשויות, הבנקים, הקבלנים וכו'. כך שזה לא שבן אדם בא, השקיע, רכש קרקע והוא עכשיו צריך להתמודד עם כל הבעיות שכרוכות בקידום הקרקע".

50 דונם בבנימינה־גבעת עדה

תשבי מוסיף: "הבנו שתכנית המתאר הקיימת היא ישנה מאוד ושיש בדרך תכנית מתאר חדשה. הבנו שקיים סיכוי גבוה שהקרקעות האלו ייכללו בה. למעשה, אלו השטחים היחידים שנותנים לבנימינה-גבעת עדה את האפשרות להגדיל את השטח לתושבים. יצרנו קשר עם ראש המועצה והעלנו אפשרויות מולו. שכרנו אדריכל, הוצאנו מספר סקיצות והצגנו אותן בפני הוועדה המקומית. כבר אז ניתן לנו אור ירוק להציע ולקדם תכנית. בחנו ביחד עם המועצה האזורית אפשרות של ניוד זכויות על הקרקע. תוך כדי כך התבצעה תכנית מתאר לבנימינה־גבעת עדה. בסופו של ההליך הוחלט שהקרקעות האלו ישנו את ייעודן, רובן למגורים וחלקן לתעסוקה – מסחר ומשרדים. התכנית התפרסמה ועדיין לא אושרה בוועדה המחוזית, אבל ניתן לראותה באתר של המועצה המקומית בנימינה־גבעת עדה. נכון להיום, אנחנו מעריכים שהשווי של כל דונם שם שווה כמיליון שקלים, כאשר האמונה היא שבסופו של ההליך, כשתכנית המתאר תאושר על ידי הוועדה המחוזית ותצאנה תכניות מפורטות, שווי הקרקע יעמוד על 5-4 מיליון שקלים לדונם. כיום אנחנו ממתינים לאישור הוועדה המחוזית. אחריו ניתן יהיה להוציא תכניות בנייה מפורטות, שלאחר מתן תוקף שלהן ניתן יהיה להגיש תכנית פרטנית להיתרים".

הקרקע בבנימינה - גבעת עדה צילום: באדיבות קרקעות ישראל

על מנת לקבל הצצה אל מאחורי הקלעים, איך זה עובד כביזנס?

לחמיש: "מה שאנחנו עושים זה קרקע פלוס ביצוע. בגלל שאלו קרקעות חקלאיות, בניגוד לקבוצות רכישה, אנחנו חוסכים מס רכישה על דירה או על נכס גמור. זה חוסך לנו 17% מע"מ על מרכיב הקרקע. עוד 20% נחסכים על הגורם היזמי העתידי. אנחנו לוקחים משרד עורכי דין כדי ללוות את הקבלנים עד שלב קבלת המפתח, זאת בתמורה ל־2% רישום בטאבו. מי שהולך איתנו בהליך של בנייה עד הסוף מרוויח 25-20 אחוז רווח יזמי".

"בנימינה וגבעת עדה הן מושבות בעלות אופי כפרי המשלבות טבע ואיכות חיים לתושביהן בסביבה חקלאית בבקעת הנדיב", מוסרים במועצה המקומית בנימינה־גבעת עדה. "לאור הגידול הצפוי באוכלוסיית תושבי המדינה שאמור להגיע לכ־16 מיליון נפש בשנת 2048, תכנית המתאר שאותה מקדמת המועצה הינה חליפת הביטחון של המושבות לפיתוח מבוקר ומאוזן השומר על סביבה כפרית וחקלאית לבין דרישת המדינה לקדם בנייה לגובה וציפוף יחידות דיור". ואילו ברשות מקרקעי ישראל לא התייחסו לנאמר בכתבה. "שינוי ייעוד של קרקע מתבצע סטטוטורית במוסד התכנון שבו מתנהלת התכנית", אמרו ברמ"י.